Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «1.4. Зоны с особыми условиями использования территорий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов» в отношении стационарных передающих радиотехнических объектов (ПРТО), работающих в диапазоне частот 30 кГц – 300 ГГц, в целях защиты населения от воздействия электромагнитных полей (ЭМП), создаваемых антеннами ПРТО, помимо СЗЗ устанавливаются зоны ограничения с учётом перспективного развития ПРТО и населённого пункта.
Прежде всего следует учитывать, что Закон об ООПТ не предусматривает изъятие в государственную или муниципальную собственность тех земель, которые принадлежат физическим и юридическим лицам. Тем не менее, если земельный участок попал в границы особо охраняемых территорий, он обычно изымается из хозяйственного использования полностью или частично. Будущему владельцу перед приобретением такой земли следует выяснить все действующие ограничения. Как минимум, он должен получить четкое документальное подтверждение того, что участок находится в пределах ООПТ.
Именно при получении данной информации покупатели часто сталкиваются с трудностями. Проблема заключается в том, что создание особо охраняемых территорий началось еще в 20 веке, с текстовым и не всегда конкретным описанием границ. И в ЕГРН на сегодняшний день зарегистрированы не все ООПТ.
Установление минимальных расстояний до трубопроводов предусмотрено различными нормативно-правовыми актами. Например, в ст. 28 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» указывается, что владельцы земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией – собственником системы газоснабжения или уполномоченной ей организацией. В абз. 4 ст. 32 данного закона указывается, что здания, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счёт средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.
В настоящее время сами минимальные расстояния от объектов капитального строительства различных категорий до трубопроводов устанавливаются нормативно-правовыми актами в области технического регулирования (например, СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы», СП 125.13330.2012 «Нефтепродуктопроводы, прокладываемые на территории городов и других населённых пунктов»).
Так, в СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы» предусмотрено, что расстояния от оси подземных и наземных (в насыпи) трубопроводов до населённых пунктов, отдельных промышленных и сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений должны приниматься в зависимости от класса и диаметра трубопроводов, степени ответственности объектов и необходимости обеспечения их безопасности, но не менее значений, указанных в таблице 4 (данное положение является обязательным в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.07.2020 № 985).
Как проверить, не попадает ли земельный участок в охранную зону?
Прочитала недавно статью о том, как люди десятилетиями жили в поселке, а потом его территорию включили в национальный парк «Самарская Лука». Теперь жители не могут нормально оформить свои дома, говорят, что даже новый забор нужно согласовывать.
Я хочу купить участок где-нибудь в Карелии. Но пишут, что там тоже много зон с особыми условиями, где нельзя строиться. Вплоть до того, что если звери ходят на водопой по определенной тропе, то там тоже могут ввести особую зону.
Как проверить, не попадает ли земля в охраняемую зону и что на ней можно строить?
Вы правы, что хотите проверить участок заранее и подстраховаться. В зонах с особыми условиями использования территории — сокращенно их называют ЗОУИТ — могут действовать разные ограничения: например, нельзя вообще строить дома или можно строить только определенной высоты.
На первый взгляд, кажется, что все просто: нужно проверить по ЕГРН, есть ли на участке ограничения. Но проблема в том, что ЗОУИТ может быть не зарегистрирована в Росреестре, а значит, таких данных там не будет. И даже если участок сейчас не попадает в ЗОУИТ, но располагается, например, рядом с заповедником, границы могут расширить — и участок включат в особую зону. Поэтому надо не только смотреть уже существующие ограничения на участке в Росреестре, но и провести дополнительные проверки. Расскажу, как это сделать.
Где еще можно получить информацию
Информацию, которую вы получите из публичной кадастровой карты и правил землепользования и застройки, можно отнести в первую очередь к юридическим рискам. Так вы можете узнать о возможных ограничениях и запретах.
Этого недостаточно, чтобы по-настоящему почувствовать место расположения будущего дома. Необходимо продолжить анализ — использовать различные карты местности: лесов, рельефа, радиоактивного загрязнения, магнитных аномалий, погодные, экологические и т. п. Вам могут пригодиться, например, Wikimapia, Etomesto и другие интернет-ресурсы.
Вы вправе не доверять размеру официальных санитарно-защитных зон для вредных производств. Для предприятий наивысшего — пятого — класса опасности санитарно-защитные зоны будут 1000 метров. Сюда относятся мусоросжигательные заводы мощностью 700 тысяч тонн отходов в год, нефтеперерабатывающие заводы, химические предприятия, свинокомплексы и т. д. Причем сами предприятия могут называться красиво: вместо мусоросжигательный завод — комплекс по сортировке и термическому обеззараживанию отходов с превращением их в экологически чистую электроэнергию, а химический завод красок может быть производственно-складским комплексом колористики и печати.
Если рядом с рассматриваемым домом есть что-то плохое, об этом кто-нибудь когда-нибудь обязательно написал. Поэтому лучше посмотреть местные форумы, группы в соцсетях и просто пошерстить интернет. А если боитесь, что рядом окажется тропа, где ходят на водопой животные, расспросите охотников или местных жителей. Они точно знают все о своих соседях.
Историко-культурная ценность
В данную группу относятся земельные участки, на которых размещены памятники, истории, культуры, архитектуры, ландшафтного искусства, военные захоронения и другие объекты, сохранность которых имеет большое значение для истории и культурного наследия государства.
На таких землях не проводится хозяйственная деятельность, здесь нельзя заниматься работами, которые могут принести вред охраняемой земле и объектам на ней. Правовой режим относительно такой земли обязателен для соблюдения физическими и юридическими лицами.
Если у такого участка есть собственник, он обязан охранять культурное и историческое наследие, принимать меры по его защите от вандализма.
ВНИМАНИЕ! Когда собственник земли с историко-культурным значением не занимается ее охранной, такую землю могут у владельца изъять. Такое положение предусмотрено Федеральным Законом под номером 78 (статья 54).
Споры и порядок их решения
Так как регламент использования таких земель обеспечивается специальными положениями, могут возникать ситуации, вызывающие споры о нормах использования и правилах эксплуатации. В первую очередь они могут быть связаны с вопросом о нецелевом использовании арендованных участков.
Контроль над исполнением норм целевого использования возложен:
- на государственный земельный контроль;
- на общественный контроль по нормам земельного законодательства.
Представители этих органов вправе проводить проверки по использованию земельных массивов рекреационного значения, надзирать за исполнением установленного регламента.
Госзем контроль уполномочен:
- запросить соответствующие документы;
- выдать предписания;
- подавать в суд для рассмотрения обнаруженных нарушений;
- взыскать штраф (через суд) и вынести иные взыскания.
Что это значит для ведения коммерческой деятельности на землях ООПТ?
В одном из дел индивидуальный предприниматель обратился в суд с заявлением к Министерству природных ресурсов (далее — министерство) о признании незаконным решения об отказе в выдаче предпринимателю разрешения на установку на территории зоопарка пяти аттракционов с учетом законной деятельности, связанной с деятельностью памятника природы — парка, не ведущей к изменению режима или внешнего вида памятников природы парка (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.03.2021 № Ф08-500/2021 по делу № А32-5678/2020).
Суды установили, что спорный земельный участок расположен в границах ООПТ регионального значения — памятник природы — парк.
Министерство ссылалось на постановление губернатора Краснодарского края от 31.03.2016 № 164 «Об утверждении границ и режима особой охраны особо охраняемых природных территорий регионального значения, расположенных на территории муниципального образования город Краснодар» (далее — постановление № 164), в соответствии с которым на всей территории памятников природы запрещается деятельность, влекущая за собой изменение исторически сложившегося природного ландшафта, снижение или уничтожение экологических, эстетических и рекреационных качеств территории.
Суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого отказа министерства незаконным, так как размещение аттракционов противоречит режиму особой охраны природной территории парка.
Ссылки предпринимателя на размещение аттракционов на территории частной собственности были отклонены, так как независимо от уровня собственности земельный участок входит в границы ООПТ, монтаж спорных аттракционов, в том числе с учетом результатов проверки Управления государственного экологического надзора и выданного предписания, невозможен в силу прямого запрета, установленного постановлением № 164.
В данном примере мы видим противоречие режима частной собственности и режима особой охраны территории. Как высказался суд, неважен уровень собственности, если земельный участок входит в границы особо охраняемой природной территории. Такое понимание режима особой охраны автоматически позволяет ограничивать права собственников земельных участков и иной недвижимости, расположенной на территории, входящей в состав ООПТ.
В кассационной жалобе ИП привел следующие доводы: суды пришли к неверным выводам о наличии императивного запрета на размещение спорных аттракционов на земельном участке, находящемся в границах ООПТ, противоречащим ст. 51 ГрК РФ:
-
в паспорте памятника природы регионального значения (утв. приказом министерства от 11.02.2019 № 265) прямо указано, что одной из целей создания памятника природы является создание условий для отдыха населения. Согласно градостроительному плану парка, эта территория относится к рекреационной зоне;
-
размещение, установка каруселей/аттракционов на спорном участке в качестве обустройства мест отдыха не могут рассматриваться в качестве строений, сооружений, которые приведут к изменению режима или внешнего вида памятника природы, поскольку предназначены для оказания рекреационных услуг;
-
при установке аттракционов не будет нанесен ущерб окружающей среде, а также изменен внешний вид памятника природы, не потребуется проводить работы по вырубке зеленых насаждений. То есть при установке аттракционов не наступит ни одного события, факта, который можно было бы трактовать как изменение внешнего вида памятника природы.
Правовой режим земель рекреационного назначения
1. К землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.
Основное предназначение земель рекреационного назначения состоит в удовлетворении потребностей граждан в отдыхе.
К землям рекреационного назначения также относятся земельные участки, на которых находятся такие объекты, как дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, и прочие аналогичные объекты (п. 2 ст. 98 ЗК РФ).
Использование учебно-туристических троп и трасс, установленных по соглашению с собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков, может осуществляться на основе сервитутов; при этом указанные земельные участки не изымаются из использования.
Земли рассматриваемой категории не изъяты и не ограничены в обороте, поскольку в ст. 27 ЗК РФ, содержащей исчерпывающий перечень земельных участков, изъятых или ограниченных в обороте, земли рекреационного назначения не упоминаются, однако для них устанавливается особый правовой режим, ограничивающий или запрещающий виды деятельности, которые несовместимы с основным назначением этих земель.
Свободный оборот земель рекреационного назначения, в отличие от земель особо охраняемых природных территорий, земель особого историко-культурного наследия (ст. 27 ЗК РФ), означает возможность их нахождения в частной собственности, в том числе в порядке приватизации. Однако неясен порядок создания таких территорий (способ волеизъявления частного собственника и пр.), ведь данная подкатегория земель относится к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, которые должны быть изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (п. 1 ст. 94 ЗК РФ).
Признание земель землями рекреационного назначения не влечет за собой изъятие земельных участков у собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов. Что касается владения, пользования и распоряжения этими земельными участками, то они ограничиваются. Граждане и юридические лица, чьи земельные участки располагаются на землях рекреационного назначения, обязаны соблюдать режим, установленный для этих земель.
С 16 марта 2009 г. из состава земель рекреационного назначения исключены земли пригородных зеленых зон, которые согласно ст. 86 ЗК РФ в прежней редакции как зеленые зоны выделялись в составе пригородных зон в категории земель населенных пунктов. Теперь ст. 86 ЗК РФ определяет, что в пригородных зонах выделяются в том числе зоны отдыха населения. Следовательно, зоны отдыха населения хотя и несут аналогичное рекреационное назначение, но регулируются в категории земель населенных пунктов. Границы и правовой режим пригородных зон утверждаются и изменяются законами субъектов РФ, а для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга — федеральными законами.
Вместе с тем земли пригородных зон в основном заняты лесами. Городские леса, леса зеленых зон и лесопарки относятся ст. 102 ЛК РФ к категории защитных лесов, т.е. они подлежат более строгой защите в соответствии с требованиями ЛК РФ.
Кроме того, в категории земель населенных пунктов теперь непосредственно выделяются зоны рекреационного назначения (п. 1 ст. 85 ЗК РФ). Согласно п. 9 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
Особенностью рекреационных зон в составе земель населенных пунктов является то, что их правовой режим определяется не правовыми нормами ЗК РФ, посвященными землям рекреационного назначения в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, а градостроительным регламентом территориальной зоны, устанавливаемым правилами землепользования и застройки. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, разрабатываемый индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможностей территориального сочетания различных видов использования земельных участков (п. 2 ст. 85 ЗК РФ).
Граждане могут свободно пребывать на землях рекреационного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, если они не закрыты для доступа. При этом они обязаны соблюдать режим земель рекреационного назначения. Что касается земельных участков, принадлежащих на праве собственности или иных правах на землю гражданам и юридическим лицам, отнесенных к землям рекреационного назначения, то доступ на них возможен в порядке, установленном законодате��ьством РФ (ст. 262 ГК РФ), т.е. с согласия частного собственника.
Состояние данных земель не может оставаться без изменений. Со временем некоторые из них могут утратить свою первоначальную ценность, из-за которой они и выделены в охраняемую категорию. Например, изменение климата может привести к утрате полезных свойств курортной зоны.
Поэтому перевод такой земли в другую категорию возможен, это предусмотрено законодательством. Для перевода должно быть серьезное обоснование и результат государственной экспертизы, которая подтверждает утрату ценных качеств.
Также может быть переведена в категорию Оопт и земля из категории, например, населенных пунктов или лесного фонда. Благоприятный климат, здоровая атмосфера могут способствовать выведению части лесного массива в зону лечебно-оздоровительную. Как правильно осуществить такой перевод?
- В исполнительный орган местной или государственной власти подается ходатайство о переводе земли в другую категорию.
- К нему нужно приложить несколько важных документов, среди которых — копия документа, удостоверяющего личность, выписка из ЕГРН. Лицо физическое подает еще выписку из ЕГРИП, юридическое — выписку из ЕГРЮЛ.
- Обязательный документ — заключение государственной экологической экспертизы.
- Если у участка есть владелец, он должен дать свое письменное согласие на осуществление перевода земли.
- Ходатайство рассматривается, потом выносится по нему решение. Если ответ отрицательный, заявителю должен быть выдан акт об отказе, потом на его основании можно подать жалобу в суд.
- Перевод земли должен быть зарегистрирован в кадастровой службе.
Государственные природные заказники
Природными заказниками признаются специально выделенные площади суши или акватории, оказывающие значимое влияние на сохранение и/или восстановление экосистем, их компонентов, поддержание экобаланса в целом.
Правовой режим земель особо охраняемых природных территорий этого вида регламентирован Законом РФ № 33-ФЗ. Выделяются заказники, имеющие общефедеральное и региональное значение. Учреждение заказников возможно как с изъятием у частных владельцев входящих в него участков, так и без такового.
Заказники не могут располагаться на территориях государственных заповедников и национальных парков.
Профили заказников:
- ландшафтные, предназначенные для сохранения и восстановления целостных природных комплексов;
- биологические, созданные для сохранения исчезающих видов живых организмов (в зависимости от специализации подразделяются на ботанические и зоологические);
- палеонтологические, используемые для сохранения естественного состояния ископаемых объектов;
- гидрологические (морские, озерные, болотные);
- геологические, созданные для защиты неживой природы.
Заказники общефедерального значения создаются по решению центрального Правительства. Инициатором выступает Минприроды РФ. Заказники регионального значения учреждаются по решению высшего органа власти субъекта РФ.
Допускается преобразование заказника федерального значения в заказник регионального при условии, что природоохранная зона в целом не выходит за пределы соответствующего субъекта РФ. Заказники управляются теми же бюджетными госучреждениями, в ведении которых находятся заповедники и природные парки. Для обеспечения функционирования заказников на местах создается администрация.
Дендрологические парки и ботанические сады
Понятие особо охраняемых природных территорий этого вида содержит ст. 28 Федерального закона РФ № 33-ФЗ. Они определяются как природоохранные госучреждения, созданные для формирования коллекций живых растений и поддержания биоразнообразия.
Дендрарий представляет собой территорию, специально отведенную под культивацию в открытом грунте деревьев, кустарников и лиан. Древесная растительность размещается согласно определенной системе, например, по географическим, систематическим или декоративным признакам. Примыкающая к дендрарию зона, предназначенная для отдыха и рекреации, именуется дендропарком.
Имущество, находящееся на территории дендропарков и ботанических садов, ограничено в гражданском обороте. Управление дендропарками и ботаническими садами может обеспечиваться органами государственной власти федерального уровня, их бюджетными учреждениями, научно-исследовательскими учреждениями и профильными ВУЗами.
Историко-культурная ценность
В данную группу относятся земельные участки, на которых размещены памятники, истории, культуры, архитектуры, ландшафтного искусства, военные захоронения и другие объекты, сохранность которых имеет большое значение для истории и культурного наследия государства.
На таких землях не проводится хозяйственная деятельность, здесь нельзя заниматься работами, которые могут принести вред охраняемой земле и объектам на ней. Правовой режим относительно такой земли обязателен для соблюдения физическими и юридическими лицами.
Если у такого участка есть собственник, он обязан охранять культурное и историческое наследие, принимать меры по его защите от вандализма.
ВНИМАНИЕ! Когда собственник земли с историко-культурным значением не занимается ее охранной, такую землю могут у владельца изъять. Такое положение предусмотрено Федеральным Законом под номером 78 (статья 54).
Государственные природные биосферные заповедники
Каждой категории особо охраняемых территорий Федеральный закон РФ № 33 отвел по разделу. При этом биосферным заповедникам посвящена всего одна статья (ст. 10).
Это позволяет с уверенностью утверждать, что категории «природные заповедники» и «биосферные заповедники» соотносятся как общее и частное. Биосферными признаются заповедники, включенные в международную систему биосферных резерватов на основании программ под эгидой ЮНЕСКО.
Цель учреждения биосферного заповедника:
- поддержание природных экосистем в неизменном виде;
- сохранение биоразнообразия и генофонда соответствующего региона;
- мониторинг состояния окружающей среды в пределах заповедника и вблизи него.
Биосферные заповедники могут включать полигоны. По общему правилу для их создания используют примыкающие к заповеднику участки. В некоторых случаях под полигоны отводят часть заповедной территории. Биосферные полигоны используются для:
- научных исследований;
- экологического мониторинга;
- апробации и внедрения методик щадящего природопользования.
Правовой режим полигона определяется Положением о биосферном заповеднике. Он может быть дифференцированным и подразумевать разрешение на некоторые способы хозяйствования.
В перечень таких площадей входят дендрологические парки, государственные заказники, ботанические сады, памятники природы.
- Ботанические сады, дендрологические парки – участки, созданные искусственно. На них с целью сохранения и развития выращивается огромный перечень растений.
- Заказники, заповедники, в отличии от предыдущего вида, участки с природными условиями, сохранившимися в естественном виде. Здесь защищаются популяции фауны и флоры.
- К памятникам природы относятся объекты, возникшие природным путем или искусственным. Они имеют значение культурное, научное, эстетическое.
- Национальные парки – большие по площади территории, где удалось сохранить природные условия. Часто они используются в рекреационных целях.
Общее для всех площадей – запрет на ведение любой деятельности, которая направлена не на сохранение или изучение природных условий.
Историко-культурная ценность
В данную группу относятся земельные участки, на которых размещены памятники, истории, культуры, архитектуры, ландшафтного искусства, военные захоронения и другие объекты, сохранность которых имеет большое значение для истории и культурного наследия государства.
На таких землях не проводится хозяйственная деятельность, здесь нельзя заниматься работами, которые могут принести вред охраняемой земле и объектам на ней. Правовой режим относительно такой земли обязателен для соблюдения физическими и юридическими лицами.
Если у такого участка есть собственник, он обязан охранять культурное и историческое наследие, принимать меры по его защите от вандализма.
ВНИМАНИЕ! Когда собственник земли с историко-культурным значением не занимается ее охранной, такую землю могут у владельца изъять. Такое положение предусмотрено Федеральным Законом под номером 78 (статья 54).