Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Срок передачи недвижимости
Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.
Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».
Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.
Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день. В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.
Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.
Основания для взыскания неустойки
Исполнение условий договора долевого участия — это всегда длительный процесс, включающих в себя множество этапов.
Соответственно, требования дольщика при неисполнении застройщиком условий договора, могут варьироваться в зависимости от этапа, на котором неисполнение возникло и последствий этого неисполнения. Так:
- Пеня при расторжении договора рассчитывается исходя из общей суммы, которая была внесена дольщиком на момент расторжения договора. Сам факт расторжения договора может иметь место на любом этапе действия договора до момента, когда отстроенный объект сдается в эксплуатацию;
- Пеня при задержке более двух месяцев ввода объекта в эксплуатацию. Расторжение договора при этом может как иметь место, так и не иметь его.
Увеличение размера неустойки возможно как в досудебном, так и в судебном порядке, посредством увеличения суммы исковых требований.
Кроме того, требовать перерасчета неустойки дольщик может также и на стадии исполнения судебного решения в случае уклонения застройщика от исполнения решения суда.
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Когда взыскивать неустойку и штраф
Когда лучше взыскивать с застройщика за просрочку неустойку? Можно ли это делать до получения жилья или лучше подать иск в суд после подписания акта приема-передачи? Такие вопросы чаще всего задают дольщики. При этом некоторые сначала предпочитают дождаться получения жилья, а только потом подавать на неустойку. Так им кажется «безопаснее», поскольку квартиры приобретаются не каждый день и юридической грамотности в этом вопросе у большинства нет.
Самым лучшим моментом для взыскания штрафных санкций (неустойки и штрафа по закону № 214-ФЗ) является время, пока у застройщика ведется строительтсво или активная фаза передачи построенных квартир. Это время наилучшее поскольку в это время у девелопера максимальная деловая активность и на его банковских расчетных счетах есть денежные средства для расчета по обязательствам перед всеми дольщиками и контрагентами по всем видам обязательств.
Пройдет немного больше времени, застройщик передаст квартиры и в целях ухода от ответственности и максимизации прибыли выведет денежные средства со счетов, тем самым лишив покупателей возможности быстрого исполнения по исполнительным листам непосредственно через банки. Все знают, что исполнительное производство по долгам должника через службу судебных приставов гораздо более трудоемкая и длительная процедура, которая не всегда заканчивается положительно. А в том, что мы живем в России и добросовестность многих компаний под большим вопросом – это, наверняка, ни у кого не вызывает сомнений.
Что касается часто задаваемого вопроса «а не сделает ли мне застройщик что-нибудь плохое, если я подам на него в суд», то здесь ответ очень простой: «обязанность дольщика перед застройщиком считается полностью выполненной после оплаты полной цены договора долевого участия, и далее он ничего больше не должен и не несет практически никакой иной ответственности перед застройщиком, а, наоборот, только сам застройщик должен и обязан дольщику – начиная с завершения строительства без просрочки, и заканчивая надлежащим качеством передаваемых объектов недвижимости. Девелопер не может сделать покупателю ничего плохого в связи с законным обращением последнего в суд с иском за просрочку передачи квартиры (апартамента, машиноместа). А все незаконные действия будут тут же пресечены соответствующими органами государственной власти и за незаконные действия лица, их совершившие, понесут соответствующее наказание. Все застройщики это знают и поэтому злоупотреблений с их стороны, как правило, не возникает. В настоящее время строительная отрасль России хорошо регулируется и контролируется государством, права дольщиков надежно защищены. Единственное, чего не хватает – это квалифицированной юридической поддержки. Однако, для этого и существует юридическое сообщество, специализированные юридические компании, которые в разных областях права предоставляют квалифицированную помощь и защищают права тех или иных лиц.
Таким образом, самым лучшим моментом начала процедуры взыскания неустойки с застройщика за задержку срока передачи квартиры (или апартамента) является начало этой просрочки. При этом не важно передана ли уже квартира по акту приема-передачи, или же дольщик еще только ждет почтового уведомления от застройщика об окончании строительства и необходимости явиться на осмотр и приемку жилья.
Фактически, можно требовать оплату неустойки за просрочку передачи квартиры уже по истечении одного месяца с начала указанной просрочки. Сначала пишется претензия застройщику, а потом (при невыполнении требования о добровольной оплате неустойки) подается исковое заявление в суд.
У такого активного подхода в вопросе взыскания неустойки есть дополнительные плюсы: 1) застройщик обратит внимание на самых активных покупателей и удовлетворит их требования в приоритетном порядке (это факт из практики), 2) дольщики успеют взыскать неустойку пока застройщик финансово состоятелен, в отличие от тех, кто обратится за взысканием не сразу и рискнет столкнуться от отсутствие денежных средств на счете застройщика после завершения строительства и передачи квартир всем покупателям (также из практики).
Важно! Подать иск в суд на взыскание с застройщика неустойки за нарушение сроков сдачи жилья по ДДУ можно и до окончательного подписания акта приёма-передачи объекта, и уже после подписания акта приема-передачи.
Оттягивая момент полного взыскания неустойки, помните о том, что завершение этапа передачи жилья дольщикам продолжается (как правило) обнулением счетов застройщика и уходом от ответственности), помните также и о сроке исковой давности, который составляет три полных календарных года, начиная с первого дня начавшейся просрочки.
Как же взыскать положенную неустойку
Как взыскать неустойку за просрочку сдачи дома по договору долевого строительства?
Самый правильный способ – обратиться в специализированную юридическую компанию, имеющую многолетний опыт данной работы и хорошую репутацию на рынке.
Самостоятельно взыскивать тоже можно, но тогда будьте готовы к многочисленным поездкам в суды, банки, к приставам и даже к неблагоприятному исходу дела. Как правило, при самостоятельном взыскании вы дополнительно потеряете деньги на том, что суд уменьшит размер причитающейся вам неустойки более значительно, чем при работе с юридической компанией. Просто потому что вы не сможете профессионально и аргументированно защитить свою правовую позицию и юридически точно возразить на аргументы строительной организации.
Обратите внимание, что с 03 апреля 2020 года по 01 января 2021 в Москве, Московской области и всех остальных регионах России действует Правительственное Постановление № 423 от 02.04.2020 года, в соответствии с которым взыскание неустойки и штарфных санкций с застройщика за неисполнение им договоров и подрядчиками не производится и откладывается до 01 января 2020 года (если и далее не будет продлено). Это означает, что до 01.01.2021 года все застройщики России освобождены от какой-либо ответственности за неисполнение своих обязательств пере кем бы то ни было из своих клиентов и своих партнеров и контрагентов (субподрядчиков и т.д.). Зачем это освобождение от ответственности было предоставлено застройщикам мы не знаем и судить о правильности и целесообразности этого решения не будем, но должны принимать его во внимание.
Необходимо обратить внимание и на то, что до 01.01.2021 года согласно указанному Постановлению Правительства РФ застройщики также имеют отсрочку исполнения обязательств по неустойки и штрафным санкциям за более ранние нарушения и просрочки, случившиеся до 01.04.2020 года.
Расчет неустойки по ДДУ для застройщика в случае нарушения сроков сдачи объекта
Неустойка в пользу участника ДДУ может взыскиваться с застройщика за нарушение им установленных договором сроков передачи объекта долевого строительства такому участнику ДДУ. Размер неустойки исчисляется как произведение коэффициента, равного 1/300 ставки рефинансирования (в данном случае с 01.01.2016 также применяется размер ключевой ставки ЦБ РФ), количества дней просрочки (порядок их учета аналогичен указанному в предыдущем блоке нашей статьи) и цены договора (п. 2 ст. 6 закона № 214).
Если участником ДДУ выступает физлицо, то неустойка, рассчитанная по приведенному алгоритму, должна быть увеличена в 2 раза.
Приведем пример расчета. Исходные данные:
- цена ДДУ — 3 млн руб.;
- срок сдачи объекта ДДУ по договору — 01.03.2017;
- фактический срок исполнения обязательства — 28.03.2017;
- участником ДДУ является гражданин.
Расчет:
- просрочка приходится на период после 01.01.2016, соответственно, при расчетах надлежит использовать ключевую ставку ЦБ;
- на момент исполнения обязательства ключевая ставка равна 9,75%;
- поскольку участником ДДУ является физлицо, то используется коэффициент 1/150;
- сумма неустойки по ДДУ за период просрочки с 01.03.2017 по 28.08.2017 равна: 27 (дней) × 1/150 × 9,75% × 3 000 000 руб. = 52 650 руб.
Когда полагается неустойка по ДДУ.
Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.
В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.
Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.
Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.
Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.
Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.
Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2021 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2021:
- 30.06.2021 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
- 31.08.2021 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2021) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.
Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?
Для того чтобы произвести взыскание пени по ДДУ, необходимо соблюсти определённую последовательность действий. Начать нужно с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Её писать не обязательно, но есть смысл – чтобы получить позже штраф 50 % от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.
- Надлежащее направление. Претензия направлена ценным письмом с описью вложения. Получателем указано юридическое лицо – застройщик, а адрес соответствует адресу из договора или из ЕГРЮЛ на момент отправки. Либо претензия направлена (передана) иным образом и получен отказ застройщика в добровольной выплате санкций со ссылкой на полученную им претензию.
- Ссылка на закон. В тексте указано основание для выплаты неустойки – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
- Формула расчёта. В претензионном письме указывается факт нарушения и приведённая выше формула из 214-ФЗ. Рассчитывать твёрдую сумму стоит только если подписан передаточный акт, а значит точно известно количество дней просрочки и действующая ставка рефинансирования. Расчёт твёрдой суммы без этих данных может внести путаницу, поэтому лучше этого не делать.
- Банковские реквизиты. В тексте указаны банковские реквизиты для добровольной выплаты санкций: Фамилия, Имя, Отчество, счёт получателя, наименование, БИК, корреспондентский счёт банка (необязательно, если у застройщика уже есть эти реквизиты – к примеру, оплата цены договора участия была произведена со счёта клиента).
- Подпись. Претензия подписана участником долевого строительства.
Написав нам на электронную почту, Вы можете запросить пример (образец) претензии застройщику о выплате неустойки.
Как рассчитать размер неустойки
Размер иска рассчитывается разными способами. Формула расчета для физических лиц, являющихся дольщиками: неустойка равна произведению 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ и дней просрочки. Для юридических лиц сумма долга в два раза ниже, обращаться они обязаны в арбитражный суд.
При расторжении ДДУ застройщик выплачивает всю сумму с предоплатой по договору и 100% неустойки.
Калькуляторы расчета неустойки есть на многих юридических сайтах в интернете.
В случае неустранения всех недостатков в течение двух месяцев согласия застройщика на расторжение ДДУ не требуется. Неустойка за несвоевременную сдачу квартиры по договору долевого участия должна быть выплачена в течение 20 дней.
Неустойка за незаконное привлечение денежных средств
Кто такой застройщик?
Закон определяет, что им может быть любое юрлицо, выступающее владельцем (арендатором/субарендатором на условиях договора аренды/субаренды) конкретного участка земли, взятого с целью возведения на нем объектов недвижимости, возможность проведения строительных работ которого подтверждена специальным разрешением.
Запомните! Дольщики привлекаются именно для того, чтобы частично финансировать проект строительства для его успешной реализации. Однако иногда возникают ситуации, когда застройщиком является лицо без наличия на то правовых оснований.
Обычно такие лица:
- не выступают владельцами, арендаторами, субарендаторами земли, где запланированы строительные работы. Проверить это очень просто – попросите у такого «застройщика» выписку из ЕГРН, аргументируя просьбу желанием ознакомиться с документацией,
- не располагают документами, разрешающими проводить работы строительного характера. Если при таких условиях на земле будет возведен жилой дом или иные строения, юридически они будут считаться самовольно возведенными,
- не составляли и не размещали в установленном порядке декларацию (проектную).
Важно! Законодательство требует от лица, незаконно выполняющего функции застройщика, возместить дольщикам неустойку в двойном объеме и все сопутствующие убытки, которые понесены ими в связи с заключением соглашения.
Неустойка – когда подавать и как считать
- Как самому посчитать неустойку?
Формула: 300 х (цена квартиры) х 2 * (дней просрочки) * (ключевая ставка ЦБРФ). Кроме того, в интернете полно калькуляторов неустойки для дольщиков, которые успешно автоматически её считают.
- Какую ключевую ставку применять в расчете?
При расчете применяется ставка рефинансирования или ключевая ставка, которая действовал на день, когда по ДДУ квартиру Вам должны были передать. Её легко можно посмотреть в интернете. Многие ошибочно применяют в расчете ставку, действовавшую на день подачи иска. Сумма получается больше, но это неправильно!
- Как взыскать неустойку по ДДУ если квартира куплена по договору переуступки прав требований у первого дольщика?
Точно так же, как если бы её взыскивал сам дольщик. Ведь к Вам перешли его права в полном объеме. Единственный важный момент – при расчёте применяем цену квартиры, которая была указана в первоначальном ДДУ, а не цену, по которой Вы её приобрели. Такая цена обычно меньше оплаченной Вами суммы, но так требует закон!
- Если застройщик прислал акт – подписывать?
Подписывать, если качество квартиры Вас устраивает и нет существенных недостатков. Некоторые граждане пытаются оттянуть срок приемки квартиры и не подписывают акт, придираясь к том, что нет ручки на дверях, погнуты плинтуса, порван линолеум и т.д. Нужно понимать, что это не поможет, и суд не учтет такой период задержки приема квартиры. Другое дело, если недочеты в передаваемом помещении настолько серьёзные, что они требуют переделки силами застройщика. В этом случае период задержки подписания акта приема-передачи будет считаться уважительным. При приемке все недочеты отражаем в акте осмотра и просим его подписать представителя застройщика.
- Можно ли подать на неустойки если был заключен не ДДУ, а другой договор?
Суды приравнивают сделки, по которым граждане приобрели квартиры у организаций и индивидуальных предпринимателей, как-то: простого товарищества, инвестирования к договорам долевого участия. Госпошлину во всех таких случаях платить не придется и можно взыскать неустойку и штраф.
Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика
- Права дольщиков по ДДУ
- ▶ Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
- ▶ Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ
- ▶ Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ
- ▶ Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
- ▶ Убытки при просрочке передачи по ДДУ
- ▶ Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
- Досудебный порядок
- ▶ Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?
- ▶ Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке?
- ▶ Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ?
- Подготовка к суду
- ▶ Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция?
- ▶ Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском?
- ▶ Штраф 50 % от неустойки
- ▶ Когда можно рассчитывать на положительный исход дела?
- ▶ Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ
- Судебное разбирательство и исполнение решения
- ▶ Судебные заседания по делу
- ▶ Как получить решение суда?
- ▶ Самый быстрый способ исполнения судебного решения
Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.
Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.