Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как объединить земельные участки в один — правила 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объединение земельных участков – довольно частая процедура и пользуется популярностью. Есть любители свежего загородного воздуха, которым зачастую не хватает шести соток, а есть соседи таких любителей, им дача – как обуза: то взносы заплати, то траву покоси, и живут они за тридевять земель. Вот и получается договориться по-соседски, по-свойски. Особенности объединения земельных участков в 2023 году обусловлены принятием закона о садоводах и огородниках и внесением поправок в Земельный кодекс. Поправки в частности коснулись названий земельных участков: вместо дач, теперь сады и огороды. А для того, чтобы разобраться можно ли объединить земельные участки в 2023 году и как это сделать, не нарушая закон, разберем пошагово.
Правовые споры, возникающие при объединении земель
Наиболее распространенной проблемой при объединении ЗУ является отрицательный ответ в государственной регистрации права на созданный участок. В этом случае необходимо затребовать у регионального отделения Росреестра письменный отказ. Далее необходимо изучить его причины. Если они действительно обоснованы и ошибка в проведении объединения есть, необходимо устранить недостатки и вновь подать заявление. Однако случается так, что Росреестр необоснованно отказывает в регистрации. В данном случае имеется два пути решения:
- обжаловать действие в вышестоящий орган (на решение управления Росреестра по регионам жалоба подается в федеральный орган государственной регистрации, кадастра и картографии);
- обжаловать решение в судебном порядке путем подачи иска в рамках административного производства.
Зачастую проблемы возникают при заключении соглашения с собственниками земли об объединении. Законодательно не установлено нотариальное удостоверение такого соглашения. Однако многие государственные органы, в которые приходится обращаться, требуют именно удостоверенного соглашения. В данном случае их отказы придется обжаловать, потратив при этом денежные средства и время. Поэтому многие юристы рекомендуют нотариально удостоверять соглашение.
Требования к объединяемым участкам
Чтобы объединение земельных участков прошло успешно, нужно учитывать требования действующего законодательства:
- территории, подлежащие слиянию, должны иметь смежное или близлежащее расположение;
- необходимо предварительное выполнение межевых работ, позволяющих установить точные границы участков по указанным в документах географическим координатам;
- объединению подлежат участки, имеющие единую категорию, вид допустимого функционального использования;
- земельные территории должны принадлежать одному населенному пункту;
- создание нового участка возможно при сохранении целостности границ.
Почему возросла популярность слияния участков
Статистика свидетельствует, что к 2022 году спрос на небольшие участки (меньше шести соток) снизился и продолжает снижаться, тогда как интерес к более крупным наделам стабильно растет. Получается, что повышенный спрос на большие землевладения приводит к увеличению их стоимости.
Подобные территории проще застраивать – есть, где развернуться, да и постройки можно размещать без оглядки на бесконечные нормы и ограничения. Подобные соображения приводят владельцев расположенных рядом угодий к простому решению об их слиянии. У юридических лиц могут быть и другие резоны. Например, объединение упрощает ведение налогового учета и документации по недвижимости.
Под процедурой объединения участков земли понимается совокупность кадастровых работ, итогом которых будет получение собственником кадастрового паспорта (выписки) новообразованного земельного участка. Объединению подлежат только те земельные участки, чьи границы были официально закреплены в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 17.08.2012 г. При несоответствии хотя бы одного из участков этим нормам, перед началом процедуры объединения потребуется уточнить площадь и границы земли собственника.
Земельным законодательством установлены общие требования, по которым проводится объединение земельных участков (раздел). Участки должны соответствовать следующим требованиям:
• Участки земли принадлежат на момент объединения на праве собственности одному владельцу или находятся в долевой собственности у двух и более хозяев (при условии получения официального согласия всех собственников).
• Расположены в пределах одного и того же муниципального образования.
• Имеют одинаковое целевое значение и относятся к одной категории земли.
• Имеют общую границу, то есть являются смежными.
Согласие собственников объединяемых участков
В соответствии с нормами п. 5 ст. 11.2 ЗКРФ, если планируется реализовать объединение земельных участков, по документам принадлежащих нескольким лицам одновременно или объединение участков земли, принадлежащих разным владельцам, основанием для начала этой процедуры всегда является письменное согласие от каждого владельца участков. Письменное согласие составляется по форме, с обязательным приложением выписки из Росреестра и копии паспорта (документа, удостоверяющего личность).
Бланк (ниже см.образец) объединения земельных участков заполняется каждым заинтересованным лицом индивидуально и подтверждается подписью.
Важно! Не требуется согласие всех собственников, арендаторов, землепользователей или залогодержателей, если объединенный участок образуется в принудительном порядке на основании судебного решения.
В результате происходит объединение собственников земельных участков, владеющих новообразованным участком на праве долевой собственности. Размер доли каждого владельца определяется при регистрации права на объединенный участок и указывается в свидетельстве на землю.
Алгоритм объединения землевладений
Первым шагом на пути к реализации намеченной цели станет проведение межевых работ на территории или территориях, если ранее подобные операции не были осуществлены. Межевание может выполнить лишь лицензированный специалист компании, имеющей членство в профильной СРО. Межевание невозможно выполнить без организации ряда геодезических изысканий на местности, поэтому выезд исполнителя на объект неизбежен. Самостоятельно проводить подобные измерения недопустимо, поскольку специалист оперирует современным спутниковым оборудованием. Кроме того, данные, представленные не лицензированным специалистом, не будут иметь и минимальной юридической силы.
Проведенные геодезические изыскания позволяют инженеру собрать информацию для установки характерных точек землевладения и определения точных границ территории. Результатом его профессиональной деятельности станет изготовление межевого плана по объединению земель. Данный документ подготавливают с учетом зафиксированных законодателями требований, актуальных на момент организации мероприятий.
Если собственники разные
Иногда использовать общий земельный участок рационально и перспективно, чем иметь в распоряжении сразу несколько наделов. Например, если в планах намечается крупное строительство, занятие предпринимательской деятельностью, разведение сельского хозяйства.
Соседи могут договориться между собой об объединении их территорий. Например для ведения совместной деятельности или выполнения строительных работ. Если участки имеют смежные территориальные границы, проблем с их слиянием не возникнет. Даже помощь специалиста не понадобится.
После того как территориальные единицы прошли процедуру объединения, каждый из этих субъектов будет владеть долей, которая в полном объёме соответствует его участку. Разберём простой пример: у одного было 5 соток, у другого в 2 раза больше гектаров. Так, доля первого = 1\3, а для второго = 2\3 от общей территории. Однако между ними может быть совершенно иное соглашение, которое оговаривалось до момента инициации данного процесса.
Соглашение — обязательный документ, который должен быть составлен между сторонами. В нём и прописываются все условия по использованию земельных участков после объединения, что будет, если один из собственников передумает. Или захочет забрать назад свою территорию (установить забор). Все эти пункты должны быть прописаны в этом соглашении.
Условия объединения земельных участков
В законодательстве отдельно оговорены требования, предъявляемые к исходным участкам, в частности:
- кроме их смежности, границы следует установить в соответствии с нормативными государственными актами;
- на этих территориях должны быть с должной точностью закреплены характерные точки. Если окажется, что точность ниже, чем требуется по нормативам, потребуется дополнительно уточнить граничные точки такого участка;
- объединяемые участки должны принадлежать к одной земельной категории. В некоторых случаях, когда собственник нового участка будет сам выбирать вид его использования, это правило может быть нарушено;
- исходные участки должны территориально располагаться в одинаковом населенном пункте (муниципальном образовании);
- если планируется объединение земельных участков, которые предоставлены в бессрочное пользование, унаследованы в пожизненное владение или находятся в срочном безвозмездном пользовании, они должны иметь одного правообладателя;
- при объединении участков должна сохраняться допустимость использования расположенных на них объектов недвижимости;
- образование новых участков не должно вызывать на местности недостатков, препятствующих охране земель и их рациональному использованию: вклиниванию и вкраплению, изломанности и чересполосице, а также нарушать требования,
- установленные в Земельном кодексе России и федеральном законодательстве.
Как объединить земельные участки
В соответствии с требованиями действующего законодательства, объединение смежных земельных участков возможно при соблюдении следующих необходимых условий:
- смежное расположение земельных наделов —не допускается объединение участков, не имеющих общей границы;
- наличие сведений о произведенном межевании, если таких документов нет, процедура объединения приостанавливается до оформления необходимых бумаг;
- участки относятся к единой категории, в то же время законом допускается различный вид разрешённого использования земель (собственник имеет право самостоятельно решать, как использовать новообразованный объект недвижимости);
- нахождение объединяемых наделов в одном и том же населённом пункте (в черте одного города, посёлка пр.);
- возникновение любых недостатков в результате объединения (если их не было до этого);
- не допускается смещение границ;
- согласование со всеми заинтересованными лицами;
- отсутствие нарушений действующих законодательных норм.
Условия объединения земельных участков
Положениями земельного законодательства указываются различные ситуации, в которых специалист по кадастровым работам может осуществлять объединение землевладений.
Перед тем, как приступить к подготовке необходимых для данной процедуры бумаг, заранее выясните, относится ли ваша ситуация к перечисленным законодателем:
- наделы характеризуются одинаковым видом разрешенного землепользования и относятся к одной категории. Это значит, что, к примеру, можно соединить наделы, предназначенные для садоводства либо предоставленные для ведения сельского хозяйства;
- в качестве существенного момента законодатель выделяет необходимость принадлежности объединяемых участков к единому субъекту либо территориальному образованию (город, село, прочие населенные пункты). Таким образом, если три надела находятся в пределах Новосибирского района, то затруднений не последует. А если один участок находится в Новосибирске, а остальные – в Куйбышеве, то соединение таких участков невозможно;
- существенное ограничение заключается в том, что параметры создаваемого надела должны соответствовать требованиям о максимальном размере. Обычно субъекты нашего государства самостоятельно устанавливают данные нормативы, а некоторые муниципальные образования не предусматривают ограничений совсем;
- поворотные точки должны быть установлены четко по нормативам. Это подразумевает, что невозможно соединить земли, находящиеся в пределах, например, водной и лесной зоны. Объединение возможно лишь для участков с поворотными точками и установленными границами, данные о которых содержатся в ЕГРН;
- земли, находящиеся в бессрочном пользовании либо пожизненном наследуемом владении, должны эксплуатироваться одним лицом.
Как объединить земельные участки с разными кадастровыми номерами
Соединение двух землевладений, имеющих разные номера по кадастру, происходит в такой последовательности:
- процесс подготовки. Убедитесь в том, что собранные документы на землевладения оформлены надлежащим образом. Также внимательно сверьте информацию, зафиксированную в государственном кадастре недвижимости с данными плана на землю. Учитывая установленные таким образом сведения, проверьте правильность расположения границ землевладений. Если вы обнаружили расхождения, потребуется проведение межевальных работ;
- явка в уполномоченные органы для подписания соглашения по объединению земель участниками процедуры. Предъявите заявление о необходимости мероприятия;
- после того, как соглашение будет подписано, кадастровый инженер приступает к подготовке межевого дела, которое должно быть заверено обратившимся лицом и представлено в компетентные органы на проверку;
- окончание мероприятия сопровождается получением кадастрового паспорта. Обычно его изготавливают в пятидневный срок. С подготовленными документами посетите орган Росреестра или многофункциональный центр для того, чтобы зарегистрировать право собственности на участок, полученный в результате объединения.
Вновь созданному наделу присваивается адрес. Для того, чтобы сократить временные затраты, приступите к получению адреса земле тогда, когда проведение кадастровых работ закончено, а сам участок еще не прошел процедуру кадастрового учета. Таким образом вам не потребуется отдельно предоставлять документацию на присвоение адреса.
Как объединить два участка в один?
Что собой представляет межевание
Рекомендуем ознакомиться:
Кадастровая карта межевания
Для того чтобы границы земельного участка были точно разделены и соблюдены, необходимо провести межевание земли.
В большинстве случаев недопонимание между соседями возникает как раз из-за проблем несоблюдения границ. Межевой план поможет владельцам землевладений точно знать, где должны быть расположены их границы. А также межевание помогает установить новые границы, которые получат объединяемые участки.
Межевой план — это законный документ, который имеет государственный образец. Выполнять межевание могут только квалифицированные специалисты, работающие в государственных или частных организациях.
Преимущества, которые получает собственник после межевания:
- если между соседями возникли споры о территории земли, то владелец с межевым планом имеет все права, установленные законом, на тот участок земли, который обозначен у него в межевом плане;
- если имеется межевой план, можно исключить вероятность незаконного использования участка иными лицами;
- собственник может по своему усмотрению на законных основаниях использовать свою землю и распоряжаться ею.
Межевание земельного участка — процедура довольно сложная, для её прохождения необходимо получить большое количество разрешений и справок различных государственных учреждений. Межеванием могут заниматься только кадастровые инженеры. Чтобы самостоятельно не заниматься сбором необходимых документов и вызовом рабочих, можно воспользоваться услугами компаний, которые непосредственно занимаются этим.
Для того чтобы кадастровые инженеры смогли начать необходимые работы, необходимо предоставить определённый пакет документов:
- паспорт человека, на которого оформлено имущество;
- документы, подтверждающие право владением землёй;
- иные справки, которые могут запросить, например, справка о том, что на участке не проходит электрический кабель.
Неотъемлемым этапом в межевании земельного участка считается согласование с соседями. Для этого нужно, чтобы при проведении работ все владельцы смежных участков присутствовали. Законом предусмотрено, что оповестить соседей о проведении межевания на участке необходимо не менее чем за семь дней до начала работ. Если собственники граничащих участков были осведомлены, но не явились на процедуру, её можно проводить и без их присутствия. При этом межевание будет считаться законным. После этого инженер-геодезист сделает все замеры и составит акт, с которым нужно будет ознакомиться и подписать его.
Кто должен подписать акт:
- собственники земель;
- владельцы участков, находящихся по соседству с объектом, на котором происходит межевание;
- сам инженер, который заверял границы.
Стоит понимать, что когда происходит объединение земельного участка, понадобится разрешение на проведение межевания всех соседей, которые граничат с объединяемыми участками земли.
После того как межевание было проведено, через установленное законом время можно забрать готовый межевой план и представить его в кадастровую палату для подготовки документов по совмещению землевладений.