Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Комплексное развитие территорий — трудности и возможности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В п. 7 ст. 65 ГрК РФ закреплена возможность изъятия для государственных или муниципальных нужд земельных участков с расположенными на них объектами недвижимого имущества в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ жилой застройки или решение о КРТ нежилой застройки. Соответственно, изъятие возможно только при указанных двух видах КРТ.
Данное обстоятельство объясняется тем, что для иных видов КРТ изъятие не должно требоваться.
Так, при КРТ незастроенной территории в территорию КРТ включаются участки публичной собственности, которые (а также объекты на которых) не должны быть обременены правами третьих лиц. При КРТ по инициативе правообладателей участки принадлежат правообладателям, т. е. вопрос об их использовании должен решаться в договорном порядке, для размещения объектов инфраструктуры могут также предоставляться участки из публичной собственности (также не должны быть обременены правами третьих лиц), т. е. изъятие не требуется.
П.п. 8 и 9 ст. 65 ГрК РФ предусмотрены ограничения для изъятия, которые могут быть расширены Правительством РФ и субъектами РФ.
Так как стать участником программы комплексного развития территории?
Необходимо провести собрание жильцов МКД с повесткой о включении дома в программу реконструкции, собрав не менее половины жильцов, после чего утвердить план по согласованию реконструкции не менее с чем двумя третями жильцов многоэтажного дома. Право голоса имеют как арендаторы-наниматели квартир, так и жильцы; первые будут голосовать от имени собственников, вторые – от своего собственника.
После утверждения реконструкции, протокол и подписи передаются в органы исполнительной власти субъекта – все необходимые действия жильцов выполнены, осталось только ждать начала реконструкции. На время реконструкции собственник получает иное помещение по договору социального найма.
Собственник может выбрать несколько вариантов развития событий.
Например, он может выбрать денежное возмещение стоимости квартиры, заключение договора социального найма с местными органами власти для найма квартиры, или же получить её в собственность.
Так, при выборе денежного возмещения стоимости, собственник получает денежные средства – по рыночной стоимости – не только за саму квартиру, но и за общее имущество, понесенные расходы и с учетом стоимости земельного участка (норма отсылочная на уже действующую норму ЖК РФ). Владельцы нежилых помещений на первом этаже реконструированного дома получают компенсацию в любом случае.
Вопрос 2. О чем вообще этот закон и причем тут «реновация»?
Закон вводит в Градостроительный кодекс РФ и другие законы такое понятие как комплексное развитие территорий – по закону это совокупность мероприятий направленных на «создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов» (п. 34 ст. 1 ГрК РФ).
Понятие Комплексное развитие территории заменяет собой ранее использовавшиеся понятия: развитие застроенных территорий, комплексное освоение территорий, освоение территории в целях строительства стандартного жилья, и другие понятия, ранее описанные в отмененной теперь главе 5.1 Градостроительного кодекса РФ.
В части 1 статьи 64 Градостроительного кодекса РФ указаны цели комплексного развития территории, и согласно им, комплексное развитие территорий делается, грубо говоря, чтобы сделать территории лучше, благоустроеннее, инфраструктурно развитее, эффективнее, а также чтобы привлечь внебюджетные источники финансирования обновления застроенных территорий.
По сути же все сводится к тому, что в отношении определенной территории в установленном порядке принимается решение о ее комплексном развитии, потом в установленном порядке это все согласуется, в установленном порядке выбирается кто будет комплексно развивать территорию, а потом вся частная недвижимость на территории (с некоторыми исключениями — об этом ниже) в установленном порядке или изымается муниципалитетом (за деньги), или передается лицу, в установленном порядке получившему право комплексно развивать территорию (тоже за деньги).
При этом в части 2 статьи 67 Градостроительного кодекса РФ указано, что решение о комплексном развитии территорий может предусматривать необходимость строительства многоквартирных домов или домов блокированной застройки на комплексно развиваемой территории.
Как видно, в законе активно используется опыт московской реновации — когда на выбранной властями территории сносят всю недвижимость и строят новые жилые дома.
Впрочем, согласно этому закону все равно остается возможность, что в рамках комплексного развития территории на ней, например, снесут ветхую недвижимость и построят замечательный парк. Тут все будет зависеть от органов власти вашего региона и вашего города. И вы уже сейчас можете спрогнозировать, насколько грамотно ваши местные власти воспользуются новыми возможностями и в чьих интересах.
Вопрос 9. Если мой дом попадет в проект комплексного развития территории жилой застройки, то что будет с моей квартирой?
Во-первых, если ваш дом не признан аварийным, то вы можете провести собрание собственников и принять решение об исключении вашего дома из проекта комплексного развития территории (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Подробнее о нюансах проведения данного собрания описано в ответе на вопрос 10.
Во-вторых, если ваш дом все-таки попал в проект комплексного развития, то у вас есть два пути: или вы получите деньги за вашу квартиру (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ), или же вы получите другое жилье (ч. 4 и ч.7 ст. 32.1 ЖК РФ).
В случае с деньгами все просто. Если вы согласитесь на получение возмещения, то выплачиваемая вам сумма должны быть определена с учетом рыночной стоимости вашей квартиры, рыночной стоимости общего имущества в вашем многоквартирном доме, рыночной стоимости земельного участка под многоквартирным домом, ваших затрат на переезд и оформление нового жилья (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ).
При этом эта сумма определяется на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 3 ст. 32.1 и ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).
Однако, если в изымаемой квартире или комнате проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление возмещения собственнику такого жилого помещения не допускается, и он может только получить другое жилье (ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ).
Если же вы напишите заявление на предоставление другого жилья, то вы получите другую квартиру с зачетом его стоимости при выплате вам возмещения за старую квартиру (ч. 4 ст. 32.1 ЖК РФ). Или вы можете получить жилье большей площади, доплатив при необходимости (ч. 22 ст. 32.1 ЖК РФ).
Но и это еще не все. Власти вашего региона могут издать свой нормативный акт, согласно которому и собственники, и наниматели изымаемых квартир могут получить право на получение равнозначной квартиры – квартиры имеющей то же количество комнат и такую же или большую площадь, а также соответствующей стандартам, установленным властями региона и расположенной в том же поселении или городе (ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ).
То есть именно за властями региона оставили «последнее слово» решающее, насколько справедливо будут даваться новые квартиры взамен изымаемых.
В-третьих, если ваша квартира у вас не в собственности, а по соцнайму, вы все равно имеете право принять участие в собрании собственников по вопросу исключения вашего дома из проекта комплексного развития (п. 3.2 ст. 45 ЖК РФ). Ну и если дом все равно попадет под комплексное развитие, то взамен освобождаемой вами квартиры вам предоставляется другая квартира, также по соцнайму, площадь и количество комнат в которой не меньше чем в старой квартире, а по письменному заявлению эта новая квартира может быть предоставлена вам в собственность (ч. 6 ст. 32.1 ЖК РФ).
К слову, недвижимость, попавшая в решение о комплексном развитии территории не обязательно должна быть снесена, а она может быть реконструирована. Например, многоквартирный дом может быть надстроен, в нем заменены все инженерные сети и изменены планировки.
Вопрос 10. Как многоквартирный дом попадает в проект комплексного развития территории жилой застройки, и как он может быть исключен из этого проекта?
Сначала дом включают в проект решения авторы и инициаторы этого решения (см. ответ на вопрос 4). А какие дома могут попасть проект комплексного развития территории жилой застройки описано в ответе на вопрос 8.
Затем этот проект подлежит официальному опубликованию (см. ответ на вопрос 5).
Далее наступает череда собраний собственников в многоквартирных домах, включенных в проекты решения и не являющихся аварийными. Внеочередное общее собрание для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории, подлежащей комплексному развитию, может быть созвано по инициативе органов власти либо по инициативе определенного властями юридического лица, реализующего решение о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 2.1 ст. 45 ЖК РФ).
Предельный срок проведения такого собрания устанавливается властями региона и должен быть не менее одного месяца (п. 3 ч. 6 ст. 66 ЖК РФ).
В таком собрании участвуют не только собственники жилых помещений, но и наниматели квартир по договорам социального найма, которые именуются как «представители собственника жилого помещения». При этом кворум для проведения данного собрания устанавливается как не менее чем половина от общего количества голосов собственников жилых помещений (ч. 3.2 ст. 45 ЖК РФ).
Если данное собрание не будет проведено, например, по причине отсутствия кворума, то дом автоматически включается в решение о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 5 ст. 67 ГрК РФ).
Если на данном собрании не менее двух третей от общего количества голосов собственников жилых помещений проголосуют за включение дома в решение о комплексном развитии территорий, то дом также включается в решение (п. 1 ч. 1.3 ст. 46 ЖК РФ).
Из этого следует, что если такое собрание было проведено с требуемым кворумом, но меньше двух третей голосов собственников жилых помещений проголосовали за, то дом не попадает в решение о комплексном развитии территории жилой застройки и не будет снесен. Поэтому если вы не хотите, чтобы ваш дом расселили, следите, чтобы те, кто будет считать голоса на собрании не выкинули решения с голосами против.
Но если дом все-таки попал в решение о комплексном развитии территории, то у собственников квартир в нем еще есть шанс исключить свой дом из решения. Для этого им надо провести уже свое собрание об исключении многоквартирного дома из решения о комплексном развитии территории. Кворум у такого собрания все также не менее половины от общего количества голосов жилых помещений (ч. 3.2 ст. 45 ЖК РФ), но, чтобы проголосовать об исключении дома из решения достаточно всего одной трети голосов собственников жилых помещений (п. 2 ч. 1.3 ст. 46 ЖК РФ).
Но проголосовать об исключении дома из решения о комплексном развитии территории жилой застройки можно только до дня утверждения документации по планировке территории в целях реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 6 ст. 67 ГрК РФ). По сути на это есть 20 дней (срок утверждения документации органами местного самоуправления) плюс время, необходимое на проведение общественных обсуждений или публичных слушаний.
Напоминаю, все что написано в ответе на этот вопрос, все это касается только домов, которые не были признаны аварийными и подлежащими сносу. Аварийные дома снесут в любом случае, и права на выход из решения о комплексном развитии территории жилой застройки у их жителей нет.
Отдельно обратим внимание на то, что собственники нежилых помещений в многоквартирном доме фактически не имеют никакого права участвовать в собраниях о включении или исключении многоквартирного дома из проекта комплексного развития территории.
Заявление об изменении ВРИ земельного участка
Заявление на изменение ВРИ в кадастровую службу – это заявление о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости
Собственник или правообладетель заполняет специальную форму заявления о государственном кадастровом учёте изменений земельного участка. В графе «изменение вида разрешённого использования» нужно прописать наименование вида использования земельного участка, выбранного по Классификатору.
К заявлению должны быть приложены следующие документы:
- копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица
- копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей)
- согласие правообладателя земельного участка на изменение ВРИ ЗУ:
когда заявитель не является собственником участка - когда заявитель не является собственником участка
Органы Росреестра получают самостоятельно, в порядке межведомственного взаимодействия, следующие материалы:
- выписка из ПЗЗ
- выписка из ЕГРН
- выписка из ЕГРН на объект недвижимости на участке – в случае его наличия
- выписка из ГКН
- выписка из ЕГРЮЛ – для юридических лиц
- выписка из ЕГРИП – для индивидуальных предпринимателей
Если все или большую часть выписок и документов заявитель намерен предоставить по собственной инициативе, то они должны быть получены им не ранее чем за 30 дней до дня обращения.
Этапы комплексного развития территории
Договор о комплексном развитии (о масштабной застройке) заключается по результатам тендера на открытом аукционе. К нему прилагается утвержденный график освоения территорий, предусматриваются штрафы за нарушение соглашения. Порядок действий:
- Органы местного самоуправления (МСУ), юридические правообладатели земельного надела или их доверенные лица выставляют участки на торги.
- Участники предлагают проекты целевого использования.
- Победителю предоставляется ограниченная территория, на обладание которой нет прав у сторонних лиц. Компания, выигравшая тендер, обустраивает земельный участок согласно подписанному договору.
Подготовка и утверждение документации по планировке территории в рамках процедуры комплексного развития территории имеет согласно новеллам свои особенности. Во-первых, для подготовки документации по планировке территории не потребуется выпуск распорядительного акта органа местного самоуправления.
Во-вторых, подготовка документации по планировке территории в этом случае осуществляется теперь за счет частных инвестиций либо инициаторов процедуры комплексного развития территорий , либо победителя аукциона.
См.: часть 7 ст. 46.9 и подпункт 3 части 13 ст. 46.10 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В-третьих, в рамках процедуры комплексного развития территорий не требуется проведения публичных слушаний. То есть местные жители в этом случае уже не смогут влиять на конкретное расположение объектов новостроек на конкретных земельных участках.
Аукцион на право заключения договора комплексного развития территории проводится только в том случае, когда данная процедура реализуется по инициативе органа публичной власти, а также при условии, что правообладатели участков отказались или уклонились от участия в ней в качестве застройщиков.
Законодатель выделил для регулирования процедуры проведения аукциона отдельную статью Градостроительного кодекса Российской Федерации . В целом процедура проведения аукциона аналогична процедуре проведения аукциона на право заключения договора развития застроенных территорий . Однако есть некоторые особенности, на которые мы обратим внимание.
См.: ст. 46.11 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
См.: ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Во-первых, решение о проведении аукциона не может быть принято ранее чем через шесть месяцев, исчисляемых от даты принятия решения органа местного самоуправления о комплексном развитии территории. Данный шестимесячный срок установлен для того, чтобы правообладатели земельных участков могли получить предложение органа местного самоуправления об участии в процедуре, оценить его и дать свой ответ. Если ответ будет отрицательным или такого ответа не последует, то у органа местного самоуправления возникает право на проведение аукциона на право заключения договора комплексного развития территорий . При этом победителем этого тендера может стать лицо, которое не обладает какими-либо правами на земельные участки, предназначенные для последующей застройки.
См.: часть 8 ст. 46.10 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Решение о проведении аукциона принимается тем же органом местного самоуправления, который принял решение о комплексном развитии территорий. Методика определения начальной цены аукциона определяется исполнительным органом власти субъекта Российской Федерации. Данных об утверждении такой методики пока нет. Следует подчеркнуть, что в условиях, когда отсутствует документация по планировке территории, на территорию, которую планируется комплексно развивать, участникам такого аукциона будет сложно оценить целесообразность своего участия в нем, а также адекватность начальной цены аукциона.
Эта проблема в новеллах не решена. Органы местного самоуправления, которые инициируют проведение аукционов, будут вынуждены при текущем правовом регулировании использовать те цены, которые определены в соответствии с методикой, установленной субъектом Российской Федерации. В то же время более разумным сценарием является определение начальной цены исходя из технико-экономических параметров будущей застройки, утвержденных в рамках документации по планировке территории.
Заявку на участие в аукционе вправе подать юридическое лицо, соответствующее следующим требованиям:
- непроведение ликвидации юридического лица и отсутствие решения арбитражного суда о введении внешнего управления или продлении его срока, о признании юридического лица несостоятельным (банкротом) и об открытии конкурсного производства на день подачи заявки на участие в аукционе;
- неприостановление деятельности юридического лица в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, на день подачи заявки на участие в аукционе;
- отсутствие в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 N 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», и в реестре недобросовестных застройщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О Содействии развитию жилищного строительства», сведений о юридическом лице (в том числе об учредителях, о членах коллегиального исполнительного органа, лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг, в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;
- отсутствие у юридического лица недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которого превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов участника аукциона, по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период. Заявитель считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном законодательством Российской ��едерации порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению на дату рассмотрения заявки на участие в аукционе не принято;
- отсутствие у руководителя, членов коллегиального исполнительного органа или главного бухгалтера юридического лица судимости за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята), а также неприменение в отношении указанных лиц наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административного наказания в виде дисквалификации .
Гармонизация дисбалансов систем расселения
Использование механизма КРТ открывает возможность гармонизировать существующие дисбалансы систем расселения в масштабе города или территориального субъекта.
Эти дисбалансы выражены, прежде всего, в разрывах между массивами жилой застройки и местами приложения труда. В текущих условиях целый город может быть не обеспечен рабочими местами. Маятниковая трудовая миграция может достигать фантастических масштабов.
На фундаменте КРТ можно реализовать интегральный проект развития на глубинном уровне общесистемных и физических закономерностей жизнедеятельности социо-территориальных систем.
Не заманивать всеми правдами и неправдами инвесторов и работодателей в депрессивный регион. Но так изменить саму социо-территориальную систему, чтобы новые предприятия появлялись как естественный продукт её жизнедеятельности.
Стоимость разработки проекта КРТ
Опыт показывает, что каждый проект социо-территориального стратегирования уникален. Некоторые виды работ предусматривают деятельное участие экспертов в городских процессах при отсутствии буквального результата их деятельности.
Мы предлагаем свои услуги по формуле временной оплаты задействованных экспертов в сочетании с отдельными договорами по каждому виду работ. Таким образом, мы сохраняем полную ясность во взаимоотношениях с инициатором проекта при первичной неопределенности состава работ.
Статья 46.4. Договор о комплексном освоении территории
[Градостроительный кодекс РФ] [Глава 5] [Статья 46.4]
1. Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.
2. Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.
3. По договору о комплексном освоении территории (далее также в настоящей статье — договор) одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные «пунктами 2» — «4» и «7» части 5 настоящей статьи, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с «пунктами 5» и «7 части 5» настоящей статьи. Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных «пунктом 6 части 5» настоящей статьи, в том числе на условиях, указанных в «пункте 2 части 6» настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии «с частью» 6 настоящей статьи.
4. Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.
5. Условиями договора о комплексном освоении территории являются:
1) сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение);
2) обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (далее в настоящей статье — лицо, заключившее договор), подготовить проект планировки территории и проект межевания территории; максимальные сроки подготовки этих документов;
3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления;
4) обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
5) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию;
6) обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства;
7) обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки;
8) срок действия договора;
9) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в том числе обязательства, предусмотренного «пунктом 7» настоящей части.
6. Договор может содержать:
1) способы и размер обеспечения выполнения обязательств, вытекающих из договора;
2) обязательство лица, заключившего договор, передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств этого лица; перечень данных объектов и условий их передачи;
3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство объектов капитального строительства наряду с указанными в «пункте 6 части 5» настоящей статьи объектами в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; максимальные сроки осуществления строительства;
4) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию объектов коммунальной инфраструктуры за границами земельного участка, в отношении которого заключен договор, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границе такого земельного участка к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таком земельном участке; максимальные сроки выполнения данного обязательства;
5) иные условия.
7. Стороны договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.
8. Прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.
9. Договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда.
Несмотря на то что мы уже перечислили множество явных преимуществ комплексного строительства, у него существуют и минусы, о которых сами покупатели часто забывают. В первую очередь это длительность проекта. Так как одновременно возводить весь микрорайон застройщик не может, то он вводит дома в эксплуатацию в несколько очередей. Когда речь идет о масштабных проектах, то это могут быть строения не только второй, но третьей и даже четвертой очереди. Данный нюанс необходимо учитывать, приобретая квартиру в подобном комплексе.
Также некоторые специалисты относят к минусам КОТ и возведение объектов инфраструктуры по остаточному принципу. Обычно все необходимое для комфортного проживания покупатели получают только после сдачи в эксплуатацию последнего дома. А это может занять и пять лет после заселения первых жильцов. Поэтому сегодня прорабатывается закон, который обяжет застройщиков параллельно домам возводить и инфраструктуру района.
Договор о комплексном освоении территорий
Этот документ считается важнейшим, когда мы говорим о подобных проектах. Для его подписания была разработана даже специальная законодательная база, где учитываются все его нюансы.
Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:
- застройщик обязан подготовить всю проектную документацию по КОТ, в которую не только входит планировка участка, но и отмечены все будущие объекты инфраструктуры;
- право подписания договора существует только у представителя госструктур и юридического лица, выигравшего торги;
- чаще в договоре отражена необходимость передачи всех инженерных сетей на баланс города в установленные рамками соглашения сроки;
- сроки действия документа и тому подобные пункты.
В целом можно сказать, что среди всех нюансов, связанных с КОТ, вопросы заключения договоров отработаны наилучшим образом.