Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как одинокий москвич может оформить себе пожизненное содержание от города». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Обязан ли получатель ренты жить в квартире?
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Как свести риски к минимуму
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Договор пожизненной ренты без указания конкретного периода — кот в мешке. Пожилой человек может прожить долго после оформления соглашения и даже пережить плательщика. В таком случае обязательства по договору перейдут наследникам плательщика.
Взвесьте все за и против, и только потом принимайте решение о заключении договора ренты. Это касается как рантье, так и плательщика.
Плюcы дoгoвopa peнты нa квapтиpy
Плюcы для пoлyчaтeля peнты. Mapия Гpигopьeвнa дo кoнцa днeй живeт в cвoeй квapтиpe. Cдeлки c нeдвижимocтью мoжнo пpoвoдить тoлькo c coглacия пeнcиoнepки. Нaпpимep, cын Ляйcaн пepeexaл жить в Кaзaнь. Ляйcaн xoчeт зaбpaть пeнcиoнepкy к ceбe, a квapтиpy Mapии Гpигopьeвны пoмeнять нa квapтиpy в Кaзaни. Ecли бaбyшкa coглaшaeтcя нa пpeдлoжeниe Ляйcaн, coceдки y нoтapиyca oфopмляют Пpилoжeниe к дoгoвopy peнты, гдe пpoпиcывaют измeнeнныe ycлoвия.
Mapия Гpигopьeвнa пoлyчaeт eжeмecячнyю дoтaцию, ecли oфopмлeнa peнтa зa плaтy. Либo пoлyчaeт бecплaтнoe coдepжaниe и yxoд, ecли oфopмлeнa пoжизнeннaя peнтa c coдepжaниeм.
Дoпycтим, Ляйcaн нe coблюдaeт ycлoвий дoгoвopa peнты. Mapия Гpигopьeвнa мoжeт чepeз cyд pacтopгнyть дoгoвop. Boзвpaщaть yжe пoлyчeнныe дeньги или вoзмeщaть pacxoды нa coдepжaниe пeнcиoнepкa нe oбязaнa. Кpoмe этoгo, eй вoзвpaщaeтcя бeзycлoвнoe пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy.
Порядок оформления договора ренты
Для минимизации негативных последствий заключения договора необходимо конкретно и в полном объеме прописать все существенные условия договора, а также предварительно согласовать порядок реализации положений договора.
Условия договора ренты:
- предмет договора, то есть движимое или недвижимое имущество, которое должно перейти в собственность к рентоплательщику;
- размер рентной платы, порядок и период выплат;
- конкретные виды оказываемых услуг или предоставляемых работ. Желательно прописывать примерный список продуктов или лекарств;
- обеспечение выплаты ренты.
После составления договора и согласования всех условий ренты стороны в обязательном порядке должны удостоверить договор у нотариуса.
Если стороны оформляют договор ренты, предметом которого выступает недвижимое имущество, то такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестр. Для оформления договора необходимо подготовить следующие документы:
- паспорта сторон;
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности на имущество или иной документ, подтверждающий такое право;
- документ, подтверждающий отсутствие коммунального долга;
- согласие супруга получателя ренты;
- заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре;
- квитанция об уплате госпошлины.
Перед удостоверением договора нотариус должен подтвердить, что стороны сделки отдают отчет в своих действиях и осознают последствия заключаемого договора, то есть обладают дееспособностью в полном объеме.
После удостоверения договор необходимо направить на регистрацию в Росреестр. Это может сделать как нотариус, так и стороны сделки.
Отметим сразу, что заключить такой договор смогут далеко не все желающие. К потенциальным получателям ренты есть достаточно жесткие требования со стороны государства.
Сделки оформляются как с одинокими гражданами, так и с супружескими парами – но только с единственными собственниками жилья. Кроме того, в жилом помещении не должны быть зарегистрированы родственники будущего рентополучателя – дети, внуки, братья, сестры, и т. д. Если помещение приобретается у семьи из двух человек, то потребуется согласие обоих супругов.
Еще один важный критерий – это возраст. Сделки оформляются только с гражданами, достигшими 75-летнего рубежа. И если вы состоите в браке, то и ваш супруг тоже должен перешагнуть эту возрастную планку.
Кроме того, существует ряд требований к жилью, которое у собственников приобретает государство.
Справка БН
Какое жилье выкупается государством по договорам пожизненной ренты
– только отдельные квартиры, а не комнаты
– жилье, располагающее только на территории Петербурга
– квартиры, не являющиеся аварийными и не признанные таковыми
– объекты без обременений: не находящиеся под залогом, арестом, в аренде и т. д.
Если хотя бы одно из этих требований нарушено, то заключить сделку не получится.
ШАГ №1
Оцените, насколько вы соответствуете требованиям, предъявляемым к получателям государственной пожизненной ренты
Плюсы и минусы пожизненной ренты
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Получатель ренты |
Размер пожизненной ренты не может быть меньше указанного законом размера (ст. 597 ГК). Рентные платежи уплачиваются на весь срок жизни получателя ренты (п. 2 ст. 583 ГК). Государственная пожизненная рента (заключается с уполномоченными госучреждениями, имущество после смерти получателя переходит в госсобственность) гарантирует надежность плательщика ренты |
Рента облагается НДФЛ 13%. Наследники получателя ренты не смогут получить имущество, являющееся предметом ренты |
|
Плательщик ренты |
Имущество после смерти получателя ренты переходит плательщику. Наследникам получателя ренты оно не достанется. Расторжение договора возможно только в судебном порядке. После заключения сделки по закону недвижимость будет обременена обязательствами рентополучателя. Обременение на недвижимость будет существовать весь период жизни получателя ренты, не позволяя совершать любые сделки с этой недвижимостью |
Вносить рентные платежи необходимо строго в установленные сроки и в оговоренном размере. Невыплата либо просрочка может стать основанием для расторжения договора. При этом внесенные ранее средства возврату не подлежат. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства (ст. 600 ГК РФ) |
Переход права собственности на передаваемое имущество и обеспечение обязательств по договору пожизненной ренты.
Передаваемое по договору пожизненной ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты с момента заключения договора в установленной форме или с момента выплаты выкупной цены. Став собственником имущества плательщик ренты приобретает все полномочия собственника имущества, в том числе право на его отчуждение.
В случае нарушения существенных условий договора приобретателем имущества, получатель ренты может требовать от плательщика ренты уплаты выкупной цены или расторжения рентного договора и возмещения убытков.
Обязанность по уплате регулярных рентных платежей лежит на собственнике переданного имущества. Отсюда, при переходе права собственности на имущество к третьему лицу, обязанность по выплате рентных платежей переходит к новому собственнику имущества.
Однако, следует помнить, что даже при переходе права собственности на имущество к третьему лицу, лицо заключившее договор пожизненной ренты несет перед получателем ренты субсидиарную ответственность перед рентополучателем в случае существенного нарушения договора новым собственником.
Из сказанного следует, что в случае невыплаты регулярных рентных платежей новым собственником имущества, получатель ренты прежде должен предъявить требования к новому собственнику, а если тот не выполнит этих требований, то предъявить их к лицу, заключавшему договор пожизненной ренты с ним.
В целях дополнительного обеспечения исполнения договора пожизненной ренты в договоре можно закрепить солидарную ответственность по договору пожизненной ренты лица заключившего договор и нового собственника имущества. При солидарной ответственности получатель ренты вправе предъявлять требования одновременно к прежнему собственнику и к новому.
Другим способом обеспечения обязательств по договору пожизненной ренты является установление в договоре право залога на передаваемое недвижимое имущество за получателем ренты. Это означает, что в случае неисполнения обязательств по договору плательщиком ренты, рентополучатель вправе получить удовлетворение из заложенного имущества.
При заключении договора пожизненной ренты следует знать, что переданное по договору имущество находится в залоге и в случаях, если такое условие не было отражено в договоре ренты. Залог в данном случае действует в силу закона.
Поскольку передаваемое по договору пожизненной ренты имущество находится в залоге, то в соответствии со ст.346 ГК РФ на отчуждение имущества требуется согласие залогодержателя, то есть получателя ренты.
Это правило однозначно распространяется на недвижимое имущество. При передаче движимого имущества может быть установлен другой способ обеспечения обязательств- неустойка, удержание, поручительство, задаток и др.
Регистрация у нотариуса
Всегда оформляют письменно и удостоверяют нотариально (ст.584 ГКРФ). Иначе согласно п.1 ст.165 ГКРФ договор признают ничтожным.
Нотариальный клерк потребует принести необходимые документы:
- сам контракт, если он составлен самостоятельно или с помощью юристов;
- документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое жилье;
- справку о стоимости жилплощади по кадастру;
- справку о количестве прописанных граждан на передаваемой жилой площади;
копию финансового лицевого счёта; - технический план квартиры;
- копию кадастрового паспорта;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемое помещение.
Каждая конкретная ситуация может потребовать дополнительных бумаг от любого участника рентных правоотношений.
Основные правила составления договора пожизненной ренты на квартиру
При подготовке договора пожизненной ренты необходимо продумать несколько условий, на основании которых впоследствии будет составляться документ.
- Должно быть предусмотрено пожизненное иждивение получателя платежей по договору ренты на квартиру. То есть договор не имеет определенного срока действия, что гарантирует соблюдение прав и интересов получателя и минимизирует риск мошенничества.
- Переход права собственности на недвижимость должен наступить только при достижении определенного итога сделки. В договоре прописываются конкретные условия, четко и однозначно указывающие на переход права.
- Формулирование вида платежей, индексации, прочей помощи плательщика в адрес получателя по договору.
- Указание конкретного вида недвижимости (квартира, доля в квартире, дом и пр.), которые будет передан плательщику по договору ренты. В документе должны быть прописаны данные, однозначно определяющие вид недвижимости, адрес, право собственности.
Выкупную цену ренты можно определить в твердой сумме или поставить в зависимость от стоимости имущества, размера, предусмотренного договором или выплаченной фактически ренты, или вычисляется другими методами, по соглашению сторон.
Когда цена выкупа не оговаривается в договоре, то она равняется или соответствующей годовой сумме ренты , подлежащей выплате (когда плательщик оплатил стоимость отчужденного имущества), или данной годовой сумме вдобавок к цене имущества, которое передано бесплатно (статья 594 Гражданского Кодекса РФ).
Когда под выплату пожизненной ренты имущество бесплатно было отчуждено, то получатель ренты имеет право требовать вернуть данное имущество. В такой ситуации выкупную цену необходимо уменьшить на стоимость данного имущества (пункт 2 статьи 599 Гражданского Кодекса РФ).
Сторонам договора не следует переходить на дружеские доверительные отношения: держите их в рамках партнерских.
Сохраняйте квитанции об оплате услуг и покупок за все время действия соглашения.
Все денежные средства передавайте и принимайте только с оформлением расписки или другим способом, который бы документально подтверждал факт оплаты (банковским или почтовым переводом).
Если вы договоритесь о периодическом подписании некоего акта о приеме-передачи услуг, в котором будет отражено, что обязанности сторонами полностью исполнены и претензий нет, то это защитит от возможных мошеннических действий противоположной стороны.
Пожизненная рента может стать хорошим вариантом для решения проблем с отсутствием жилплощади. Конечно, для получения квартиры в свою полную собственность плательщику приходится ждать кончины получателя ренты, а за это время рентоплательщик обязан соблюдать и выполнять пункты контракта, создать благоприятные условия для жизни пожилого человека, ни в чём его не ущемляя.
При честном выполнении всех положений соглашения выгоду получают обе его стороны.
Как заключается соглашение?
Процедура проведения данной сделки считается простой и понятной. Для этого выполняются действия гражданами:
- принимается решение о необходимости составления соглашения;
- далее оба участника сделки должны обратиться к нотариусу;
- специалисту передаются документы на квартиру, а также личная документация каждого гражданина;
- на жилье требуется передать выписку из ЕГРН, правоустанавливающие бумаги, техпаспорт и технический план, а также выписки из БТИ, домовой книги и других учреждений, что гарантирует юридическую чистоту данной сделки;
- если планируется перечисление средств на счет в банке, то рентополучатель должен взять в банковском учреждении справку, содержащую реквизиты счета;
- проверяется вся документация нотариусом, после чего составляется акт;
- изучаются все условия договора пожизненной ренты гражданами;
- если отсутствуют претензии, то подписывается документ.
Если предполагается изначальное отчуждение имущества, то данный процесс должен фиксироваться в Росреестре.
Можно ли прописаться в квартире пенсионера?
Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.
В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.
Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.
Положительные и отрицательные стороны
Подобные договоры имеют как значительные плюсы, так и определенные недостатки. Плюсом для того, кто оказывает пожилому человеку помощь, является то, что он становится собственником квартиры или другой недвижимости. При этом стоимость недвижимости в такой ситуации получится намного ниже реальной ее цены. А вторая сторона соглашения может оставаться в своем доме до конца жизни, получая необходимую помощь. Если эту самую помощь человек не получит, он может обратиться в суд и расторгнуть договор.
Одним из главных недостатков для пожилого человека — а такие люди обычно и становятся одной из сторон подобных соглашений — является риск вступить в сделку с кем-то недобросовестным. Может получиться так, что вторая сторона договора решит обмануть своего партнера по сделке и, например, попробует заставить его подписать документ с минимальным перечнем обязательств.
Из недостатков для наследующей стороны можно отметить то, что собственником недвижимости можно стать только после кончины предыдущего владельца жилплощади. Также никто не застрахован от того, что вторая сторона может захотеть расторгнуть соглашение. И это может вылиться в довольно неприятное разбирательство. Чтобы избежать таких проблем, рекомендуем при составлении договора заручиться поддержкой опытного профессионала.
Одним из современных нововведений российского законодательства сегодня стало такое понятие, как рента. Рента является своего рода видом регулярного дохода, которая не требует от получателя ведения никаких видов трудовой деятельности, предпринимательства или других видов оплачиваемой деятельности.
Основой ренты является добровольная отдача своего имущества получателя плательщику ренты. Договор о соглашении сторон (плательщика и получателя) такой процедуры, как рента, составляется обоюдно.
На основе 583 статьи Гражданского Кодекса нашего государства рента представляет собой периодические платежи получателю, владельца имущества, от плательщика на протяжении жизни получателя, в обмен на получение имущества получателя после его смерти. Соглашение сторон о ренте, чтобы набрать силу, должно быть нотариально заверено.
Предметом выплаты ренты может являться любой вид имущества.
Например, автотранспортное средство, жилое или нежилое помещение, все виды недвижимости, земельные участки, даже денежные средства.