Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.
Какой срок предоставления документов
Если кредитный договор подписан до 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.
Если кредитный договор подписан с 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — срок передачи ключей согласно договору долевого участия или договору уступки прав требования + 6 месяцев на оформление собственности.
Если застройщик задерживает сдачу недвижимости, и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в срок, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до истечения срока, установленного кредитным договором. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются. В данном случае при отсутствии документов банк также может начислить неустойку.
Кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть пpи пoкyпкe квapтиpы в нoвocтpoйкe и oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти нa нee
Cтaдия cтpoитeльcтвa. Пoкyпaть квapтиpy в нeдocтpoeннoм дoмe выгoднee, чeм в cдaннoм в экcплyaтaцию здaнии — тaкиe квaдpaтныe мeтpы cтoят дeшeвлe. Oднaкo нyжнo yчитывaть peпyтaцию зacтpoйщикa и cтaдию cтpoитeльcтвa, пpeждe чeм oтдaвaть дeньги. Ecли вы пoкyпaeтe жильe eщe нa cтaдии oбycтpoйcтвa кoтлoвaнa или зaливки фyндaмeнтa, пpoцecc cтpoитeльcтвa, a знaчит — и oфopмлeния coбcтвeннocти — мoжeт зaтянyтьcя нa дoлгиe гoды. Пoэтoмy лyчшe пoкyпaть нeдвижимocть в гoтoвoм, cдaннoм в экcплyaтaцию, дoмe, либo в здaнии нa финaльныx этaпax cтpoитeльcтвa — нaпpимep, бeз внeшнeй и внyтpeннeй oтдeлки.
Фopмa дoгoвopa. Moжнo кyпить нeдвижимocть пo cтaндapтнoмy дoгoвopy кyпли-пpoдaжи либo пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Bтopoй вapиaнт пpeдпoчтитeльнee, пoтoмy чтo oн:
✅ Гapaнтиpyeт, чтo oднa и тa жe квapтиpa нe бyдeт пpoдaнa paзным лицaм, тo ecть coбcтвeнникoм бyдeтe тoлькo вы
✅ 3aщищaeт oт пpoблeм c oфopмлeниeм зacтpoйщикoм зeмeльнoгo yчacткa, нa кoтopoм вoзвoдитcя дoм
✅ Пoзвoляeт зacтpoйщикy caмocтoятeльнo oфopмлять пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлeй, чтo минимизиpyeт вaши вpeмeнныe зaтpaты
Aккpeдитaция нoвocтpoйки в бaнкe. Этo вaжнo для тex, ктo coбиpaeтcя бpaть ипoтeкy нa пoкyпкy квapтиpы. Ecли нoвocтpoйкa или зacтpoйщик нe aккpeдитoвaны ни в oднoм бaнкe, пoлyчить зaйм бyдeт кpaйнe пpoблeмaтичнo. Пoэтoмy пpoвepьтe, являeтcя ли зacтpoйщик пapтнepoм кpeдитныx opгaнизaций — cдeлaть этo мoжнo либo нa oфициaльнoм caйтe caмoй кoмпaнии-зacтpoйщикa, либo нa oфициaльныx caйтax бaнкoв.
Квapтиpa нe гoтoвa. Ecли вы xoтитe oфopмить пpaвo coбcтвeннocти, oбязaтeльнo нyжнo бyдeт пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи нeдвижимocти. Пoдпиcывaя eгo, вы coглaшaeтecь c тeм, чтo cocтoяниe жилья вac ycтpaивaeт, и пocлe пoдпиcaния зacтpoйщик нe бyдeт пpoвoдить oтдeлoчныe paбoты. Ecли чтo-тo в квapтиpe нe гoтoвo, нo вы xoтитe зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти, нyжнo oбязaтeльнo yкaзaть в aктe вce имeющиecя нeдocтaтки и пoлyчить oт зacтpoйщикa дoкyмeнт-oбязaтeльcтвo, в кoтopoм oн пoдтвepдит дeфeкты и oбязyeтcя иx ycтpaнить. Toгдa вы oфopмитe пpaвo coбcтвeннocти и пoлyчитe гoтoвoe жильe — зacтpoйщик бyдeт oбязaн дopaбoтaть eгo.
Кoгдa нecкoлькo coбcтвeнникoв cтaнoвятcя oдним. Ecли вы пoкyпaли квapтиpy в paвныx дoляx или зaключaли дoгoвop дoлeвoгo yчacтия cpaзy нa нecкoлькиx coбcтвeнникoв, пpocтo тaк oфopмить жильe нa oднoгo влaдeльцa нe пoлyчитcя. Пpи дoгoвope кyпли-пpoдaжи мoжнo бyдeт oфopмить дapcтвeннyю нa тoгo, ктo cтaнeт coбcтвeнникoм. Пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия — зapeгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe дoгoвop ycтyпки пpaв и oбязaннocтeй пo ДДУ в пoльзy oднoгo влaдeльцa.
Какие документы вы получаете в результате
Начиная с 2017 года существовавшие ранее гербовые свидетельства о регистрации права собственности упразднены. Некоторое время их еще печатали на обычном листе формата А4, а затем вообще ликвидировали.
Теперь регистрация существует только в виде информации, внесённой в реестр. Если понадобится «бумажное» подтверждение – просто берется выписка из ЕГРН. Запасать их «на все случаи жизни» не нужно – все равно потребуют свежую.
В некоторых случаях, впрочем, собственнику даже не понадобится самостоятельно ее брать – заинтересованная инстанция сама сделает запрос. За это спасибо уже упомянутому ранее электронному документообороту.
Но в первый раз выписку вам выдадут. А также вернут все оригиналы документов, которые вы подавали. На основном документе правообладания должен стоять регистрационный штамп.
Проследите за этим моментом! В некоторых случаях штамп регистрации избавит вас от необходимости получать новую выписку из ЕГРН.
Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.
Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.
Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.
Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.
Последние изменения в законодательстве касательно долевого строительства
В прошлом году был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Данный закон ужесточил условия осуществления долевого строительства. Компания-застройщик подвергается тщательной проверке на предмет соответствия изложенным требованиям. В частности, у нее должны быть опыт строительства многоквартирных домов, определенный уставный капитал, полный перечень необходимых документов и пр.
Изменения вступили в силу в июле 2018 года. Обновленные требования значительно усложнили жизнь застройщикам. Не исключено, что многие окажутся не в состоянии выполнить все условия и вынуждены будут прекратить свою деятельность. Сейчас сложно предсказать, пойдут ли изменения на пользу дольщикам, обезопасив их, или же, напротив, лишь усугубят экономическую ситуацию, повысив стоимость квартир.
Покупка квартиры на вторичном рынке: как оформить право собственности
При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.
Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.
Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.
Этапы приобретения жилья в ипотеку
Рекомендуется соблюдать определенный порядок покупки квартиры по ДДУ в ипотеку, который состоит из нескольких этапов. Начинать процесс следует с изучения и анализа предложений по ипотеке, которые предлагают банки, а затем поиска строящегося объекта, отвечающего всем требованиям и запросам потенциального дольщика. Но далеко не факт, что банк, чьи условия вам более всего подходят, одобрит кредит на выбранный долевой проект. Здесь нужно учесть два момента:
- во-первых, банк не выдаст кредит, если строительство дома находится на стадии рытья котлована. Получение кредита, как правило, возможно только тогда, когда объект возведен, как минимум на 20%;
- во-вторых, ипотека будет одобрена в том случае, если застройщик аккредитован банком.
Как правило, строительные компании сотрудничают с определенными кредитными учреждениями, и сами предлагают гражданам банки, куда рекомендуется обратиться за получением ипотечного кредита. Обычно в списке у застройщика имеется 3-4 финансовые организации, в которых он получил аккредитацию. Обратившись в одну из них, заемщик может рассчитывать на то, что заем оформят быстрее и на более выгодных условиях.
Погашение ипотеки до оформления права собственности
Нередко банки-кредиторы предусматривают возможность досрочного возврата займа. Это условие должно содержаться в ипотечном договоре. Однако, и без него при соответствующей договоренности, клиент может раньше времени выплатить оставшуюся часть кредита. После чего банк выдает бывшему заемщику справку об отсутствии задолженности.
С этой справкой клиент обращается в Росреестр (лично или через МФЦ) для снятия залога с объекта недвижимости. В ряде банков эта задача входит в обязанности представителя.
Важно знать, что обязательства застройщика по сдаче жилья никак не связаны с кредитными обязательствами покупателя. Выплата ипотеки не является гарантией того, что клиент в ближайшее время получит квартиру в «натуральном» виде.
Что делать, если дом не поставлен на кадастровый учет
Как правило, все организационные моменты, перечисленные выше, требуют порядка полугода, но может случиться и такое, что этот процесс может затянуться на более длительный период.
Чаще всего виной этому становится сам застройщик, который не торопится оформить всю сопутствующую документацию. Но страдают в этой ситуации в первую очередь дольщики, так как они не могут получить свои законные квадратные метры в полноценное пользование.
В этом случае участники долевого строительства могут сами проводить все необходимые процедуры вместо застройщика, заказывая техпланы своих помещений. С этой целью дольщик должен обратиться в БТИ или любую другую организацию, занимающуюся выдачей кадастровых документаций.
Но и в этом случае все же придется «потревожить» застройщика, запросив у него бумаги, без которых оформление документов невозможно.
- проект стадии «П»;
- документ, подтверждающий факт присвоения дому почтового адреса;
- разрешение на введение дома в эксплуатацию.
Особенности регистрации ДДУ по ипотеке
Государственная процедура регистрации ДДУ в Росреестре с ипотекой предусматривает появление статуса обременения недвижимости. Это официальная процедура по ограничению прав, где в выписке из ЕГРН будет зафиксирована запись, что имеется обременение «в силу закона», где ипотека является причиной возникновения данного факта. Общий порядок регистрации права, в том числе связанное с ипотекой предусмотрено статьей 551, указанной в ГК РФ. Согласно последним изменениям законодательства, фактом регистрации сделки является не простая покупка недвижимости, а ее конечная регистрация в Росреестре. В 2004 году был принят ФЗ-214 «О долевом строительстве», где в статье 4 указано, что для ипотеки по ДДУ предусмотрена обязательная регистрация данных в кадастровой палате. Необходимо придерживаться следующих требований:
- Необходимо подробное описание недвижимости, как техническое обоснование, так и информационные данные.
- Какой период отведен на переуступку права от застройщика к дольщику, который является предметом ипотеки.
- Стоимость приобретаемой недвижимости, в том числе размер ипотеки.
- Гарантийные обязательства продавца (застройщика) перед покупателем.
- Каким образом обеспечены гарантии по ДДУ ответственными сторонами.
Кому полагается возврат налога при строительстве по ДДУ
Возврат НДФЛ при долевом строительстве квартиры положен налоговым резидентам РФ, то есть лицам, проживающим на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд, и имеющим доходы, облагаемые по ставке 13% или 15%.
С 2021 г. не все доходы можно учитывать, когда оформляете налоговый вычет на строящуюся квартиру.
Вернуть часть расходов можно за:
- оплату по трудовому договору или договору ГПХ;
- оплату за оказание услуг;
- доход от сдачи имущества в аренду;
- продажу, получение в дар имущества (за исключением ЦБ);
- некоторые другие виды дохода.
Процедура регистрации в Росреестре
Чтобы ДДУ мог быть без проволочек зарегистрирован в Росреесте, подготовьте следующий пакет документов.
- Договор долевого участия. Обычно его подают в трех экземплярах, из которых один подшивается в дело, остальные после простановки на них отметок о совершении регистрационного действия выдаются сторонам договора.
- Если покупатель состоит в зарегистрированном браке, то от второго супруга нужно согласие на заключение сделки, заверенное нотариусом.
- Заявления участников ДДУ о совершении регистрации.
- Документы, удостоверяющие личность сторон ДДУ и их право на заключение договора, иными словами паспорта и доверенности (если участвуют представители).
- Разрешительная документация, дающая застройщику право на строительство, а также на использование земельного участка под будущим домом.
- Проектная декларация.
- Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
С чего начинается оформление новостройки?
Первое, с чего начинается оформление новостройки, это с подготовки пакета документов застройщиком и ввода здания в эксплуатацию. После окончания цикла строительства компания застройщик проводит предварительную подготовку к вводу в эксплуатацию. В ходе этой работы проверяется работоспособность все инженерных и коммуникационных сетей. Необходимы точные замеры, поскольку важнейшим этапом становится постановка здания на кадастровый учет. А для этого застройщик доложен получить паспорт дома в бюро технической инвентаризации. Одновременно застройщик заказывает в БТИ поэтажные планы, различные экспликации и паспорта на каждую квартиру в отдельности.
Следующим этапом строительная компания проводит собрание, по результатам которого оформляется протокол о распределении всех возведённых площадей. В этом документе указываются те помещения, которые обладают коммерческим назначением и жилые площади. Проектная документация подразумевает наличие подъездных путей, благоустройства территории вокруг возведённого многоэтажного дома. Поэтому все эти моменты тоже должны быть учтены в оформлении протокола.
Составление акта передачи для обращения в департамент по жилищной и строительной политике в местном муниципалитете – это еще одна обязанность подрядчика. Как только этот документ будет готов, на объект приезжает комиссия, состоящая из представителей проектного бюро, сотрудников муниципалитета, архитектора и инженера. Проводятся исследовательские работы. Проверяются все инженерные системы, коммуникации, работоспособность лифтов, безопасность конструкций, соответствие объекта проектной документации, утверждённой в процессе получения разрешения на строительство.
Подписание акта передачи построенного объекта открывает возможность на получение разрешения на поэтапный ввод жилого сооружения в эксплуатацию. После данного шага к дому подключаются электрификация, газификация 9если это предусмотрено проектом), вводится в действие канализация, запускается водоснабжение (горячее и холодное), запускается система вентиляции, начинают работать лифты.
Подготовка документов для регистрации собственности
Рассмотрев нюансы оформления ДДУ, следует регистрация построенного объекта в собственность.
Для того чтобы зарегистрировать недвижимость потребуется:
- Удостоверение личности дольщика или дольщиков, так как сделка может быть совершена в браке или между группой лиц.
- Оригинал ДДУ.
- Оригинал акта приёма-передачи жилого помещения.
- Квитанция об уплате госпошлины. На данный момент её размер составит 2000 рублей.