Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 127 Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раздел любого недвижимого имущества при разводе имеет большое количество особенностей для каждой из сторон. В основном все трудности с делением возникают, если супруги расстаются врагами и всячески стараются увеличить свою долю законными и не очень способами.
Что такое кооперативная квартира и можно ли ее разделить
Такие объекты недвижимости, как кооперативные квартиры, появились во времена Советского Союза. Заинтересованные граждане объединялись, чтобы вложить средства в кооперативное объединение. После ввода здания в эксплуатацию пайщики гарантированно получали там жилье в соответствии с взносами. Квартиры в доме были выбраны еще на этапе строительства.
Сегодня кооперативы вытеснило долевое строительство, поскольку оно контролируется и страхуется от возможных рисков.
Какими правами наделены пайщики в кооперативе:
- участвуют в организации и управлении через общее собрание;
- имеют право на пай;
- имеют право на кооперативную квартиру в соответствии с внесенной суммой;
- могут разрешать проживать в жилье временным жильцам;
- могут разделить жилье с другим владельцем пая;
- могут сдать квартиру в аренду;
- имеют право на возмещение ущерба, если дом будет подлежать сносу;
- участвуют в банкротстве ЖСК.
Чтобы проживать в кооперативной квартире, достаточно 2 документов: договора, заключенного с управлением кооператива о накоплении пая, и справки о полном внесении суммы паевого взноса.
Полноправным владельцем кооперативного жилья человек становится после полной выплаты пая. Ему необходимо зарегистрировать право собственности в ЕГРН после сдачи здания в эксплуатацию. Проживать в квартире можно и без оформления документов собственности, однако тогда жилье остается собственностью ЖСК и не позволит жильцам полноправно им распоряжаться. Нельзя будет ни продать, ни обменять, ни подарить такую квартиру без разрешения ЖСК.
Когда же все правоустанавливающие документы оформлены, человек становится собственником жилья и может распоряжаться им по своему усмотрению. В случае развода, если у супругов были равные права пайщиков, раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива регламентируется статьей 127 Жилищного кодекса РФ.
Комментарии к ст. 127 ЖК РФ
1. Жилищный кодекс РСФСР 1983 г., оговаривая возможность раздела жилой площади только между членом кооператива и его бывшим супругом, ограничивал права других лиц, участвовавших в паенакоплении. Наряду с бывшими супругами к таким лицам в настоящее время могут относиться: во-первых, супруг, по каким-либо причинам желающий раздела квартиры, но не желающий расторгать брак; во-вторых, члены семьи пайщика, имеющие право на долю в паенакоплении; в-третьих, юридические лица, имеющие право на паенакопление.
2. Пункт 1 комментируемой статьи предусматривает возможность раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива. Такой раздел возможен между членом кооператива и лицом, имеющим право на паенакопление. При этом необходимо соблюдение двух условий: 1) пай должен быть в составе общего имущества; 2) каждому из претендующих на раздел может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире.
3. Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении от 11 октября 1991 г. N 11 разъяснил, что при вынесении решения о разделе жилого помещения суд обязан учитывать размер принадлежащей каждому участнику раздела доли паенакопления, интересы других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением.
———————————
См.: п. п. 23 — 26 Постановления Пленума ВС СССР от 11 октября 1991 г. N 11 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» // Сборник постановлений Пленумов ВС СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 200 — 201.
Если квартира состоит из двух или более смежных неизолированных комнат, суд, придя к выводу, что при их переоборудовании в изолированные (при наличии на то разрешения в установленном порядке) не будут ухудшены жилищные условия сторон и членов их семьи, вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязанность по переоборудованию на одну или на обе стороны.
При невозможности раздела жилого помещения с члена кооператива взыскивается денежная компенсация в пользу лица, за которым признано право на часть паенакопления, по просьбе последнего об этом и лишь при условии, что это лицо изъявит согласие освободить жилое помещение.
По иску одного из супругов (бывших супругов) суд может признать за ним право на определенную часть паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, без раздела жилого помещения. Такое требование может быть разрешено судом и в бракоразводном процессе, если по делу выносится решение о расторжении брака.
Какие требования предъявляются к участникам жилищно-строительных кооперативов с господдержкой?
Участниками ЖСК могут быть определенные Правительством РФ категории граждан:
-
Многодетные семьи
Семьи с тремя и более детьми;
- Молодые ученые
Граждане, которым положена субсидия на приобретение жилья в рамках государственной программы «Жилище»;
-
Научные и инженерно-технические работники
Раздел жилого помещения. Объединение
Раздел жилого помещения является основанием изменения жилищных отношений в силу того, что в результате раздела качественно изменяются характер, состав, признаки предмета жилищных отношений. Кроме того, важно отметить, что в различных жилищных отношениях действуют разные правила раздела жилого помещения. Так, по договору коммерческого найма жилого помещения раздел допускается только после получения согласия наймодателя и других членов семьи, постоянно проживающих совместно с нанимателем. B домах частного жилищного фонда жилые помещения, квартиры, занимаемые нанимателем и находящиеся в частной собственности граждан, могут быть разделены только после получения согласия собственника жилья. При этом отказ собственника от раздела жилого помещения не может быть обжалован ни в административном, ни в судебном порядке.
Отдельно в рамках жилищного законодательства установлены правила раздела жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива. B соответствии со ст. 127 Жилищного кодекса РФ раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива допускается в случае, если каждому из лиц, имеющих право на пай, может быть выделено изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. Если же жилое помещение (квартира) состоит из смежных неизолированных жилых помещений, раздел может быть произведен только при условии переоборудования смежных неизолированных жилых помещений в изолированные (при этом на переустройство жилого помещения должно быть получено соответствующее разрешение).
Если соблюдение приведенных условий невозможно, член ЖСК, ЖК, имеющий право на пай и требующий раздела жилого помещения в домах жилищно-строительного и жилищного кооператива, должен подать в суд. Все споры о разделе жилого помещения в домах кооперативов разрешаются исключительно в судебном порядке (ч. 2 ст. 127 ЖК РФ).
Одним из оснований изменения жилищных отношений является изменение договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателей этого жилого помещения при их намерении объединиться в одну семью. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 82 Жилищного кодекса граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней изолированными жилыми помещениями по различным договорам найма, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из нанимателей одного (общего) договора социального найма на все занимаемые в квартире жилые помещения.
Кто имеет право на кооперативную квартиру по наследству
Большая часть кооперативного жилья, становящееся предметом наследственных споров, приобреталось, как правило, в советский период, в 70-е, 80-е годы прошлого века. Паи за недвижимость вносились десятилетиями. Большинство кооперативных квартир владельцы получали или оплачивали в период брака, полностью или частично, что становилось основанием к определению и выделу обязательной супружеской доли. Именно поэтому чаще наследники, в том числе по завещанию, претендовать могут не на все кооперативное жилье, а лишь на определенную его часть.
В ходе одного из недавних судебных споров в городе Москве после смерти собственника роскошной трехкомнатной квартиры к нотариусу обратилась молодая особа, имея на руках завещание. Она предоставила свидетельство о государственной регистрации права, оформленное на умершего, и завещание в свою пользу, полагая, что получит в наследство всю квартиру целиком. Однако в итоге ей досталась лишь четвертая часть недвижимости. Суд при рассмотрении дела установил, что половина жилого помещения приходилась на жену умершего собственника в качестве супружеской доли, ввиду выплаты пая в период брака. Более того, находясь на пенсии, супруга умершего, вне зависимости от завещания, обладала законным правом на обязательную часть наследственного имущества. В общей сложности вдове перешло ЧЧЧ доли кооперативной квартиры.
Документальное оформление права собственности
В случае если пайщику удается оплатить все взносы к моменту окончания строительства, он становится владельцем квартиры, но не ее собственником. Для получения права собственности он должен зарегистрировать жилье в Регистрационной палате, сопроводив свое заявление документами из следующего списка:
- регистрационным свидетельством, выданным кооперативу как юридическому лицу;
- кооперативным уставом, прошедшим регистрацию в Комитете по строительству;
- технической документацией, в том числе техническим паспортом квартиры и дома в целом;
- справкой о членстве в ЖСК, дате приема, дате выплаты паевых взносов (документ подписывает председатель ЖСК и главный бухгалтер, заверяется печатью кооператива);
- выпиской из протокола общего собрания ЖСК о выборе председателя и главного бухгалтера (возможно, потребуется оригинал данного документа).
Органы управления ЖСК должны предоставить регистрационному учреждению доступ к информации о полномочиях председателя и главного бухгалтера кооператива. В Регистрационную палату подаются образцы подписей указанных лиц, оттиск всех печатей и список членов кооператива.
Не получив регистрационных документов, пайщик не признается собственником жилья.
Привила владения и проживания
Собственником кооперативной квартиры считается сам пайщик, зарегистрированный в качестве члена кооператива. Члены его семьи права собственности не имеют, даже если они проживают под одной крышей и принимали участие в выплате взносов. Если речь идет о кооперативном жилье, ставшем собственностью супругов, проживающих в официально зарегистрированном браке на момент вступления в членство ЖСК, то при разделе имущества такая квартира признается совместной собственностью и разделяется в равных долях между обоими супругами.
Если часть денег за имущество была выплачена до вступления в брак, то при расчете размера доли, указанная сумма вычитается из части, принадлежащей тому из супругов, кто к данной выплате непричастен.
Несовершеннолетние дети имеют право проживать в кооперативной квартире столько, сколько это необходимо. Выселение их с данной жилой площади невозможно.
Член кооператива может передать свое право на пай одному из совершеннолетних членов своей семьи, но только после составления соответствующих документов. Если совладельцем передаваемого пая является один из супругов, то требуется разрешение второго.
Официальная передача пая осуществляется после получения Протокола о решении общего собрания. Кроме того, владелец пая вправе обменять его на равноценное жилье, располагающееся в том же доме, что и искомая квартира. Также, кооперативная квартира может быть обменена на государственную, даже при условии ее расположения в разных населенных пунктах.
Для осуществления процедуры обмена необходимо письменное разрешение всех проживающих в квартире лиц.
Руководство и контроль
Высший орган управления кооперативом — общее собрание. Если число его участников больше пятидесяти, в уставе может быть предусмотрен созыв конференции, как высшего органа управления. Оперативным управлением в кооперативе занимаются правление и председатель.
Для контроля над финансово-хозяйственной деятельностью кооператива общим собранием (конференцией) избирается ревизионная комиссия или ревизор, срок полномочий которых — не более трех лет. Члены ревизионной комиссии не могут быть одновременно членами правления и занимать иные управленческие должности в кооперативе. Плановые ревизии проводятся не реже одного раза в год. И правление, и ревизионная комиссия, и председатель кооператива обязательно отчитываются перед общим собранием (конференцией). Периодичность отчетов записывается в уставе.
Ревизионная комиссия вправе в любое время проверить финансово-хозяйственную деятельность кооператива и его документацию.
Если пай не выплачен, а пайщика уж нет
«Каковы правила наследования квартиры в доме жилищного кооператива, если умер член кооператива, не выплативший полностью пай? Виктор Николаевич».
— В этом случае наследники умершего на основании п. 4 ст. 130 ЖК имеют право на вступление в члены данного кооператива по решению общего собрания и на получение на время в пользование квартиры, а после выплаты пая полностью — права собственности на нее. Преимущественное право на вступление в жилищный кооператив имеет супруг умершего, при условии, что он имеет право на часть пая, когда пай вносился за счет общих средств супругов. Если паевые взносы вносились только одним из супругов до брака или переданы ему, например, родителям в дар, или получены им по наследству, преимущественное право на вступление в жилищный кооператив имеет любой наследник, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем. Это могут быть мать, отец умершего, вносившие вместе с ним паевые взносы из собственных средств.
Что является жилым помещением
В общем понимании, жилое помещение – это ограниченная территория, предназначенная для постоянного или временного проживания граждан. Жилищный Кодекс Российской Федерации дает более подробное определение и конкретные критерии (ЖК РФ, ст. 15):
- изолированность – жилье отделено от иных жилых или вспомогательных помещений, имеет отдельный вход;
- пригодность для постоянного проживания – наличие отопительной системы, водоснабжения;
- соответствие требованиям СНиП, а также действующего законодательства.
Жилым помещением могут являться:
- квартира в многоквартирном доме;
- частный жилой дом;
- коммунальная квартира;
- комната.
Жилое помещение, как объект правовых отношений, может находиться в собственности:
- частной;
- долевой или совместной;
- муниципальной, региональной или федеральной.
Прекращение членства в жилищном кооперативе
- 1. Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
- 1) выхода члена кооператива;
- 2) исключения члена кооператива;
- 3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
- 4) ликвидации жилищного кооператива;
- 5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
- 2. Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.
- 3. Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива.
- 4. В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).
Основные отличия жилищного кооператива от ипотеки
Наиболее популярный конкурент жилищных объединений — покупка недвижимости в ипотеку. Для покупателя недвижимости ситуация следующая: есть определенная сумма на первоначальный взнос, которой не хватает на покупку недвижимости. Ипотека — это займ необходимого остатка под достаточно высокие проценты. По итогу получается, что сумма переплат порой достигает изначальной стоимости квартиры. Приобретение через жилищный кооператив — это рассрочка, то есть кооператив не зарабатывает на долге пайщика.
При ипотеке есть и другие существенные для многих минусы — это наличие официальной работы с «белой» зарплатой, которая убедит банк в платежеспособности клиента. Второй момент — различные обязательные страховки, без которых кредит или не дадут, или повысят по нему процентную ставку. Минимальный набор — страхование жизни заемщика и самой недвижимости.
Покупка через жилищный кооператив тоже имеет минусы по сравнению с ипотекой — самих объединений в стране не так много, к тому же по факту большинство подобных организаций часто становятся банкротами. И второй момент — при ипотеке заемщик сразу становится собственником жилья, а будучи членом кооператива — только после выплаты полной стоимости.
Полномочия председателя и жильцов
В каждом кооперативе есть свой избранный председатель и его заместитель. Они проводят, как правило, общие собрания, выносят на повестку дня решение важных вопросов, выступают от лица ЖСК в других организациях.
Нужно уточнить, кому подчиняются эти лица. По сути они подчиняются всем членам кооператива, которые отдали свои голоса за их избрание. Ведь назначение, как и освобождение от должности, решается всеми вместе на общем собрании.
Права председателя ЖСК можно охарактеризовать таким образом:
- имеет право проникнуть в помещение другого собственника в случае аварии только с его согласия;
- проводит подбор персонала и управление им;
- при равенстве голосов участников правления имеет право решающего голоса;
- имеет право досрочно освободить должность председателя;
- распоряжается денежными средствами кооператива;
- подаёт иски в суд от лица кооператива и представляет его интересы в различных инстанциях;
- оформляет и выдаёт жильцам дома необходимые документы.
Обязанности председателя кооперативного дома – это:
- добросовестно и разумно вести деятельность кооператива;
- решать вопросы по предоставлению коммунальных услуг собственникам жилья;
- обеспечивать жильцам перерасчёт платежей по некачественно предоставленным услугам;
- хранить документы кооператива и жильцов и предоставлять их по запросу;
- проводить банковские операции, вести бухгалтерию;
- осуществлять контроль за благоустройством зданий.
Каждый квартал председатель кооперативного дома обязан составлять план работ и отчитываться по его выполнению перед правлением в конце каждого квартала.
Нужно ли и как возможно приватизировать квартиру в кооперативе
Приватизировать кооперативную квартиру невозможно, так как государству она не принадлежит. Приватизация — это передача прав собственности государством конкретному гражданину.
Естественно, в случае с кооперативом данное определение некорректно. В СССР еще была возможность его использования, но в современной России нет.
Полностью выплатив положенный пай, владелец квартиры может оформить право собственности на нее и выделить в единоличное владение с сохранением частичного участия в кооперативе.
Сделать это может только лицо, которое вносило паи. То есть, члены его семьи собственниками кооперативных метров стать не могут, как минимум, до тех пор, пока плательщик паев не оформит ее на свое имя.
При иных обстоятельствах они могут быть там прописаны и жить только как сожители, но не владельцы.
Отличие от других форм правления
Главная отличительная черта ЖСК от ДДУ состоит в объекте, контролирующем денежные средства участников. В ЖСК деньги находятся в распоряжении участников кооператива. При ДДУ средствами распоряжается застройщик, но члены по договору долевого участия являются более защищенными законодательно.
Рассмотрим ключевые отличия между договором о долевом участии и о строительных кооперативах в табличной форме.
| Критерий | Договор долевого участия | Договор участия в ЖСК |
| Регистрация договора | ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Только после регистрации допускается брать деньги с дольщиков | Закон не обязывает регистрировать договоры участия ЖСК, что открывает возможности для мошенничества со схемой двойных продаж одной квартиры |
| Требования к разрешительной документации | Перед заключением первого ДДУ застройщик должен подать в Росреестр установленный комплект документов: проектную документацию, разрешение на строительство и документы о праве собственности на землю | Такие требования к ЖСК не предъявляются, чем часто пользуются недобросовестные застройщики, которые собирают с людей деньги за квартиры без разрешения на строительство |
| Стоимость недвижимости | Остается неизменной, фиксируется в момент подписания договора | Цена квартиры первоначально может быть сильно занижена, а затем после первого собрания пайщиков возрасти из-за инфляционной динамики и увеличения стоимости стройматериалов |
| Наказание за срыв сроков строительства | Дольщики имеют право получить неустойку за просрочку в сдаче дома | Ответственность может быть предусмотрена уставом ЖСК, но необязательно |
Разница между ТСЖ и ЖСК состоит в том, что первые управляют домом, который уже был введен в эксплуатацию, а вторые занимаются строительством недвижимости.