Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уведомление о начале строительства дома ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После завершения строительства нужно составить уведомление о его окончании в течение месяца со дня возведения объекта. В документе должны быть указаны сведения о застройщике, участке, объекте и об оплате госпошлины за регистрацию права собственности. Подать уведомление можно с помощью сайта госуслуг, МФЦ, или лично обратиться в уполномоченный орган.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
Какие сведения нужно указывать о сособственниках и/или соарендаторах?
Минстрой по этому вопросу пока не дал разъяснений.
Поэтому, исходим их того, что в отношении этих лиц нужно указывать те же сведения, что и о застройщике.
То есть, указываем – ФИО, место жительства и паспортные данные.
Например, сособственник Иванова Зульфия Моисеевна, проживающая по адресу: Московская область, г. Нижнезадрипанск, ул. Веселая, дом 5 кв. 20, паспорт гражданина РФ серия 03 02 номер 555444, выдан 01 апреля 2018 года ОФМС г. Нижнезадрипанска, код подразделения 772-003, зарегистрированная по месту жительства: Московская область, г. Нижнезадрипанск, ул. Веселая, дом 5 кв. 20.
Примечание.
Поскольку Минстрой не давал еще разъяснений по заполнению Уведомления о начале строительства, то остается открытым вопрос: нужно ли указывать в строке 2.4 сведения о банке, который имеет залоговые права на участок (например, когда участок является предметом залога по кредитному договору).
Данный вопрос пока остается открытым.
Что делать после завершения строительства?
К уведомлению об окончании строительства прилагается технический план объекта ИЖС.
В течение 7 рабочих дней уполномоченный орган проверит документы и произведет осмотр готового дома на соответствие заявленным параметрам.
По итогам проверки вы получите уведомление о соответствии/несоответствии построенных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности. В случае, если объект будет признан соответствующим требованиям законодательства, то уполномоченный орган направит в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав вместе с прилагаемыми документами, о чем вам будут направлены соответствующие уведомления.В случае ненаправления уполномоченным органом в установленный срок заявления и документов в орган регистрации прав вы можете направить указанное заявление самостоятельно. При этом необходимые документы будут запрошены органом регистрации прав у уполномоченного органа.
В каких случаях уведомление НЕ требуется
Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:
- строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
- объекты, не являющиеся капитальными;
- временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
- объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.
Когда нужно подавать уведомление о начале строительства/реконструкции?
Итак, перед началом строительства МОЖНО подать «Уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома». Как закончили и готовы зарегистрироваться — «Уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома». Если в течение строительства Ваши планы поменялись — нужно оформить «Уведомление об изменении параметров строительства». В Вашем распоряжении есть 3 варианта Уведомления ( скачать бланки можно наверху), чтобы власти всегда были в курсе о ваших «строительных приключениях».
Что самое смешное- в ответ Вы получите следующее-«уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке» (далее «Уведомление о соответствии проекта») и «уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной» (далее «Уведомление о соответствии постройки»). Обменялись уведомлениями с длиннющими названиями. Иногда сразу и не поймешь, о чем там вообще идет речь.
Возвращаясь к вопросу о том, в каких случаях следует готовить и подавать уведомление:
- вне зависимости от разрешенного использования земли, уведомление подается при реконструкции дома. Если меняете изначальную конфигурацию дома или его основные характеристики (этажность, общая площадь) — это считается реконструкцией. И после завершения реконструкции опять же понадобится технический план. Не забывайте — садоводы теперь тоже обязаны все эти процедуры проходить.
- как говорилось выше, если уже подали первое уведомление о начале строительства, нужно идти до конца и подавать об окончании.
- если планируете строительство с привлечением материнского капитала — 100% затребуют уведомление.
- если сомневаетесь в возможности строительства на вашем земельном участке дома в определенном месте с определенными характеристиками — уведомление тоже лучше подготовить. Могут выясниться обстоятельства, которые будут препятствовать зарегистрировать уже построенное здание по амнистии.
- многие продавцы земельных участков подают уведомление о начале строительства и получают одобрение администрации, чтобы убедить будущего покупателя, что проблем со строительством на этом участке нет. Это дает некое конкурентное преимущество при сравнении схожих предложений о продаже земельного участка.
Как оформляется бланк
Для обеспечения исполнения нового регламента, внесенного в Градостроительный Кодекс с 3 августа, Минстрой утвердил образцы бланков уведомлений (см. Приказ Минстроя №591/пр от 19 сентября 2018 года).
Когда на уведомление возможен отказ
В некоторых ситуациях при начале строительства у застройщиков возникают сложности с получением согласования уведомления. Это вызвано различными нарушениями в процедуре, описанными в ч.10 ст.51.1 ГрК РФ, использовании земли не по назначению или несоблюдении требований к параметрам застройки.
Отказ последует при нарушении принятых параметров капитальной застройки, нарушении правил планировки территорий, несоблюдении правил использования земли. Аналогичные меры предусмотрены при нарушениях при проведении реконструкции объекта недвижимости.
Уведомление подается в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство:
- В Москве — Комитет государственного строительного надзора;
- В Санкт-Петербурге — Служба государственного строительного надзора и экспертизы;
- В других регионах это:
- департамент архитектуры и градостроительства;
- местная администрация;
- министерство строительства и др.
К форме уведомления прилагаются документы (п. 3 ст. 51.1 ГК):
- подтверждающие право собственности на участок земли, где планируется строительство или реконструкция дома. Действует для тех участков, по которым не произведена государственная регистрация (не внесены данные в ЕГРН);
- доверенность — если уведомление представляется в уполномоченный орган представителем застройщика;
- документы о регистрации юридического лица с переводом на русский язык (заверенным в установленном закон порядке) — если застройщиком является гражданин иностранного государства.
Перед тем, как подавать уведомление, нужно знать про ограничения в отношении земельного участка, установленными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые могут быть наложены на возможность строительства дома. Это связано с нахождением надела в границах особых зон:
- природоохранных;
- охраны культурного наследия;
- инженерных сетей;
- территории приаэродромной и прочие ограничения.
При нахождении участка в радиусе 30 км от аэродрома все согласования строительства и реконструкции должны происходить с Росавиацией.
Уведомительный порядок вместо разрешения на строительство
До 3 августа 2021 года, при строительстве индивидуального жилого дома необходимо было получить разрешение на строительство. Собственник земельного участка подавал заявление о выдаче разрешения на строительство и прикладывал к заявлению следующие документы:
— Градостроительный план земельного участка; — Выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на земельный участок; — Схему планировочной организации земельного участка.
Через 10 дней собственник получал разрешение на строительство дома и мог законно приступить к строительству дома.
С 3 августа 2021 г. были внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ, в соответствии с которыми не требуется получать разрешение на строительство/реконструкцию индивидуального жилого дома, садового дома.
Вместо этого, в Градостроительный кодекс РФ была введена новая статья 51.1, согласно которой перед началом строительства, собственник, арендатор земельного участка обязан уведомить Администрацию о планируем строительстве.
Когда требуется разрешение на строительство?
Обязанность по получению разрешения устанавливается ст. 51 ГрК РФ. Согласно ней, документ требуется лишь в нескольких случаях:
- Реконструкция, возведение объектов капитального строительства;
- Реконструкция или застройка объектов использования атомной энергии или космической инфраструктуры;
- Возведение гидротехнических объектов первого и второго классов, затрагивающих инфраструктуру или находящиеся на территории размещения воздушного, водного, иных видов транспортов, на приграничной местности;
- Если планируется строительство в особо охраняемой природной зоне, кроме курортов и лечебно-оздоровительных местностей.
Таким образом, если земельный участок не находится на особо охраняемой природной территории (у берега реки, в лесу, и пр.), либо располагается на достаточном расстоянии от аэропорта, оформлять разрешение не нужно.
Немного о приобретении прав на землю без аукциона
А теперь немного полезной информации, которой нечасто делятся с гражданами чиновники земельных ведомств.
Речь здесь идет о получении права на землю без торгов – так называемом «предварительном согласовании предоставления участка земли».
Получить такое согласование можно без посторонней помощи – для этого не потребуется юридического сопровождения, участия кадастровых специалистов или иных посреднических услуг. От заявителя потребуется только желание и немного терпения – вся манипуляции займут около 3 месяцев.
Зато, если решение будет принять в пользу заявителя, он сможет беспрепятственно приобрести землю без аукциона. Причем, этим правом потенциальный застройщик сможет воспользоваться в течение 2 лет с момента получения согласования.
Уведомление о начале процесса
Запланировав начало индивидуального жилищного процесса, больше не требуется обращаться за официальным разрешением, чтобы утвердить возведение объекта. С переходом к уведомительному характеру процедуры постройки/реконструирования дома на своём участке достаточно оповестить компетентное ведомство. После чего можно начинать выполнение запланированных работ.
Правда, нужно заполнить довольно объёмную форму, которую можно скачать самостоятельно, и приложить ряд документов.
Выбор адресата, которого требуется уведомлять, определяется исходя из того, кем выделялся земельный надел, где будут возводить жилую постройку (или садовый дом). Уточняем, в чьей собственности находились земли, и адресуем оповещение:
- федеральной – соответствующему ведомству;
- субъекта РФ – региональному органу власти;
- муниципальной – органу местного самоуправления (местной администрации).
Уведомление или разрешение на строительство: в чем разница
С августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ. Ранее для постройки жилого дома нужно было получить в администрации разрешение на строительство, а затем ещё и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. После принятия нового закона «разрешительный» порядок заменили «уведомительным».
Теперь разрешение на строительство получать не нужно — достаточно уведомить местные власти о своих планах. А по завершению стройки необходимо подать подать в администрацию уведомление об окончании строительства (вместе с техническим планом объекта).
Также в законодательство были внесены изменения и в отношении садовых домов. Если раньше для их строительства не нужно было получать разрешение, то теперь требуется соблюдать уведомительный порядок, как и в случае с ИЖС.
Причины возможного отказа в начале строительства
После рассмотрения заявки администрация может направить уведомление о несоответствии планируемого строительства допустимым нормам.
Возможные причины такого решения:
— несоответствие параметров дома допустимым нормам (высота — более 20 м, этажность — более 3 этажей)
— наличие ошибок в документе
— отсутствие у заявителя прав на земельный участок, на котором планируется строительство
— намерение строиться в зоне с особыми условиями использования (исторические поселения, природоохранные территории, прибрежные зоны)
— несоответствие вида разрешённого использования участка (на земле нельзя строить жилой и/или садовый дом)
Где и что можно строить
Жилой дом
постоянное проживание, прописка
ИЖС, ЛПХ (приусадебный участок), СНТ, ДНТ
Садовый дом
проживание, без прописки
ЛПХ (приусадебный участок), СНТ, ДНТ
Хозпостройки
хранение урожая, инвентаря
ЛПХ (полевой участок), ОНТ
Ничего нельзя строить
садоводство
Основания для отказа должны быть указаны в документе (в соответствии с п.10 ст.51.1 Градостроительного кодекса).
Пошаговый процесс подачи заявления
Для того, чтобы подать уведомление о начале строительства, на сегодняшний день достаточно своевременно оформить все необходимые документы и обратиться в МФЦ. Кроме того, подать уведомление можно через Госуслуги: в данном случае уведомление будет сформировано в электронной форме.
Остановимся более подробно на том, как подать уведомление о начале строительства, правильно заполнив соответствующий документ:
- Дата может быть указана исключительно актуальная на день подачи заявления.
- Правильно укажите наименование органа, куда подается заявление. Если вы подаете обращение через МФЦ или Госуслуги, выбор будет сделать намного проще, так как сотрудники или система подскажут вам, куда можно обратиться В подавляющем большинстве случаев уведомление будет направлено для рассмотрения в местную администрацию.
- Укажите сведения о застройщике.
- Предоставьте сведения о земельном участке: укажите кадастровый номер, адрес или описание местоположения участка, правоустанавливающие документы, сведения о наличии прав на участок у третьих лиц (при наличии таких прав), информацию о виде разрешенного использования. Узнать актуальный вид разрешенного использования можно на Публичной кадастровой карте.
- Правильно определите вид недвижимости, который планируется возвести. Это может быть объект индивидуального жилого строительства или садовый дом.
- В качестве цели обращения необходимо выбрать строительство.
- Необходимо указать количество надземных этажей, которых не может быть больше трех. Если вы хотите построить дом с большим количеством этажей, одним уведомлением не обойтись: придется получать разрешение на строительство.
- Необходимо также указать высоту дома, которая не может превышать 20 метров. Обычно такие сведения содержатся в проектной документации на строительство.
- Размеры отступов от границ участка должны соответствовать Правилам землепользования, этот параметр необходимо уточнить до подачи уведомления.
- Необходимо указать площадь застройки, которая в большинстве случаев соответствует площади самого дома.
- Если вы получили разрешение на отклонение от установленных параметров строительства, необходимо также указать реквизиты решения.
- Схематическое изображение не обязательно должно соответствовать масштабу, однако лучше, если оно будет соблюдать основные пропорции дома и участка.
Подавая уведомление, обязательно необходимо указать адрес электронной почты, на который придет решение, а также перечень прилагаемых документов. Порядок действий при различных способах подачи уведомления также будет разным.
При личном посещении органа местного самоуправления:
- Уведомление подается через приемную при личном посещении.
- На втором экземпляре уведомления, который останется у заявителя, принимающий чиновник должен поставить штамп с датой приема заявления.