Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать, если планируете реконструкцию нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для реконструкции нежилых строений на первоначальном этапе следует получить в БТИ копии техплана постройки, которые предоставляются по требованию правообладателя или арендатора объекта капстроительства. После этого в отдел архитектуры соответствующего населённого пункта подаётся техплан строения вместе с заявлением о выдаче проекта реконструкционных работ нежилого здания.
Особенности проведения реконструкции коммерческих помещений
При проведении мероприятий по изменению объектов коммерческого типа следует иметь в виду, что такие площади нередко арендуются другими людьми или приобретаются другимисобственниками. Поэтому в процессе создания проекта предусматривают такие изменения, которые потом будут универсальными для использования помещений в разных сферах.
К объектам коммерческого назначения, кроме офисов и торговых объектов, относятся гостиницы, кафе, столовые и склады. При проведении изменений в таких зданиях нужно учитывать определённые особенности.
Склады реконструируются чаще всего после перепрофилирования производственного предприятия или в случае смены их собственников.
Гостиницы нередко размещаются в двухэтажных домах старого типа, поэтому следует приводить эти здания в соответствие с современными стандартами комфорта. Для этого увеличивают высоту потолков и площадь комнат, надстраивают дополнительные этажи, прокладывают необходимые коммуникации.
Котельная реконструируется в случае установки нового оборудования или увеличения мощностей.
Различия между перепланировочными и реконструкционными работами
Сложнее всего узаконивать действия тому собственнику объекта коммерческой недвижимости, который планирует увеличить полезную площадь здания и пристроить новый корпус или же надстроить один этаж и более.
Такие работы сложнее осуществить, по сравнению с обычной перепланировкой, т. к. они больше похожи на реконструкцию капитальной постройки. Для её проведения путём обращения в Москомархитектуру нужно будет предварительно получить ГПЗУ, который будет обязательным для подготовки пакета проектной документации. После того как проектная документация будет утверждена в предусмотренных законом контролирующих инстанциях, пакет всех документов направляется в отделение Мосгосстройнадзора. После проверки и одобрения будет выдано согласие на проведение мероприятий. Благодаря помощи наших специалистов вы сможете быстро собрать все нужные документы и представить их для согласования в предусмотренные законом инстанции.
Кроме временных и финансовых затрат, которые потребуются для совершения этой процедуры, необходимо хорошо разбираться в многочисленных и постоянно меняющихся стандартах, правилах и нормах законодательства.
С учётом того, что во время проведения работ надо вносить корректировки и изменения в несущие конструкции строения, это может привести к существенному вмешательству в общий конструктив капстроения. Поэтому представители контролирующих инстанций стараются досконально проверять полученную от заинтересованного лица информацию.
Вот почему перед началом сбора документов и подачей их в контролирующий орган рекомендуем получить профессиональную консультацию у наших специалистов, которые обладают огромным опытом и практическими навыками, связанными с вопросами согласования указанных мероприятий.
РАЗРЕШЕНИЕ НА РЕКОНСТРУКЦИЮ ЗДАНИЯ
Разрешение на реконструкцию даёт право на выполнение строительных работ, которые затрагивают внешний облик здания и изменение его параметров (пристройка, надстройка). Для его получения потребуется провести сопутствующие процедуры, в основном такие же, как и при новом строительстве.
Если самовольно начать работы, то реконструкцию признают незаконной, а на владельца наложат административный штраф. Незаконная реконструкция ставит под вопрос юридическое существование всего здания, даже если это пристройка на метр-полтора. Поэтому еще до начала необходимо учесть экономическую составляющую создания дополнительных площадей.
Последствия самопроизвольной переделки
Штрафы для юридических лиц за самопроизвольную перепланировку без составления проекта и согласования на настоящий момент могут достигать 350 тысяч рублей. Согласно ЖК РФ узаконить самопроизвольное переустройство, выполненное без разрешения государственных инстанций, придется через судебные органы (подробнее о том, как узаконить перепланировку нежилого помещения можно узнать тут).
Собственнику недвижимости необходимо будет доказать, что перепланировка не создает угрозы жизни и здоровью людей, не нарушает их прав и законных интересов.
Важно! Незаконное переустройство исключает возможность свободного распоряжения недвижимостью: его нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога при получении кредита. Чтобы воспользоваться правом владения, придется вернуть объект в первоначальный вид.
Таким образом, получение и согласование проекта перепланировки нежилого помещения – дело небыстрое и достаточно хлопотное. Однако при проведении в объекте серьезных ремонтных работ очень важно сделать все правильно: это избавит владельца в будущем от проблем со стороны закона.
Какие последствия могут наступить после самовольного проведения перепланировки
Разрешение на реконструкцию не требуется в очень редких случаях. Если собственник решил проигнорировать требования законов и нелегально выполнить восстановление частного дома, нежилого здания или другого ОКС, это может привести к таким негативным последствиям:
- Наложение штрафов;
- Судебные разбирательства;
- Запрет на проведение юридических сделок с недвижимостью до устранения замечаний компетентных организаций.
Отказ в выдаче разрешения на восстановление ОКС может быть получен по таким причинам:
- Ошибки в предоставленных документах;
- Предоставление некачественных копий, которые невозможно прочесть;
- Подача неполного пакета документов;
- Обращение неуполномоченного лица;
- Несоответствие проектной документации установленным нормативам.
Ниже мы рассмотрим минимальный состав чертежей проекта перепланировки нежилого помещения, а также требования к их оформлению. Следует отметить, что проект перепланировки оформляется на любое нежилое помещение: это может быть проект перепланировки небольшого офиса или же проект перепланировки целого здания. Также следует отметить, что по требованиям Жилищной инспекции все планы помещений должны выполняться в масштабах 1:50 или 1:100.
Какие документы нужны для согласования реконструкции?
Существует определенный пакет документов, который сдается на проверку, чтобы реконструкция нежилого помещения в нежилом здании, многоэтажке не было признана незаконной. Лишние разбирательства и затраты ни к чему, процесс перестройки и без этого непростой. Какие документы входят в пакет для получения разрешения на работы?
- Документ, идентифицирующий личность. Копия и оригинал.
- Заявления в свободной форме в жилищную службу, а так же в другие инстанции, если вопрос касается смены водных, тепловых, газовых коммуникаций.
- Топографическая карта зоны, где расположено здание.
- Готовый проект, в котором перечисляются все плановые работы.
- Документ, подтверждающий право собственности на помещение, в котором планируется реконструкция либо договор аренды, предусматривающий данные работы.
- Заключение эксперта о том, что техническое состояние здания позволяет проводить работы.
- Кадастровый план помещений.
- В случае с многоквартирным домом требуется заверенное разрешение от собственников квартир.
Проекты перепланировок нежилых помещений
Как узаконить перепланировку нежилого помещения? В данном материале мы наглядно разберем пример проекта для согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирных домах Москвы. Так же как и в случае с квартирами, заказать проект перепланировки нежилого помещения можно только в организации с допуском СРО, а также у автора домов. Только при выполнении данного условия можно будет узаконить перепланировку нежилого помещения во всех заинтересованных инстанциях.
Правила, нормативы и стандарты, используемые при проектировании здесь в целом пересекаются с теми, что касаются перепланировок квартир. В частности, это Постановление Правительства Москвы № 508ПП, СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия», ГОСТ Р 21.1001-2009 «Система проектной документации для строительства. Общие положения», и МГСН 3.01-01 «Жилые здания», а также ряд других.
Узнать стоимость проекта перепланировки нежилого помещения в Москве вы можете, позвонив нам по телефону, указанному на сайте.
Разрешение на строительство нежилого здания
Процедура включает следующие этапы:
1. Министерство строительного комплекса МО разрабатывает градостроительный план земельного участка в соответствии с проектом планировки территории.
2. Министерство строительного комплекса Московской области утверждает данный план.
3. Разработка проектной документации для получения разрешения на строительство.
4. Получение разрешения на строительство объекта
Основную сложность в данном случае может представлять согласование места возведения нежилого объекта. Если магазин или офисный центр планируется на землях, принадлежащих муниципальному образованию, то в этом случае получение разрешения на строительство нежилого здания включает также согласование места с администрацией.
Возвести коммерческое сооружение в населенном пункте можно при условии, что оно не нарушает экологических норм, а также не наносит ущерб окружающему ландшафту. В последнем случае основные сложности возникают тогда, когда поблизости от планируемой стройки располагается памятник архитектуры.
Организация реконструкции зданий и сооружений выполняется в двух направлениях:
- Техническое перевооружение предполагает замену агрегатов. Затраты на предполагаемые действия не превышают 10-15% от совокупных расходов.
- Преобразование – это реорганизация постройки в комплексе, его оснащения, которое включает постройку дополнительных этажей, корпусов и других конструкций.
В обоих случаях проводится проектирование, в ходе которого идет детальное обследование объекта, математические расчеты нагрузки и возможности безопасной эксплуатации сооружения. Подобные вычисления и визуализацию проводят при помощи специальных компьютерных программ трехмерного моделирования. К ним относят:
- Blender.
- AutoCAD.
- ZWCAD.
- NanoCAD и другие.
Проектирование, строительство и реконструкция зданий включает те же стадии, как инвестиционные циклы новостроек, а именно:
- Предпроектная, состоящая из действий, проводимых при новом строительстве.
- Исследование оснований и объектов, подлежащих перепланировке, в ходе которого анализируют гидрогеологический режим, грунты, рельеф, состояния подземных и надземных конструкций, возможной дополнительной нагрузки, дальнейшего использования. При обнаружении малейших повреждений все тщательно записывают с подробным описанием. Каждое из них фотографируется, замеряется и документально фиксируется. При надобности проводят лабораторные анализы. Все материалы и сведения, собранные на этом этапе, сводятся в специальный отчет.
Проект реконструкции схож с тем, что составляют при строительстве новостройки, но отличается меньшим количеством документов. В нем содержатся следующие разделы:
- архитектурно-строительный;
- технологический;
- сметно-документальный;
- общая пояснительная записка;
- план работ;
- реализация проекта.
Услуги реконструкции существующего здания
Многие строительные компании предлагают свои услуги в области реконструкции зданий различного назначения. Специалисты обследуют конструкцию с применением новейшего оборудования, производят её замеры, составляют проект, занимаются его согласованием, а также выполняют и саму реконструкцию. Таким образом, в обязанности представителей компании входит:
- Формирование технического задания;
- Определение параметров и состояния инженерных коммуникаций;
- Проведение замеров, обследование различных элементов постройки, создание эскиза проекта;
- Получение разрешения на проведение работ по реконструкции;
- Постоянный контроль проведения строительных работ;
- Введение готового сооружения в эксплуатацию.
Квалифицированные специалисты гарантируют соблюдение всех ГОСТов и нормативных актов, а также предоставляют гарантию на свою деятельность. Сроки проведения реконструкции при этом могут зависеть от назначения конструкции, объёма строительных работ, характеристик используемого оборудования, состояния здания на момент обследования, сложности планируемых работ и некоторых других параметров. Итоговые сроки, равно как и стоимость проведения работ, определяются специалистами после прохождения всех подготовительных этапов реконструкции.
Необходимые документы
Чтобы реконструкция нежилого помещения проходила в строгом соответствии букве закона, нужно подготовить следующие документы:
- документ, подтверждающий личность заявителя (паспорт);
- заявления во все перечисленные выше инстанции;
- топографический план местности (геоподоснова) где находится объект недвижимости. При этом неважно, где находится реконструируемое помещение: в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании;
- проект с планом реконструкции нежилого строения;
- документы, дающие право распоряжаться собственностью или договор аренды помещения;
- экспертное заключение о техническом состоянии здания;
- поэтажный план здания, включающий в себя чертежи всех нежилых помещений, подлежащих реконструкции;
- если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, необходимо письменное разрешение всех собственников жилья на проведение работ.
Специфика реконструкции
Переустройство нежилых объектов недвижимости имеет ряд особенностей. Оно проводится при смене собственника, перепрофилировании объекта, увеличении производственных мощностей и площадей.
Изменения призваны обеспечить удобное размещение товаров и оборудования, комфорт для работы сотрудников и пребывания посетителей.
Ключевое внимание фокусируется на требуемых стандартах качества при монтаже систем вентиляции, кондиционирования, освещения и соблюдении мер противопожарной безопасности.
Кроме того, реконструкция нежилого помещения может проводиться как в отдельно расположенном нежилом здании, так и быть частью общей многоэтажной постройки.
Этим определяется специфика осуществления работ.
Изменения бывают комплексными или выборочными. Первый вариант в основном представляет собой реконструкцию с увеличением площади нежилого здания и включает:
- усиление несущих элементов;
- перепланировку внутреннего пространства, монтаж и демонтаж перегородок;
- расширение границ объекта;
- надстройку этажей, мансард;
- усиление стен и опорных конструкций;
- увеличение высоты потолков.
Под выборочным переустройством подразумевается капитальный ремонт с улучшением технических и эксплуатационных характеристик, но без изменения общей площади, этажности и конфигурации.
При разработке и реализации планировочных решений особое внимание уделяется:
- монтажу инженерных систем (необходим верный расчет нагрузок, соблюдение стандартов и норм);
- конструкциям стен и потолков (чаще всего применяют подвесные и натяжные потолочные решения, а также выполняющие одновременно практическую и декоративную функции специальные стеновые панели);
- выбору отделочных материалов (практичных, износостойких и простых в эксплуатации);
- дизайну и эстетической составляющей (стиль помещения должен соответствовать назначению, корпоративным тенденциям и имиджу организации, способствовать рабочему настрою сотрудников).
Как получить разрешение: куда и с какими документами обращаться
Для того, чтобы законно начать перестройки в своем помещении, нужно сначала подать документы в местный орган самоуправления, в отдел Архитектуры и Градостроительства. Это примерное название ведомства, так как в каждом регионе оно именуется по-своему. Например, в Москве – это Стройнадзор.
Далее, переданные вами документы, уже специалисты ответственного отдела передают в другие инстанции: Роспотребнадзор, МЧС, Земельный комитет и, возможно, какие-то еще.
После того, как ответственные лица вышеуказанных ведомств изучат документы и дадут свое разрешение, можно начинать строительные работы.
Но! В проведении реконструкции могут и отказать, если в ведомстве посчитают, что такие работы небезопасны или нарушают законодательство. Собственник в таком случае имеет право обратиться в суд для обжалования решения.