Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участок возле частного или квартирного дома со всеми располагающимися на нем объектами может находиться в собственности одного человека. Ранее подобными вопросами интересовались немногие, но в последнее время хозяева стараются оформить документацию на владение придомовой территорией. Чтобы получить подробную информацию, нужно обратиться в органы кадастрового учета. Если участок был выкуплен или распределен до 2005 года, а именно до введения Жилищного кодекса, то оформить право собственности можно на бесплатном основании. Если таких документов не имеется у владельца, то можно самостоятельно установить границы, которые должны принадлежать хозяевам.
Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы, СНиП
Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.
Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.
Всё что внутри двора, за забором — дворовые территории многоквартирного дома. Определение границ земельного участка в таком варианте, не совсем точное. Принадлежащие ТСЖ участки, на самом деле значительно больше условной, но привычной для нас визуальной границы ограждения во дворе многоэтажки.
Земля, которая используется для подъезда транспорта, как и придомовая территория, где разместились технологические объекты для подачи тепла и электричества тоже входят в земельный участок, используемый жильцами многоэтажки на законных основаниях.
У этого недвижимого имущества есть особенности, которые отличают его от другого землепользования. Эта земельная площадка рядом с домом одновременно и общая и частная. Передать её в аренду можно только консолидированным решением большинства жильцов дома.
Но даже после передачи в аренду, использовать её для проезда или отдыха, смогут все жильцы дома. Немного далее мы объясним, почему у этой земли такой необычный статус и чем это вызвано.
По обыкновенной логике эта территория обязана быть собственностью жителей выстроенного на ней здания, так как придомовая земля с ее палисадниками, скамейками и спортивными площадками первоначально предполагалась для развлечения людей, живущих в доме. В статье 16 Федерального закона по Жилищному Кодексу №-189, обозначено:
- Территория вокруг дома, на которой выстроен многоэтажный жилой дом и другие входящие в число этого здания объекты и конструкции, которые связаны с территорией и созданы до вступления в действие закона и в касательстве которого проведен правительственный расценочный учет, передается свободно в единое (коллективное) долевое имущество владельцев квартир.
- Участок, на котором размещено многоквартирное жилое здание и другие входящие в его структуру объекты и конструкции, которые связаны с территорией являются совокупной (коллективной, общей) долевое имущество владельцев (правообладателей) квартир.
- Если территория, на которой размещено многоквартирное жилое здание и другие входящие в структуру подобного строения объекты и конструкции, которые связаны с территорией, не создана до внедрения в действие ЖК, то каждый владелец имеет право прибегнуть с соответствующим заявлением в органы общегосударственной власти либо регионального управления с просьбой о создании земельной зоны.
Кому принадлежит придомовая территория МКД?
Она принадлежит собственникам жилых помещений в многоквартирном доме. То есть они могут распоряжаться ею по собственному усмотрению – парковать машины, разбивать клумбы, высаживать деревья, организовывать зоны отдыха (устанавливать беседки, лавочки и пр.). Однако право собственности наделяет владельцев не только правомочностями, но и обязанностями.
Каждый жилец должен оплачивать налог за пользование придомовой территорией. Его сумма определяется по количеству лиц, проживающих в квартире. Он относится к услугам ЖКХ и уплачивается обычно ЖЭКу или управляющей компании.
То есть исходя из природы права собственности, обязанность убирать придомовую территорию и поддерживать ее чистоту возложена на проживающих в доме. Однако обычно они, приняв решение на общем собрании, делегируют эту задачу какой-либо организации, на счет которой и поступают ежемесячные выплаты от владельцев жилых помещений.
Порядок и правила пользования придомовой территорией
Проживающие в многоквартирном доме могут использовать прилегающую к нему территорию по собственному усмотрению, однако с учетом следующих нюансов:
- нельзя проводить в ее пределах работы, не связанные с ее эксплуатацией (например, разбирать и ремонтировать машину);
- запрещено оставлять машину с включенным двигателем – это касается такси и транспорта курьеров;
- машины можно оставлять только в специально отведенном месте – на парковке;
- нельзя возводить забор вокруг придомовой территории выше 60 см без соответствующего разрешения от администрации города;
- мусорные баки должны быть установлены в специально выделенных местах;
- расширить стоянку для машин за счет уничтожения зеленых насаждений допускается только с разрешения администрации города.
Границы прилегаемой земли
Как границы, так и площадь всего земельного участка можно определить исходя из строительных специальных актов, предусмотренных Российским земельным законодательством, законом об осуществлении градостроительной деятельности. Мерилом для вычисления площади участка выступают
размер дома. Составлять акт нужно на данную землю, где определяются границы всей придомовой территории, указывая ее размер.
Бывают ситуации, когда управляющая компания полностью отказывается обслуживать участок. Согласно СНиП, рекомендуется обратиться к представителю управляющей фирмы, имеющему план района, подробнее ознакомиться с имеющимся актом на определенный земельный участок, узнать реальные границы данного участка своего дома.
Сколько должно быть метров в придомовой территории, в Градостроительном кодексе не оговаривается. Строгих нормативов для определения рассматриваемого участка не установлено.
Однако Градостроительный кодекс закрепил минимальные и максимальные значения местности, которая может находиться в собственности у жителей МКД.
В настоящее время многоэтажные дома располагаются на разных участках и в разных районах города. Не всегда застройщик способен обеспечить такой размер территории, который необходим жильцам. Поэтому введена минимальная граница такого участка.
Предельные величины придомового участка ограничиваются зданиями, которые не относятся к МКД. В таблице отражены предельные показатели придомовой территории.
|
Максимально |
Минимально |
| Четких ограничений закон не вводит. Пределы связываются с наличием зданий, которые не отнесены к инфраструктуре конкретного дома |
Величина рассматриваемого участка совпадает с границами многоквартирного дома. Такая ситуация складывается, когда строительная компания приобретает участок определенного размера и на всей площади возводит дом. Нарушения закона в этом случае не будет |
Других сведений в законодательстве относительно пределов придомовой территории не устанавливается.
Как определяется размер придомовой территории многоквартирного дома
Она зафиксирована за данным зданием в правоустанавливающей (землеустроительной, учётной и градостроительной) документации. На нём могут располагаться любые здания и сооружения (нежилые), необходимые для комфортного использования и проживания в многоэтажном доме.
- Жильцы должны следить за порядком в доме. Этим могут заниматься сами собственники, ТСЖ или управляющая фирма. Муниципальные учреждения обязаны заниматься заменой приспособлений и оборудования при их износе, повреждениях и поломках. Городские службы не должны за счёт горбюджета следить за придомовой зоной.
- Работы, не касающиеся придомовой территории, проводить на данном участке запрещено (например, мыть машину и т.п.).
- Допускается использование забора с высотой до 60 см. Установка ограждений больше данной нормы проводится только с согласия муниципальных служб.
- На стоянке не должны находиться машины с не заглушенным двигателем. Это касается не только автомобилей, принадлежащих жильцам, но и других транспортных средств (такси и пр.).
- Парковка разрешается только на специально отведённых местах. Ставить машины в зонах с растительностью без наличия специального разрешения запрещено (но вот расширить парковку за счёт зелёной зоны можно, на что также нужно одобрение властей).
- Установка контейнеров для хранения мусора производится только на специальной выделенной площадке.
Придомовая территория
Приватизация придомовой территории многоквартирного дома проходит бесплатно и не нуждается в регистрации каждым владельцем. Исходя из анализа законодательства, когда владелец покупает квартиру, он покупает и часть общего имущества, которая не подлежит выделу , поэтому можно считать, что регистрация доли проведена в момент регистрации права на квартиру.
Общим имуществом владельцев квартир в доме являются не только подъезды, чердаки и подвалы, но и придомовая территория. Жилищный кодекс обязывает каждого владельца содержать эту территорию. Но кроме обязанностей у членов ТСЖ есть и права по распоряжению землёй, примыкающей к дому. На практике придомовой территорией распоряжается кто угодно на своё усмотрение, например, на месте сквера вырастает магазин, а на месте спортивной площадки – новостройка. А как жильцам стать полноправными эксплуататорами придомовой территории? А можно ли огородить её забором и запретить посторонним распоряжаться ей?
Согласно установленному порядку, расположенные рядом с домом детские площадки, парковочные места и зеленые зоны, предназначенные для комфортного проживания владельцев квартир, считаются их собственностью.
Как указано в ст. 16 Жилищного кодекса:
- прилегающая к дому территория, которая связана с жилой территорией и предназначена для использования собственниками жилья, переходит в коллективное владение собственников квартир, если была создана до вступления в силу данного закона,
- земельный участок, на котором построен многоквартирный дом и другие объекты, обеспечивающие комфортабельное проживание, является совокупным имуществом собственников квартир,
- если территория, прилегающая к многоквартирному дому и предназначенная для коллективного использования собственниками квартир, не была создана до вступления в силу ЖК, то каждый собственник квартиры вправе обратиться в органы регионального управления с заявлением о создании единой придомовой территории.
Под прилегающей территорией к дому понимается земельный участок, которым владелец жилой недвижимости пользуется и который обслуживается им же.
Такая территория может находиться как в собственности гражданина, на чью фамилию оформлен дом, так и быть арендованной или вообще быть бесхозной. Однако независимо от того, кто владеет этой землей, на ней можно поставить забор.
Важно определить, что такое прилегающая территория к зданию:
- Это земельный надел, который находится во владении и пользовании хозяина жилого дома. Придомовая территория, которая расположена внутри забора, используется владельцем для ведения хозяйства внутри принадлежащего ему участка.
- Если земля находится за забором, то в большинстве случаев ее собственником является местный орган власти. В некоторых ситуациях такая земля может оказаться ничейной, а иногда ею даже могут владеть несколько граждан.
Пользоваться прилегающей территорией к забору в 2020 году могут те граждане, которые смогут доказать, что нуждаются в ней. Например, собственнику необходима эта территория, чтобы осуществлять перевозку груза, въезжать в дом на автомобиле и др.
Кому двор, а кому и придомовая территория…
Дом № 15 по улице Космонавтов представляет собой огромную подкову с множеством подъездов – жителей в нем больше, чем в иной деревне. Однако по-настоящему своим этот дом считает только 86-летний ветеран Великой Отечественной войны Николай Еловой. У входа в пятый и шестой подъезды он разбил настоящий сад, в то время как другие жильцы «оформляют» фасад разве что выброшенными оконными рамами и крупногабаритным мусором.
— Разумеется, все это дело не одного дня. Саженцы прижились не все, нам их мужчина из соседнего дома привозил. Нескольким деревцам дворник не дал вырасти – скосил вместе с травой. Зимой машины на площадку загоняют, ломают посадки, так что надо будет подсаживать еще. Обидно, что в этом году конкурсная комиссия не оценила наших стараний. Не знаю, будет ли у людей стимул на будущий год продолжать эту работу.
Немного о приватизации придомовой территории
Придомовая территория многоквартирного дома, нормативы которой устанавливаются индивидуально, может быть приватизирована собственниками квартир. Такой вариант предусматривается для земельных участков, который находится в собственности муниципалитета. Порядок действий:
- Проведение общего собрания жильцов.
- Вынесение вопроса о приватизации на собрании.
- Проведение голосования.
- Оформление протокола собрания.
- Подача заявления в орган местного самоуправления.
- Получение акта о приватизации.
Вопрос считается решенным, если за приватизацию проголосовали не менее 50% собственников квартир. Процедура приватизации является безвозмездной.
Участок оформляется в собственность тех лиц, которые дали согласие на приватизацию. Однако им выделяется исключительно та доля, которая положена из расчета площади квартиры. Собственники земельного участка не имеют приоритета перед владельцами квартир, которые отказались от проведения приватизации придомового участка.
Если территория находится в собственности жильцов, то они могут самостоятельно:
- принимать решение о благоустройстве и озеленении участка;
- осуществлять ремонт дорог;
- запрещать размещение автозаправочных станций около дома;
- разрешать/запрещать размещение магазинов, торговых палаток около дома;
- осуществлять коммерческое использование участка.
После приватизации придомовая территория многоквартирного дома является собственностью жильцов. Процесс имеет ряд минусов. Среди них:
- собственники несут ответственность за благоустройство и озеленение;
- все работы должны проводится за счет владельцев квартир, в том числе и ремонт дорог у дома.
Площадь и составные элементы
Территория закрепляется на кадастровом плане местности. Это подтверждается не только выпиской из ЕГРН, но и сведениями из реестра. Площадь определяется особенностями района расположения и решением муниципалитета при выделении места под застройку.
На участке находится не только дом. Здесь должны быть и другие сооружения, используемые для эксплуатации жильцами. Они поддерживаются в приемлемом состоянии. Земля становится долевой собственностью всех, кто имеет коммерческое помещение на первом этаже или квартиру. Она полагается тем, кто владеет долевой собственностью. Сумма налога определяется количеством владельцев и распределяется в равных пропорциях.
Границы и общий размер участка определяются по кадастровому паспорту. Сведения нужны управляющей компании для начисления оплаты по уборке и ремонту. Если расчеты не производились и право собственности не оформлялось, за состояние территории отвечает муниципалитет.
Необходимый размер надела определяется в зависимости от плотности застройки, этажности и дорог общего пользования. Используется специальная формула:
Sнорм = Y × Sk
Sнорм – представляет норматив площади, определяемый с учетом особенностей постройки и потребностей жильцов;
Y – определяется по формуле в зависимости от земли, приходящейся на 1 кв. метр помещений;
Sk – площадь общего имущества и квартир.
Важно! К придомовой территории не относят места общего пользования. Это подвальные помещения независимо от их размера, подъезды и входы, а также иные неотделимые от дома части.