Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Учет аренды по ФСБУ 25/2018: общие положения стандарта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с пунктом 8 ФСБУ 25/2018 в вопросах исчисления оценок по справедливой стоимости при учете аренды мы имеем дело со случаем, когда федеральный стандарт бухгалтерского учета (российский нормативно-правовой акт) включает в себя прямую отсылку к положениям МСФО, предписания которых являются здесь приоритетными.
Аренда и сервитут: применение стандартов бухучета
ФСБУ 25/2018 для учета аренды у арендатора, арендодателя и субарендатора применяется, когда объект передается во временное пользование за плату, то есть в большинстве стандартных случаев аренды и субаренды. Статус и организационно-правовая форма сторон договора значения не имеет. ФСБУ 25/2018 применяют государственные, коммерческие организации, АО, ООО, МУПы и ГУПы.
Не применяется стандарт для сервитута, аренды участка недр. Действующее законодательство требует учитывать такие объекты по ФСБУ для организаций государственного сектора.
Давайте разберемся, чем сервитут отличается от аренды. Аренда предусматривает для арендатора достаточно широкие права. Сервитут, наоборот, их ограничивает. Аренда (ГК РФ ст. 606) позволяет сдавать землю в субаренду, улучшать ее, вносить арендные права в уставный капитал организации, передавать их в залог, возводить на участке постройки. Все операции осуществляются с согласия арендодателя. Землю можно выкупить, если это предусмотрено договором аренды.
Сервитут исключает субаренду, залог, куплю-продажу. Ограничения на использование объекта установлены ГК РФ (ст. 274, 275).
В договоре аренды может указываться переменная и фиксированная плата. Первая определяется порядком формирования стоимости земли. Обязательство по аренде и ППА для ФСБУ 25/2018 формируют не все переменные платежи. Это касается, например, арендной платы по размеру ставки инфляции или по кадастровой стоимости. Учитывается такая плата в текущих расходах.
Переменные платежи, рассчитанные по кадастру, не формируют ППА, поскольку они не указаны в перечне платежей, которые формируют состав арендных платежей (ФСБУ 25/2018 п. 7). Кадастровая стоимость устанавливается государством. И арендные переменные платежи, исходящие из такой оценки, не считаются рыночными.
Важно: также не формируют ППА переменные платежи, рассчитанные из ставки за единицу площади.
Прямые нормы по учету переменных платежей по кадастру в ФСБУ 25/2018 отсутствуют. Соответственно, возможны другие варианты учета. Если тема актуальна, запросите консультацию профильного специалиста!
Почему важно удостовериться, внесен ли ваш земельный участок в перечень или нет?
Земельного участка, владельцем которого вы являетесь, может не оказаться в списке. К примеру, участок, сформированный совсем недавно, будет оценен не сейчас, а в начале 2023 года.
Если он сформирован до 01.01.2022 года, но в списке его не оказалось, велика вероятность, что он в принципе не будет проходить ГКО. Просчитайте, устраивает ли вас текущая ситуация, или вы хотели бы изменить его кадастровую стоимость. Земельный участок, который не пройдет оценку сохранит за собой предыдущую кадастровую стоимость. Если вам очевидно, что «старая» цена меньше той, что потенциально могут насчитают при новой ГКО, то и не надо никуда обращаться – оставьте себе низкую кадастровую стоимость и низкий земельный налог. Если же вам требуется, чтобы участок был все-таки оценен, то придется обратиться в региональное ГБУ и потребовать внесения земельного участка в перечень оцениваемых. Специальной формы для подобного обращения не существует, поэтому пишите в свободной форме.
Кроме того, ознакомившись с перечнем, обязательно сверьте зафиксированные там характеристики участка с фактическим положением дел. Ведь информация может не соответствовать действительности – ошибки в площади, ВРИ, в других графах. Если решите исправить неточность, то это тоже юрисдикция ГБУ.
Аренда земельного участка у государства и у частного собственника – разное дело. Властные структуры рассчитывают арендную плату по объективным показателям его ценности: месторасположению, целевому назначению, собственным планам в его отношении.
В методику расчета у физического или юридического лица могут входить субъективные факторы: популярность надела, коммуникационная оснащенность, собственный аппетит.
Такое положение дел обуславливает разделение арендной стоимости на 3 вида.
Она может быть:
- нормативная;
- рыночная;
- кадастровая.
Каждая стоимость определяется по особым правилам. Причем один ее вид способен влиять на другой. В любом случае размер арендной платы за пользование землей должен отражаться в договоре.
Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете
Ежегодная плата является одним из основных условий договоров аренды. Земельный кодекс (ЗК РФ) в настоящее время регулирует все отношения арендаторов и арендодателей. Это основной российский нормативный акт, который регулирует вопросы права в отношении земли.
Земельный кодекс России был принят в 2022 году, поправки в него вносятся до сих пор. Он рассматривает землю как объект недвижимого имущества. А также — как объект права собственности и других прав (например, аренды).
Это значит, что, в отличие от предыдущих лет земля может иметь не только статус государственной, но и частной собственности. Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки (ЗУ), за исключением указанных в ст. 27, могут сдаваться в аренду.
Основные положения статьи, которые касаются аренды земли:
- размер платы за аренду определяется договором;
- арендатор имеет право передать землю в субаренду;
- земли, изъятые из обращения, не могут быть переданы в аренду.
Что такое аренда земельного участка
Под арендой подразумевается передача собственником (арендодателем) в пользование арендатору земельного надела за определенную плату. Характеристика участка и арендная плата оговариваются в договоре, который составляют стороны. Если срок сдачи надела составляет больше 12 месяцев, этот документ непременно регистрируют. Текст договора, по желанию, заверяют. Но это действие не является обязательным.
Сдать землю в аренды вправе лишь ее владелец. Арендатор вправе сдать надел в субаренду, когда в договоре не прописан запрет на подобные действия. Чтобы пересдать надел, арендатор должен уведомить владельца (когда срок аренды больше пяти лет) или попросить его согласия (для сделок на период до пяти лет).
В широком понимании порядок оформления и получения земельного участка в аренду состоит из трех шагов:
- Получение разрешения на съем земли от ее владельцев;
- Заключение договора;
- Регистрация этого договора.
Сделав все указанное выше вы можете рассчитывать на то, что не получите отказ в предоставлении земельного участка в аренду. Конечно же, на деле все оказывается гораздо сложнее, впрочем, как и последующая приватизация такого надела, его выкуп или переуступка.
Сроки аренды земель СНХ
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Повышающий коэффициент
С 1 января 2023 г. применяется повышающий коэффициент 3 к размеру ежегодной арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений) и на которых в течение трех лет отсутствуют капитальные строения (п.п. 6 и 6-1 Указа № 160).
Трехлетний период исчисляется с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду, а если принятие такого решения не требуется – с даты госрегистрации перехода права аренды на него.
Земельными участками, на которых отсутствуют капитальные строения, признаются земельные участки, если в течение этого периода:
-
не произведена государственная регистрация создания последнего из возводимых капитальных строений (зданий, сооружений) (если они подлежат госрегистрации);
-
не принято в эксплуатацию последнее из возводимых сооружений и передаточных устройств (если их госрегистрация не требуется).
Исключена возможность применения юрилицами льгот в отношении:
– земельных участков, предоставленных для размещения опытных полей, используемых для научной деятельности (подп. 5.4 п. 5 Положения № 160);
– земельных участков (их частей), на которых расположены впервые введенные в действие капитальные строения (здания, сооружения), их части в течение одного года с даты их приемки в эксплуатацию, если эти капитальные строения (здания, сооружения), их части приняты в эксплуатацию на основании решений местных исполнительных и распорядительных органов о принятии самовольных построек в эксплуатацию (подп. 5.43 п. 5 Положения № 160).
До 1 января 2025 г. освобождены от арендной платы земельные участки общественных объединений инвалидов, их унитарных предприятий и учреждений (подп. 5.22 п. 5 Положения № 160).
Закреплено право решениями местных исполкомов или администраций СЭЗ уменьшать, но не более чем в два раза, размер ежегодной арендной платы отдельным категориям арендаторов с 1 января года, в котором принято такое решение. Однако это должно быть прямо предусмотрено в этом решении (п. 16 Положения № 160).
При отсутствии в решении соответствующей записи исчисление и уплата юрлицом арендной платы в уменьшенном размере производятся с 1 января года, следующего за годом, в котором принято соответствующее решение.
Льгота физлицам по арендной плате предоставляется теперь только за один земельный участок, предоставленный в аренду для строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме (подп. 12.4 п. 12 Положения № 160).
Одновременно установлен порядок применения такой льготы при наличии у такого физлица нескольких участков: она предоставляется в отношении одного земельного участка, за который размер ежегодной арендной платы больше, чем размер ежегодной арендной платы в отношении иных таких земельных участков.
Если размер ежегодной арендной платы за два и более земельных участка, предоставленных в аренду для указанных целей, равен между собой, льгота предоставляется в отношении земельного участка, предоставленного в аренду арендатору (право аренды на который перешло к нему) ранее других.
Перенесен на более поздний период срок для предоставления налоговыми органами в местные исполнительные комитеты (администрации свободных экономических зон) информации о льготах по арендной плате, использованных гражданами – индивидуальными предпринимателями, – не позднее 1 октября года, следующего за календарным годом, в котором использованы такие льготы (п. 29 Положения № 160).
Как оформить в собственность землю под самостроем
Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет — то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.
С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено — это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.
Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет — то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.
В похожих ситуациях следует сначала с кадастровым инженером переговорить, а затем обращаться с ДИЗО.
Право собственности позволяет распоряжаться недвижимостью. Стать хозяином арендованной земли могут граждане или организации. Наличие оформленных в собственность построек на участке упрощает перевод в собственность. Если они отсутствуют, процедура выполняется через аукцион и предполагает выкуп недвижимости. Однако в нём могут принять участие и другие лица. Чтобы гражданин получил права претендовать на перевод участка в собственность, должны выполняться следующие условия:
- присутствует договор аренды;
- человек получил имущество в бессрочное постоянное пользование;
- имущество находится в наследуемом пожизненном владении.
На участке должна присутствовать капитальная постройка на надежном фундаменте, которая пригодна для проживания круглый год. Объект может быть незавершенным. Если гражданин возвел капитальную постройку на арендуемом участке, предоставляется преимущественное право выкупа.
Аренда земли сроки оплаты
Организация на общей системе налогообложения(ОСНО) арендует земельный участок у районного муниципального образования срок аренды 11 месяцев,оплата произведена разовым платежом(без НДС) единовременно.Как отразить в бух.и налоговом учете данную операцию и как отразить в декларации по НДСКадастровая стоимость участка — 35 рублей, сам участок был загрязнён токсичными отходами, но всё ещё подлежит передаче в аренду. Планируете длительную аренду земельного участка? Хотите знать, как рассчитать цену найма надела у государства на 49 лет?
Об этом расскажет еще одна статья нашего интернет-журнала! Нужно ли платить НДС при найме надела у администрации?
При аренде участка земельный налог всегда выплачивается арендодателем.
- Оплата земельного налога. Во многих регионах страны земельный налог остаётся основным способом оплаты аренды земельных участков.
- Оплата налога на недвижимость. Сравнительно новый и редко используемый для расчетов способ.
- Непосредственная оплата аренды. При взаимоотношениях между физическими и юридическими лицами, отдающими и берущими в аренду земельными участками, единственным документом, регулирующим размеры и порядок выплаты арендных платежей, является договор аренды, заключённый сторонами перед началом юридических контактов. Обе стороны имеют право повлиять на положения договора в рамках действующего законодательства.
Также следует иметь в виду, что при нотариальном удостоверении договора купли продажи земли действует принцип исключительной территориальной компетенции, т.е.
нотариальное удостоверение договора должно осуществляться в соответствующем нотариальном округе (по месту нахождения земельного участка).Статья 17. ( Приостановлено действие на 2001 год части первой статьи 17 относительно сроков уплаты земельного налога плательщиками (кроме граждан и производителей сельскохозяйственной и рыбной продукции) в соответствии с Законом N 2120-III( 2120-14 ) от 7.12.2000 ) ( Приостановлено действие на 2000 год части первой статьи 17 относительно сроков уплаты земельного налога плательщиками (кроме граждан и производителей сельскохозяйственной и рыбной продукции) в соответствии с Законом N 1458-III( 1458-14 ) от 17.02.2000 ) Земельный налог уплачивается равными долями собственниками земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователями — производителями товарной сельскохозяйственной и рыбной продукции и гражданами до 15 августа и 15 ноября, а всеми другими плательщиками — ежеквартально до 15 числа следующего за отчетным кварталом месяца. Излишне уплаченные суммы налога подлежат возврату плательщику по его письменному заявлению или по его желанию зачисляются в уплату налога за следующий год.