Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Цены на вторичное жильё в Петербурге серьёзно снизились». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Программа льготной ипотеки так перегрела рынок в 2020 году, что к началу 2021-го эффект от удешевления кредитов был полностью нивелирован. То есть, получая кредит сейчас по ставке в 5,8% годовых, клиент будет платить банку больше, чем если бы купил такую же квартиру в апреле 2020 года под 10% годовых (при этом рост цен на жилье никаким рефинансированием не сбить).
Хитроумные застройщики
Застройщики приспосабливаются к текущим реалиям рынка и меняют свою политику продаж, в частности не спешат выводить в продажу большие объемы квартир. Это случилось не вчера и не сегодня, такая тенденция началась давно, особенно активно после введения эскроу-счетов. Даже в рамках одного дома продается ограниченный объем.
«Многие компании дифференцируют проекты на более мелкие этапы и выводят на рынок ограниченное количество корпусов даже в составе проектов комплексного освоения территорий. Таким образом, они избегают перенасыщения рынка, а в некоторых локациях пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне», – отмечает Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers. В результате в Петербурге и Ленобласти объем нового предложения по предварительным итогам 2022 года упал на 20%: в 2021 году в продажу вышли более 100 тыс. квартир. По данным Nikoliers, в течение 2022 года на рынок было выведено суммарно около 80 тыс. квартир (3,4 млн кв. м): 53,5 тыс. квартир (2,4 млн кв. м) в городе и 26,1 тыс. лотов (1 млн кв. м) в области.
При этом пока что говорить, что застройщики будут меньше строить, не приходится. Объем действующих разрешений на строительство в Петербурге позволяет возвести 11,5 млн кв. м, в Ленобласти – 5,4 млн кв. м.
При падении спроса, который уже отмечают все аналитики, такая политика выглядит вполне логичной, тем более что благодаря проектному финансированию от банков застройщикам нет необходимости спешить с продажами.
Цены на квартиры в 2022 году: станет ли жилье доступнее?
Завершающийся год показал стремительный, если не сказать головокружительный рост цен: по данным ЦБ РФ, за полтора года с начала пандемии квадратный метр в среднем подорожал на 39%. Для сравнения, за весь период с 2013 по 2019 годы стоимость квадратного метра в России выросла всего на 33%.
К резкому скачку цен привел целый ряд причин:
- Основной причиной стала ипотека с господдержкой, которая была запущена в апреле 2020 года. Спрос на жилье подскочил в разы, а вслед за ним выросла и стоимость.
- Одновременно с этим сработал отложенный спрос: люди, которые по разным соображениям откладывали покупку, поспешили закрыть квартирный вопрос. Специалисты ссылаются и на психологический фактор: в условиях пандемии некоторые люди острее ощутили потребность в собственном жилье, поэтому те, у кого была такая возможность, реализовали ее.
- Существенную роль сыграло и подорожание стройматериалов, которое привело к общему росту себестоимости строительства.
Как уже было сказано ранее, покупательская способность не увеличивается, но по объективным причинам стоимость квадратного метра продолжит расти. Самое простое, что могут сделать в этой ситуации компании, это сократить общую площадь квартир. Впрочем, это коснется только массмаркет-сегмента. В новостройках класса «бизнес» и «элит» подобные изменения не планируются.
Анна Васильева:
Московские застройщики нашли очень интересное решение: они отказываются от балконов и лоджий в квартирах. Это позволяет и сохранить полезную площадь, и снизить стоимость жилья. При этом в комплексах предусмотрены кладовые, которые обычно находятся на первом этаже или в цоколе. Если жильцу нужна дополнительная зона хранения, он может арендовать или выкупить кладовую. В Петербурге и регионах уже потихоньку перенимают столичный опыт и постепенно отказываются от балконов. Кладовые внедряют, но пока они есть далеко не в каждом новом комплексе. Думаю, со временем этот момент будет урегулирован.
Каковы перспективы развития вторичного рынка в 2022 г.
Прогноз рынка недвижимости СПб, безусловно, не может обойти стороной вторичный сектор. Сегодня на рынке вторичной недвижимости Северной столицы набирает популярность так называемая новая «вторичка» — дома, сданные в течение последних десяти лет. При этом предметом сделок в большинстве случаев становятся объекты в кирпично-монолитных зданиях. В этом сегменте есть не только свои материалы-фавориты, но и локации, удостоенные наибольшего внимания покупателей. По оценкам экспертов «Петербургской Недвижимости», самыми популярными районами являются Центральный и Василеостровский, в которых пользуются спросом 2- и 3-комнатные варианты жилья. Также востребованы сданные дома в Приморском и Красносельском районах, где выбор чаще всего падает на студии и «однушки».
Согласно данным агентства «Дарко», новая «вторичка» в СПб преимущественно представлена 1-комнатными вариантами, которых сегодня насчитывается 3,4 тыс. Многокомнатный сегмент располагает более скромным ассортиментом — покупателям предлагается 446 квартир, квадратный метр в которых в среднем оценивается в 309,5 тыс. руб. Таким образом, предложение рынка оставляет желать лучшего, что способствует удорожанию жилья, особенно на фоне стремительно растущего спроса. Подобная тенденция, утверждают эксперты, будет прослеживаться на протяжении первой половины 2022 г.
Об инвестициях в недвижимость
Эксперты считают, что сегодня самым выгодным вложением выступают инертные валюты. Таковыми является бетон и металл, то есть недвижимость. Среди объектов недвижимости высоким спросом пользуются апарт-отели. Особое признание среди инвесторов снискали комплексы сервисного формата.
Недвижимость может быть сервисного и несервисного формата. Несервисные объекты представляют собой рекреационные комплексы, расположенные в курортных районах и загородных локациях. Сервисные апарт-отели находятся под управлением единого оператора и, как правило, открываются в новых или отреставрированных гостиничных зданиях. Апарт-комплексы могут также располагаться на нижних этажах жилых домов и кварталов, а также на месте прежних фабрик и заводов.
Как сообщают специалисты компании «Р-ФИКС», в ноябре 2021 г. спрос на юниты превысил показатели прошлого года на 127,5% По сравнению с 2019 г. объем интересантов увеличился на 392%. При этом среди региональных покупателей петербургских апартаментов выделяются москвичи. Доля столичных жителей в общем объеме регионального спроса достигает 60%.
Состояние цен на новостройки
Из-за внедрения льготных программ на ипотеку стоимость новостроек возросла, ведь кредиты стали более доступными для населения. Поскольку эту программу решили оставить, положение новостроек в ближайшем времени не изменится. В случае закрытия программы кризиса на рынке недвижимости не будет, потому что те, кому условия ипотеки были действительно важны, купили жилье еще до ее утверждения. Сейчас самое время воспользоваться ситуацией и воплотить задуманное в реальность, никуда не спеша. Аналитики полагают, что именно льготное кредитование продвинуло первичное жилье на мировом рынке.
Специалисты ожидают скорое снижение спроса на новостройки, но ситуация не будет критичной. Вероятно, это приведет к сокращению числа застройщиков, чьи проекты оказались менее успешными.
Продавцов больше, чем покупателей
По словам Артема Деева, после роста интереса к ипотеке в июле и августе, когда россияне стремились успеть взять кредиты под низкий процент, наблюдается стагнация спроса на такие займы.
«Влияет неопределенность в экономике страны, связанная с последними геополитическими событиями, мобилизацией (отток платежеспособных клиентов) и отъездом части россиян за границу. Предложение на рынке недвижимости явно превышает спрос, что приводит к снижению цен — как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке жилья», — говорит старший аналитик AMarkets.
Однако, по его словам, на данный момент главная особенность отечественного рынка жилья — стагнация спроса. При этом девелоперы стремятся быстрее завершить ранее начатые проекты, а новые пока не запускаются.
«Все ожидания застройщиков базируются на том, что и в дальнейшем спрос будет снижаться, потому желательно побыстрее реализовать уже построенные квадратные метры. Отсюда — масса рекламных предложений, предлагающие высокие скидки. На общероссийском фоне, как обычно, выделяются Москва и Санкт-Петербург, где активность покупателей по-прежнему высока по сравнению с регионами», — говорит Деев.
«В настоящее время спрос снижается. Такая тенденция наблюдалась и до мобилизации, ведь цены на жилье достигли предельных значений, практически не приемлемых для покупателей. Сейчас большая их часть приобретает наиболее бюджетные лоты с заметным дисконтом. Различные субсидируемые девелоперами программы поддерживают его невысокий уровень, но не дают возможность увеличить покупательскую активность», — говорит руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
Он отмечает, что рынок недвижимости очень инертен и для того, чтобы он подстроился под конкретную ситуацию, должно пройти довольно много времени.
«После начала СВО, рынок только к сентябрю начал адаптироваться к текущим реалиям. В это время была объявлена частичная мобилизация и рынку вновь необходимо привыкать к новым условиям», — добавляет эксперт.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Не исключен дефицит жилья на рынке новостроек
Эксперта рынка недвижимости и основатель собственного агентства Олег Сатановский выделил несколько возможных сценариев:
Худший: уход в «теневое строительство» и продажа новостроек только на финальном этапе. Тогда на рынке новостроек будет сильный дефицит жилья, вторичный рынок станет практически недоступным для обычных людей.
Не худший, но менее реальный: застройщики договорятся с руководством страны о повышении лимитов государственного субсидирования ипотеки. Но при увеличении спроса цены падать не будут. Вторичный рынок будет непредсказуемым – продавцы захотят получить максимум за свои квартиры, а потом попытаются продать хоть что-то – так цены стабилизируются и, может, станут ниже.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
Ближайший месяц — выставить недвижимость на продажу
Ставки по ипотекам выросли, значит, в ближайшее время сделок по ней станет намного меньше. Но прямо сейчас у людей есть уже одобренные ипотеки и им нужно их срочно превращать в сделки — это значит, что ближайшие месяц-полтора они будут скупать всё.
Например, только в Москве, по нашим данным, сейчас у 20−30 тысяч людей есть одобренный ипотеки по старым ставкам. И дикий ажиотаж: все они стараются что-то купить, пока есть возможность.
Здесь встречаются два движения:
- те, кто хочет быстрее слить недвижку и запасти наличные, потому что думают, что она будет дешеветь;
- те, кому нужно как можно быстрее выйти на сделку, чтобы банк не отменил уже одобренную ипотеку.
И первые на сделке могут сказать вторым: «Хочу миллион сверху!» И те вряд ли откажутся, потому что новую ипотеку им придется брать уже под 20% годовых.
Особенно яро будут скупать недвижимость типа «однушка за 12 млн рублей возле метро» и аналоги в регионах, потому что уверены, что такие квартиры никогда не подешевеют.
Ажиотаж нынешних ипотечников продлится недолго — месяц, полтора. Затем недвижимость начнет стремительно дешеветь, поэтому здесь хочу дать совет.
Упадет ли цена на недвижимость в 2022 году в России
Аналитики отвечают отрицательно на этот вопрос. Скорее будет наблюдаться противоположная тенденция, которая связана с описанными выше факторами. Цены увеличатся примерно на 12–15%.
Алексей Попов (эксперт из ЦИАН) отметил, что жилье в России дешевеет только после значимых внешних воздействий (как пример, кризис 2008 года и присоединение Крыма в 2014). Сейчас никаких предпосылок к изменению ситуации нет.
Однако в некоторых регионах цены на недвижимость могут незначительно снизиться, в том числе на вторичном рынке. Сейчас наблюдается увеличение количества «наследственного» жилья, которое продается по более низким ценам. Это спровоцирует общее снижение стоимости недвижимости и отток инвесторов.
Чтo ждёт нeдвижимocть в 2023 гoдy?
Paдикaльныx пepeмeн в фopмaтax caмoй нeдвижимocти нe пpeдвидитcя. Экcпepты пpeдпoлaгaют вoзмoжнoe coкpaщeниe пpeдлoжeний квapтиp фopмaтa cтyдий. Teм нe мeнee oни yвepeны, чтo пoлнocтью зacтpoйщики oт ниx нe oткaжyтcя. Этo экoнoмичecки нeвыгoднo: нa тaкиe квapтиpы cyщecтвyeт cтaбильный cпpoc из-зa иx цeнoвoй дocтyпнocти.
Пpoтивopeчивым ocтaётcя вoпpoc oтдeлки. Дeлo в тoм, чтo гocyдapcтвo нaмepeнo cдeлaть oтдeлкy oбязaтeльным тpeбoвaниeм для cдaчи жилoгo oбъeктa. Teм нe мeнee тaкaя мepa нe oпpaвдaнa для вcex типoв жилья.
Дeлo в тoм, чтo жильё ceгмeнтa «кoмфopт+», «бизнec» и пp. пoдpaзyмeвaeт cвoбoднyю плaниpoвкy, чтo пoзвoляeт пoкyпaтeлю вoплoтить в жизнь любыe дизaйнepcкиe пpoeкты, oфopмив жильё пo cвoeмy вкycy. Гoтoвaя oтдeлкa лишь oтнимeт y клиeнтa вpeмя и cилы.
B тo жe вpeмя нa мaccoвoм pынкe oтдeлкa «пoд ключ» пoльзyeтcя бoльшoй пoпyляpнocтью, тaк кaк пoзвoляeт пoкyпaтeлям cэкoнoмить нe oднy coтню тыcяч pyблeй.
Пoдвoдя итoги, cтoит oтмeтить, чтo нeт eдинoй фopмyлы выбopa тoчнoй дaты пoкyпки квapтиpы. Нecмoтpя нa тo, чтo нaибoлee блaгoпpиятный пepиoд – этo лeтo и зимa, oптимaльнaя дaтa бyдeт зaвиceть oт кaждoгo кoнкpeтнoгo cлyчaя.
Увеличение цены на покупку квартиры в 2022 году
С тем, что цены на недвижимость в России продолжат расти, согласны почти все агентства недвижимости – расходятся лишь мнения касательно того, насколько существенным окажется этот рост. За полтора года цены на квартиры выросли примерно на 30-40% (в каких-то городах и регионах процент гораздо выше этого). Поэтому, на данный момент сложно сказать, что в следующем году рост замедлится до однозначной цифры.
На стоимость квартиры будут влиять несколько факторов, а именно: курс доллара, стоимость материалов, уровень инфляции и зарплат, а также процентные ставки и прибыль девелопера. Многие эксперты считают, что, если инфляция продолжится, недвижимость будет дорожать, но в рублях. В долларах цена будет падать.