Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Когда требуется согласование
Есть ряд изменений в жилище, которые можно проводить самостоятельно, без разрешения. Узаконить перепланировку квартиры в 2022 году обязательно требуется в следующих случаях:
- Планируется смена системы водо- или газоснабжения, вентиляции, отопления.
- Изменение границ комнат, включая сооружение перегородок, смещение стен, проемов окон и дверей.
- Установка другого типа оборудования. Нужно узаконить перепланировку с газовой плитой, поставленной на место электрический, душевой кабины взамен ванны.
- Снос стен, даже если они не несущие, построение перегородок, заделывание проемов.
- Изменение конструкции полов, если в доме деревянные перекрытия.
- Сооружение антресоли. Она должна занимать максимум 40% от общей площади комнаты.
Пространство квартиры можно устроить максимально удобно и красиво. Но часто это требует внесения существенных изменений в конструкцию объекта. Большинство существенных ремонтных работ должны быть оформлены законно. Рекомендуется заполнить следующие нюансы:
- Чтобы узаконить перепланировку санузла в квартире и изменение других объектов, обязательно получают соответствующее разрешение.
- Отсутствие согласования с соответствующими инстанциями грозит штрафом.
- Часто узаконивать перепланировку долго. Процесс может занять несколько месяцев. Если работы не предполагают затрагивание несущих конструкций, коммуникационных общедомовых систем, к ним можно приступить до получения разрешения.
- Узаконить перепланировку квартиры в ипотеке бывает сложно. Потребуется получение разрешения от банка.
- Чтобы узаконить незаконную перепланировку квартиры, необходимо пригласить специалиста для оценки выполненных изменений и доказать, что они являются безопасными.
Административный алгоритм
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?
В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.
Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.
Какие виды перепланировки запрещены на законодательном уровне?
Есть несколько видов переустройств, которые нельзя осуществлять из-за действующих запретов: мы настоятельно не рекомендуем производить изменения из этого списка.
· Вырубка стены между балконом и комнатой: если вы планируете присоединить балконное пространство к жилому, то разрешается убрать дверь и окно, однако сама конструкция здания должна остаться неизменной;
· Увеличивать площадь ванной или туалета за счет жилых помещений (то есть, лучше «откусить» часть коридора, но вот от комнаты забирать кусок в пользу санузла запрещено – и этому есть вполне логичное объяснение: если вы зальете соседей, то вода попадет к ним в комнату, а не в ванную);
· Перекрывать вентиляцию;
· Демонтировать стены между квартирами – даже небольшой участок (в некоторых случаях это разрешается на этапе строительства здания, пока документы на квартиру еще не получены, такую возможность застройщик прописывает в договоре и иногда даже предлагает приобрести смежные квартиры для расширения пространства);
· Помещать мокрую зону над жилыми комнатами соседей (примечательно, но если вы купили квартиру на втором этаже, и под вами коммерческий объект, проблем с переносом мокрой зоны не возникнет);
· Ликвидировать дверные проемы в несущих стенах: такие двери обычно удачно маскируют, вписать их в дизайнерский проект не составляет труда.
Для чего необходимо узаконивать реконструкцию
Законодательство не разрешает проводить перестраивание квартиры без разрешения компетентных органов — жилищной инспекции, архитектурного отдела, БТИ. Самоуправная перепланировка несет угрозу для здоровья и жизни жильцов. Непродуманные действия снижают несущую способность стен. Это отрицательно сказывается на прочности строения и может преждевременно его разрушить. Поэтому закон требует обязательного согласования вида и объема вмешательства во внутреннее обустройство жилья.
Кроме перечисленных рисков, незаконные перепланировки портят т. н. «историю квартиры». Из-за этого ее невозможно продать (купить), обменять, подарить. Другие последствия нарушений порядка перепланировки квартир в 2022 году определены статьей 7.21 КАН:
- Штраф до 2,5 тысяч рублей с предписанием вернуть помещение в исходное состояние;
- Передача квартиры под юрисдикцию суда, продажа с направлением вырученных средств на восстановление первозданного вида;
- Отказ нотариата в выдаче свидетельств наследования;
- Отказ в праве приватизировать, продавать (покупать) квартиру;
- Проблемы с ипотекой (банки поднимут вопрос о безотлагательном погашении долга при обнаружении незаконных изменений объекта залога).
Провести строительные работы согласно проекту
После всех разрешений можно приступать к строительству. Строго придерживайтесь утверждённого проекта. Если будут отступления, вашу перепланировку могут потом не принять и придётся переделывать. Чтобы гарантировать проверяющим органам полное соответствие проекту, в договоре с подрядчиком пропишите используемые стройматериалы и их количество. Когда стройка закончится, приглашайте на замеры инженера БТИ. Через неделю вам сделают новый техпаспорт и техплан. Цена зависит от выбранного БТИ.
Когда получите новый техпаспорт и справку о факте перепланировки, направляйтесь с ними в жилищную инспекцию. После вашего обращения назначат комиссию, которая придёт и проверит соответствие сделанной перепланировки проекту. В случае успешной проверки вы получите два документа:
- акт о перепланировке
- решение о законности перепланировки
Перепланировка в ипотечной квартире
В первую очередь, решить вопрос о возможной перепланировке нужно с кредитором. Если осуществить этот процесс без согласия банка, то могут возникнуть большие проблем, вплоть до лишения квартиры.
К сведению! Так как квартира находится в залоге у банка, сотрудник имеет право ее проинспектировать.
Во многих банках даже есть специальный сотрудник, который проводить консультации по этому вопросу.
При положительном ответе банка на перепланировку, выдается письменное согласие, так как в жилищной инспекции потребуется разрешение фактического собственника. Поэтому такая документация нужна будет при перепланировке ипотечной квартиры: заявление с просьбой, отчетные документы о совершении перепланировки и другие документы нужно будет предоставить банку.
Важно! Цены на планировку зависят, в первую очередь, от многогранности процедуры и площади работ. В разных регионах цены тоже могут отличаться. Конечная сумма будет известна после проверки всех нюансов.
Перепланировка квартиры и ее узаконивание – это сложные и трудоемкие процессы.
Как узаконить перепланировку в новостройке
На согласование перепланировки может потребоваться несколько дней, а иногда несколько недель, поэтому планировать ее лучше заранее.
Законом не запрещено начинать перепланировку до получения разрешения. Если вы заказывали проект в уполномоченной компании, можно с ними согласовать возможность начала работ и приступать к ремонту.
Допускается оформление перепланировки задним числом, однако это имеет высокий риск, что в согласовании откажут и обяжут вернуть все в исходное состояние.
Когда начинать перепланировку без получения официального разрешения однозначно не рекомендуется:
- затрагиваются несущие конструкции;
- вносятся изменения в общедомовые системы электро, водо, газо-снабжения;
- оборудования лоджий на первых этажах.
Если вы решились на перепланировку, которая предусматривает проведение перечисленных работ, придерживайтесь следующего плана:
- Закажите проект в компании, которая имеет разрешение на проектные работы.
- Получите разрешение в уполномоченном местном органе самоуправления.
- Начинайте ремонт.
- Осуществите сдачу выполненных работ и оформите акт.
- При необходимости внесите изменения в Росреестр.
Об этом у нас есть отдельная статья. Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя. Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:
?
Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
?
Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.
?
Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов
?
Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
?
Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
?
Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.
Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.
За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.
Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения.
Сроки согласования перепланировки квартиры зависят от множества факторов:
- Принципиального пути, по которому согласуется перепланировка (планируемая, уже выполненная).
- Года постройки дома.
- Времени рассмотрения документации в госорганах (например, если затрагивается фасад или дом является объектом культурного наследия, официальные сроки рассмотрения значительно дольше).
- А также от некоторых других обстоятельств.
Приведем пример. В двух идентичных квартирах проводятся две одинаковые перепланировки. Но в одной квартире газовая плита переставляется относительно своего первоначального местоположения. Так вот в этой квартире срок согласования перепланировки будет на 10-15 дней дольше, чем в квартире, где газовая плита не переставляется. Это связано с тем, что необходимо дополнительно получить согласование в АО Мосгаз.
Тем не менее общие ориентиры времени, которое потребуется для согласования перепланировки квартиры в Москве, определить возможно.
Сроки согласования перепланировки без затрагивания несущих конструкций с учетом разработки проектной документации в составе технического заключения на планируемую перепланировку и проекта:
- получение разрешения на перепланировку – 1,5-2 месяца;
- подписание актов скрытых работ, сдача перепланировки после выполненного ремонта комиссии, подписание акта о выполненной перепланировке и получение конечных документов БТИ – 1-1,5 месяца.
Сроки согласования перепланировки с затрагиванием несущих конструкций с учетом разработки технического заключения от автора проекта дома и проекта перепланировки от нашей проектной организации:
- получение решения о согласовании перепланировки – 2-2,5 месяца;
- оформление актов скрытых работ, приемка сделанного ремонта комиссией Мосжилинспекции, подписание акта о завершении перепланировки и переустройства, получение обновленных документов БТИ – 1-1,5 месяца.
Многих собственников интересует вполне закономерный вопрос, что можно делать без согласования при перепланировке квартиры?
Перепланировкой и/или переустройством помещения считаются работы, приводящие к изменению технической документации БТИ. Также к этой категории относятся устройство и замена конструкции пола.
По действующему законодательству, любые мероприятия по перепланировке или переустройству квартиры, независимо от масштаба выполненных изменений, должны быть согласованы.
Как узаконить перепланировку квартиры: советы юриста
Сама по себе услуга согласования бесплатная.
Затраты связаны с подготовкой проекта перепланировки жилого помещения. Эксперты отмечают разброс цен – начиная от 3 000 рублей, и заканчивая 50 000 рублей за один проект. Если ремонт несущественный, проект и вовсе не потребуется и можно будет сэкономить. В данном случае готовится обычный эскиз.
Некоторые другие расходы:
- Оформление нотариальной доверенности – от 1 000 рублей.
- Заказ выписки из Росреестра – от 460 рублей.
- Технический паспорт на квартиру – около 2 000 рублей.
- Получение разрешения от банка и страховой компании в случае с ипотечной квартирой – от 2 000 рублей.
Сразу скажем, что процедура согласования ремонта не из дешёвых. Если заказывать «под ключ», цена может доходить до 150 000 рублей. Самостоятельное оформление обойдётся в сумму от 20 000 до 50 000 рублей.
Опишем действия для регистрации произведенной перепланировки.
Снова нужно обратиться в своё ТБТИ для заказа выхода техника на переобмеры объекта с получением любых документов (отдельные листы с планировкой и экспликацией или технический паспорт). Здесь главное, чтобы размеры, указанные в чертеже существующего положения ТЗК, совпадали с реальными, потому что инспектор проверяет планировку только визуально, а техник производит именно замеры. Если расхождений нет, то он вносит изменения планировки в базу, а Вам в одном окне выдают заказанную документацию.
Кaкиe нyжны дoкyмeнты, чтoбы coглacoвaть пepeплaниpoвкy квapтиpы
- Opигинaл и кoпия пacпopтa зaявитeля — coбcтвeнникa жилья или дoвepeннoгo пpeдcтaвитeля;
- ecли дoкyмeнты пoдaeт нe coбcтвeнник, нyжнo пoдтвepждeниe пpaвa дeйcтвoвaть oт лицa coбcтвeнникa — зaвepeннaя нoтapиycoм дoвepeннocть;
- opигинaлы или зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии дoкyмeнтoв пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo o пpaвe влaдeния квapтиpoй, o пpивaтизaции, o нacлeдoвaнии, дoгoвop кyпли-пpoдaжи c юpидичecким ocвидeтeльcтвoвaниeм, дapcтвeннaя, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии пpaв влaдeния, миpoвoe coглaшeниe и тaк дaлee;
- для cтpoящиxcя здaний — дoкyмeнты зaмeщaющиe пpaвo coбcтвeннocти, нaпpимep дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
- тexничecкий пacпopт квapтиpы — eгo мoжнo пoлyчить в БTИ;
- зaявлeниe нa coглacoвaниe пepeплaниpoвoк жилыx пoмeщeний или пepeycтpoйcтвo;
- пpoeктнaя дoкyмeнтaция;
- пиcьмeннoe coглacиe нa измeнeния c пoдпиcью вcex coбcтвeнникoв жилья или иx пpeдcтaвитeлeй и зapeгиcтpиpoвaнныx пo aдpecy;
- paзpeшeниe нa измeнeния oт opгaнa, пepeдaвшeгo жильe в пoльзoвaниe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa;
- paзpeшeниe бaнкa, ecли квapтиpa пpиoбpeтeнa пo ипoтeкe;
- пpoтoкoл coбpaния жильцoв дoмa c пoдпиcями coглacия, ecли пepeплaниpoвкa зaтpaгивaeм oбщeдoмoмвyю coбcтвeннocть;
- paзpeшeниe oт coтpyдникoв oxpaны пaмятникoв иcтopии, кyльтypы и apxитeктypы, ecли квapтиpa нaxoдитcя в здaнии c кyльтypнoй и иcтopичecкoй цeннocтью.
Варианты перепланировки
По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.
К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:
- установка дополнительных перегородок;
- снос несущих перегородок;
- изменение дверных проемов и их перенос;
- перемещение газовых плит и сантехники.
Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:
- удаление стен и объединение смежных комнат;
- конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
- организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
- изменение и реконструкция оконных проемов.
Как узаконить перепланировку в судебном порядке?
Если планировку не удалось узаконить в уполномоченных структурах, ничего не остается, как действовать через суд, куда следует предоставить все те же документы вместе с исковым заявлением и решением об отказе от органов власти. У суда есть тридцать дней на рассмотрение вашего дела. Тем, кто не имеет должной подготовки, лучше сразу заручиться поддержкой адвоката, которому предстоит доказать, в ходе реконструкции установленные нормативы не нарушены.
На обжалование принятого решения дается три месяца с момента уведомления заявителя об отказе. Иск необходимо направить в судебный орган по месту нахождения дома, где необходимо узаконить перепланировку, или по месту расположения органа, выдавшего отказ в согласовании.
Какие изменения нужно согласовывать?
Выделяют 3 вида работ, которые подлежат предварительному согласованию:
-
Работы по переустройству. Сюда относится установка, замена или перенос сантехники, инженерных сетей, электрики или другого оборудования. Такие изменения считаются переустройством, если требуют внесения в проект. К примеру, установка новой ванны на прежнем месте не нуждается в согласовании. А если её перенос предусматривает замену труб, то в этом случае уже потребуется разрешение;
Советы тем, кто хочет узаконить перепланировку квартиры
1. Чтобы потом не ломать голову над тем, где узаконить перепланировку квартиры, самостоятельно изучите Жилищный Кодекс. Вы потратите около получаса, зато будете точно уверены – переустройство вашего жилья законно.
2. Не пренебрегайте советами специалистов, которые помогут вам создать и задокументировать проект. Если профессионал говорит, что газовая плита в ванной – плохая идея, стоит к нему прислушаться.
3. Если Жилинспекция или Межведомственная комиссия по технадзору запретили вам вносить изменения, сославшись на конкретный закон ЖК, стоит отказаться от идеи глобальных преобразований квартиры.
4. Возможно, вам придется узаконить перепланировку квартиры через суд, если вы не согласовали её заранее. Однако вероятность того, что решение будет принято в вашу пользу, довольно мала.
Решить проблему зонирования жилья можно законно и быстро. Для этого используйте шторки, корпусную мебель или стенку из гипсокартона.