Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены квартиры – как правильно заключить и что важно учесть». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.
Основные особенности договора мены
Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.
По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.
Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.
По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).
Согласно договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.
Также договор мены иногда называют бартером.
При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.
Цена обмениваемых товаров по договору мены
Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.
Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу товары в собственность.
Договор мены является:
1) консенсуальным;
2) возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения (за товар другой товар);
3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора мены.
Договор мены может носить как потребительский, общегражданский характер (между гражданами, а также некоммерческими организациями), так и коммерческий (между предпринимателями) в зависимости от назначения предмета договора.
Стороны договора.
Сторонами мены могут выступать только лица, обладающие правом собственности или другим вещным правом на имущество:
1) граждане;
2) юридические лица;
3) предприниматели;
4) комиссионеры.
Предметом договора мены могут являться любые не изъятые из оборота вещи, а также сущест вует возможность мены вещи на имущественное право. Субъективные гражданские обязанности, а также личные неимущественные блага не могут выступать в качестве предмета договора мены.
Цена договора.
– стоимость каждого из встречных предоставлений, при неравной стоимости обмениваемых товаров, передача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в ценах (компенсации), платеж производится непосредственно до или после передачи соответствующего товара. Указание цены договора мены в денежных единицах не обязательно. Мена товаров может не сопровождаться их денежной оценкой.
Срок договора – определяется самими сторонами.
Единственное существенное условие договора мены – условие о предмете.
Форма договора:
1) устная форма (исполняемые в момент совершения, а также сделки между гражданами на сумму менее 10 МРОТ);
2) письменная (все остальные).
Риск случайной гибели товара переходит на покупателя с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.
Права и обязанности сторон.
Основной обязанностью сторон является передача товара в собственность контрагенту:
1) передача обмениваемых товаров должна производиться одновременно, в противном случае одна из сторон лишается права владения вещью (передав ее другой стороне), но сохраняет право собственности;
2) право собственности возникает одновременно у обоих приобретателей после того, как произведена последняя по времени передача товара;
3) обязанность передать товар свободным от прав третьих лиц;
4) обязанность стороны договора информировать контрагента о нарушении последним условий договора мены.
Договор мены составляется в свободной письменной форме. Если участники желают, он может быть заверен в нотариальной конторе, но обычно заверение не требуется.
Договор мены должен содержать следующие пункты:
- Наименование документа;
- Дата и место составления;
- Подробные сведения об участниках сделки;
- Детальное описание предмета договора;
- Документы подтверждающие право собственности предметом договора;
- Права и обязанности сторон;
- Ответственность сторон;
- Доплату и порядок выплат, если обмениваемый товар не равноценен;
- Сроки и порядок обмена товарами;
- Порядок разрешения споров и разногласий;
- Дату и подписи сторон.
Как составить договор мены долей квартиры?
Каждый участник выступает и как продавец, и как покупатель. В документе отражаются:
- персональные и паспортные сведения собственников помещений;
- размеры доли в праве собственности (цифрами и прописью);
- размер общей и жилой площади помещения;
- оценка доли специалистами БТИ;
- заключение сертифицированного оценщика рыночной стоимости доли;
- паспортные данные лиц, которые проживают в помещении;
- технические характеристики объекта соглашения , согласно правоустанавливающих документов;
- указание на то, что доли являются равноценными (либо определяется размер разницы и сроки ее выплаты стороне, чье имущество оценено выше);
- правовые основания владения, пользования и распоряжения долей и перехода собственности к стороне от прежнего хозяина;
- передаточные акты сторон
В соответствии с п. 1 ст. 567 Гражданского Кодекса по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Из приведенного определения следует, что данный договор является консенсуальным, возмездным
и
двусторонним.
В силу договора мены его участники обязуются передать друг другу в собственность определенные вещи (товары), причем каждая из сторон этого договора, приобретая вещь в собственность, вместо уплаты покупной цены в деньгах передает другой стороне иную вещь. Таким образом, каждая из сторон одновременно выступает в качестве продавца в отношении товара, который она обязуется передать другой стороне, и покупателя в отношении товара, который она обязуется принять в обмен. В связи с этим к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит специальным правилам, установленным для данного договора, и существу мены (п. 2 ст. 567 Гражданского Кодекса).
Объектом договора мены могут быть как движимые вещи, так и недвижимое имущество, например земельные участки, жилые помещения.
Основные признаки договора мены
К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:
Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).
Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.
В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.
В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры, автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).
Договор мены — один из самых древних институтов гражданского права. И.Б. Новицкий отмечал: «Обращение вещей (переход их из хозяйства в хозяйство) имело место еще до появления денег и представляло собой непосредственный обмен вещи на вещь (так называемую мену). Это соответствовало общим экономическим условиям общества, только что переходившего от натурального хозяйства к меновому» . Роль договора мены (permutatio) как предшественника договора купли — продажи (emptio — venditio) подчеркивалась еще римскими юристами. Так, в учебнике И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского по римскому праву приводятся слова Павла, характеризующие историю происхождения договора купли — продажи: «Происхождение купли — продажи коренится в мене. Было такое время, когда не было денег, когда не называли одно — товаром, другое — ценой, а каждый, в зависимости от надобности момента и от характера вещей, обменивал ненужное на то, что требуется: ведь нередко бывает так, что предмета, который для одного является лишним, другому не хватает. Но так как не всегда и не легко совпадало так, чтобы у тебя было то, что нужно мне, а я имел в свою очередь то, что хочешь получить ты, то был выбран предмет, получивший публичную постоянную оценку; посредством передачи его в равном количестве устраняли трудности непосредственного обмена. Этому предмету (мерилу ценностей) была придана публичная форма, и он приобрел распространение и значение не столько по своей сущности, сколько по количеству, причем перестали называть товаром (merx) то, что дает и та и другая сторона, а один из предметов стали называть ценой (pretium)» .
Новицкий И.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. М., 1993. С. 176.
Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1996.
Однако и после появления денег первоначально сделки купли — продажи, совершавшиеся способом манципации, являлись, по существу, обменом определенной вещи на соответствующее количество металла. Такие сделки представляли собой передачу вещи путем ее обмена на цену перед пятью свидетелями и при содействии весовщика, привлекавшегося для взвешивания соответствующего слитка металла. Причем передававшийся одной из сторон металл взвешивался реально. И только в более поздний период с появлением чеканной монеты и по мере развития оборота взвешивание стало представляться символическим, а манципация превратилась в фиктивную сделку .
См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1996. С. 187.
Как указывал И.А. Покровский, римляне долго в качестве средства обмена и платежного средства употребляли скот (pecus), в более поздний период они начинают употреблять металл, а именно медь (aes), откуда слово aestimatio (оценка). «Но медь фигурирует в обороте в слитках (aes rude, raudusculum), — пишет И.А. Покровский, — вследствие чего при всякой сделке необходимо было удостоверяться, во-первых, в чистоте предлагаемого слитка, а во-вторых, в его весе. Первое удостоверялось звуком, издаваемым слитком при ударе о какой-нибудь другой предмет; второе взвешиванием (отсюда dependere, expendere и т.д.). Из этих первоначально вполне реальных потребностей оборота сложилось много действий, впоследствии уже чисто символических, вроде того, например, что при сделке должен был присутствовать (ненужный уже) весодержатель с весами, что дающий деньги ударял монетой по весам и т.д. (так называемые negotia per aes et libram, сделки при посредстве меди и весов). И лишь значительно позже появляется монета» .
Dependere — платить, expendere — выплачивать, от глагола «pendere» — взвешивать.
Покровский И.А. История римского права. СПб., 1998. С. 51.
Только в классическом римском праве сложился договор купли — продажи (emptio — venditio) в качестве консенсуального контракта. Вместе с тем, как отмечали И.Б. Новицкий и И.С. Перетерский, отголоски того периода в развитии римского права, когда денег еще не было и оборот довольствовался непосредственной меной товара на товар, были слышны очень долго. «Даже юрист III в.н.э. Павел, — подчеркивали указанные авторы, — приводя споры сабиньянцев и прокульянцев по вопросу о том… можно ли в настоящее время назвать продажей договор, в котором одна сторона обязуется отдать другой стороне какую-нибудь вещь не за деньги, а за другую вещь… , не говорит категорически и безусловно, что подобного рода договор не может быть признан куплей — продажей, а называет вопрос спорным» .
Юристы сабиньянской школы (Сабин, Кассий) признавали такую сделку куплей — продажей, они полагали, что если лицо продает земельный участок и получает в качестве покупной цены раба, то складывающиеся между ними отношения следует понимать так, что продан участок, за который в качестве покупной цены передан раб.
Юристы прокульянской школы (Прокул, Нерва) выделяли такой договор купли — продажи в особый договор мены (permutatio).
Римское частное право: Учебник. С. 423 — 424.
В итоге восторжествовала точка зрения, согласно которой обмен вещи не на деньги, а на другую вещь не соответствует смыслу купли — продажи: «одно дело продавать, другое — покупать; мы различаем продавца и покупателя; должны поэтому различать merx, товар, и pretium, цена» .
Субъекты договора мены
Договор мены носит универсальный характер и может применяться для регулирования правоотношений с участием любых лиц, признаваемых субъектами гражданских прав (прежде всего права собственности и иных ограниченных вещных прав, а также обязательственных прав): граждан, юридических лиц, а также публично — правовых образований (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).
Правда, в юридической литературе высказывалось мнение о недопустимости участия в договоре мены государства и иных
публично — правовых образований; мнение это, надо сказать, ничем не обосновано и ничем не аргументировано. В самом деле, разве можно признать в качестве серьезного аргумента, например, довод, выдвинутый И.В. Елисеевым: «Выступление государства в гражданско — правовом договоре мены невозможно, поскольку натуральный обмен противоречит основным принципам бюджетного устройства страны» .
См.: Гражданское право: Учебник. Ч. II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997. С. 113.
Напомним, что в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 124) Российская Федерация, субъекты Российской Федерации — республики, края, области, автономная область, автономные округа, города федерального значения, — а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений — гражданами и юридическими лицами. Исходя из этого, например, нередко осуществляется обмен зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями в целях размещения соответствующих органов власти и управления, а также государственных и муниципальных учреждений. Как можно ставить под сомнение такого рода сделки?
ГК РФ (гл. 31) не предъявляет никаких специальных требований к субъектам договора мены. Однако нельзя не учитывать, что передача имущества другому лицу в обмен на иное имущество является одной из форм распоряжения имуществом. Поэтому каждая из сторон, участвующая в договоре мены, по общему правилу должна быть собственником обмениваемого имущества либо обладать иным ограниченным вещным правом, включающим в себя правомочие по распоряжению соответствующим имуществом.
Давайте перечислим ключевые элементы договора мены:
- Ограничения и субъектность. Договор мены может заключаться какими-угодно лицами, которые признаются в качестве субъектов гражданских прав (кроме лиц, которые имеют ограниченную правоспособность и дееспособность). В качестве таких субъектов могут выступать физлица, юрлица и различные образования, наделенные специальными имущественными правами и обязанностями (например, государственные субъекты, муниципальные организации и так далее). Эти субъекты могут преследовать различные цели (это может быть реализация личных потребностей, получение прибыли, реализация государственных проектов и так далее).
- Предмет договора. В качестве предмета сделки выступают как сами товары, так и различные активные действия каждой из сторон, которые направлены на осуществление передачи товаров в чужую собственность. Следует помнить, что предметом договора мены не может быть выполнение работ и оказание услуг.
- Объекты договора. В качестве объектов сделки мены может признаваться как недвижимое (например, земельные участки, пристройки, дома и так далее), так и движимое имущество (бытовая техника, строительные материалы, машины и так далее), а также различные ценные бумаги и валюта. Также в качестве объектов мены могут признаваться имущественные права (при этом эти права должны быть выражены в виде акций, безналичных денег и так далее).
- Существенные условия сделки. В качестве существенных условий сделки признаются такие пункты – предмет договора, название товаров и количество товаров. Если стороны не согласовали один из этих пунктов, то договор мены заключать нельзя. В случае игнорирования этого правила одна из сторон может в одностороннем порядке в любой момент расторгнуть договор (однако в таком случае другая сторона может потребовать возмещения убытков).
- Форма договора. Если договор мены заключается физическими лицами, то форма такого договора – устная или письменная (по выбору участников сделки). Если одна из сторон – юрлицо, то сделка оформляется в письменной форме.
Особенности исполнения договора
Если товары, являющиеся объектом мены, определяются родовыми признаками, при исполнении договора важно учесть количество товаров, подлежащих передаче. Оно должно предусматриваться договором в денежном выражении (или соответствующих единицах измерения). Договором может быть определено, что товары передаются в ассортименте, который согласован сторонами (ст. 467 ГК РФ).
В договоре мены допустимо предусмотреть требования, которые предъявляются к качеству обмениваемых товаров. В остальных случаях передаваемые товары должны быть пригодны для целей, в которых они обычно используются.
Также договор может содержать условия о комплектности товара, его таре и упаковке. В таких ситуациях должны применяться соответствующие положения договора купли-продажи.
Не нашли ответ на свой вопрос? Задайте его юристу по телефону!
Договор мены: предмет, характеристика, понятие, существенные условия бартера в 2021 году
По договору мены (другое название — договор бартера) каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой. Основной особенностью договоров мены является то, что встречное обязательство имеет не денежную форму, а товарную. Не запрещается также обмен товара на работы или услуги.
Договор мены имеет много сходного с договорами купли-продажи и поставки.
Поэтому неудивительно, что общие положения о купле-продаже и поставке применяются к договорам мены, если они не противоречат сути обязательства (например, противоречит сути договора мены обязанность оплатить товар деньгами ).
Если договор мены содержит элементы других договоров (контрактации, выполнения работ, оказания услуг и т. п.) к нему применяются положения законодательства, регулирующие соответствующий вид обязательств.
Договор мены является двусторонним — права и обязанности по договору возникают у каждой из сторон.
Согласно части 2 статьи 715 ГКУ каждая из сторон является продавцом того товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, который она получает взамен.
Мена муниципального имущества на частное
Индивидуальным предпринимателем и КУМИ до вступления в силу ФЗ-178 был заключен договор аренды муниципального помещения с правом выкупа. Срок действия договора истек в 2000 г., однако конклюдентными действиями сторон и на основании ст. 621 ГК РФ он продлен на неопределенный срок. В предъявленном в 2007 г. предпринимателем иске о понуждении к заключению договора купли-продажи арендуемого помещения судом отказано, поскольку отчуждение муниципального имущества возможно только путем приватизации, выкуп арендованного имущества законом в качестве способа приватизации не предусмотрен [10]. Договоры аренды муниципального имущества, предусматривающие выкуп без проведения конкурса или аукциона, т.е. не способом приватизации, являются ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ [11].
ОМСУ вправе вносить изменения и дополнения в прогнозные планы приватизации, в том числе об исключении (включении) имущества из числа планируемых приватизировать.
Индивидуальному предпринимателю судом отказано в признании недействительным решения Собрания депутатов о внесении изменений в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества в части выведения из перечня объектов недвижимости, которые планируется приватизировать в 2008 г., нежилого помещения [5]. Судом высказана позиция о том, что ФЗ-178 не содержит запрета на внесение изменений и дополнений в прогнозные планы приватизации. В удовлетворении требований МУП, который считал, что его права нарушены включением имущественного комплекса предприятия в Прогнозный план приватизации муниципального имущества города на 2007 г., и оспорил решение Совета об его утверждении, судом по вышеуказанным основаниям также отказано [6].
Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.