Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Учет аренды по ФСБУ 25/2018: общие положения стандарта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с пунктом 8 ФСБУ 25/2018 в вопросах исчисления оценок по справедливой стоимости при учете аренды мы имеем дело со случаем, когда федеральный стандарт бухгалтерского учета (российский нормативно-правовой акт) включает в себя прямую отсылку к положениям МСФО, предписания которых являются здесь приоритетными.
Оценка справедливой стоимости в арендных сделках
Согласно предписаниям пункта 8 ФСБУ 25/2018, «для целей настоящего Стандарта справедливая стоимость определяется в порядке, предусмотренном Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 16 „Аренда“ и другими Международными стандартами финансовой отчетности и Разъяснениями Международных стандартов финансовой отчетности, принимаемыми Фондом Международных стандартов финансовой отчетности, введенными в действие на территории Российской Федерации, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации» (МСФО (IFRS) 16 «Аренда» введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 11.07.2016 № 111н).
Важно обратить внимание на то, о каких случаях применения МФСО здесь идет речь. ФСБУ 25/2018 отсылает нас к МСФО исключительно в вопросах «определения справедливой стоимости», то есть исчисления ее величины, но не правил учета тех или иных фактов исполнения сделок аренды. Это очень важная оговорка, ведь помимо предписаний относительно того, как рассчитывать величину справедливой стоимости, МСФО (IFRS) 16 (например) содержит целый ряд положений относительно применения моделей оценки по справедливой стоимости, учета опциона на покупку базового актива, учета прибылей и убытков от колебаний справедливой оценки, учета выручки у арендодателя и т. п.
Напомним, что в действующей редакции МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» понятие «справедливая стоимость» определяется как цена, «которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки» (п. 9) (МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).
Пунктом 11 МСФО (IFRS) 13 устанавливается, что «оценка справедливой стоимости осуществляется в отношении какого-либо конкретного актива или обязательства. Поэтому при оценке справедливой стоимости организация должна учитывать характеристики такого актива или обязательства, если участники рынка учитывали бы данные характеристики при определении цены этого актива или обязательства на дату оценки».
Также отмечается, что «оценка справедливой стоимости предполагает, что обмен актива или обязательства происходит в ходе обычной сделки между участниками рынка с целью продажи актива или передачи обязательства на дату оценки в текущих рыночных условиях» (п. 15).
Специально (п. 16 МСФО (IFRS) 13) подчеркивается, что «оценка справедливой стоимости предполагает, что сделка с целью продажи актива или передачи обязательства осуществляется:
(a) на рынке, который является основным для данного актива или обязательства; или
(b) при отсутствии основного рынка, на рынке, наиболее выгодном в отношении данного актива или обязательства».
Специальное положение МСФО (IFRS) 13 подчеркивает, что «справедливая стоимость — оценка, основанная на рыночных данных, а не оценка, специфичная для организации. В отношении некоторых активов и обязательств могут быть доступны наблюдаемые рыночные сделки или рыночная информация. В отношении других активов и обязательств могут не быть доступными наблюдаемые рыночные сделки или рыночная информация. Однако цель оценки справедливой стоимости в обоих случаях одна — определить цену, по которой была бы осуществлена обычная сделка между участниками рынка с целью продажи актива или передачи обязательства на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть цену выхода на дату оценки с позиции участника рынка, который удерживает указанный актив или является должником по указанному обязательству)» (п. 2).
«В тех случаях, когда цена на идентичный актив или обязательство не является наблюдаемой на рынке, организация оценивает справедливую стоимость, используя другой метод оценки, который обеспечивает максимальное использование релевантных наблюдаемых исходных данных и минимальное использование ненаблюдаемых исходных данных. Поскольку справедливая стоимость является оценкой, основанной на рыночных данных, она определяется с использованием таких допущений, которые участники рынка приняли бы во внимание при определении цены актива или обязательства, включая допущения о риске. Следовательно, намерение организации удержать актив или урегулировать или иным образом исполнить обязательство не имеет значения при оценке справедливой стоимости» (п. 3).
Что же касается положений об оценке справедливой стоимости, содержащихся в МСФО (IFRS) 16 «Аренда», то помимо предписаний относительно правил учета конкретных фактов реализации договора аренды, аналоги которых содержатся в ФСБУ 25/2018 и, следовательно, имеют для его применения приоритетное значение, данный МСФО содержит специальное определение справедливой стоимости. Здесь, согласно Приложению А МСФО (IFRS) 16, «в целях применения требований настоящего стандарта, касающихся учета у арендодателя», справедливая стоимость — это «сумма, на которую можно обменять актив или погасить обязательство в сделке между хорошо осведомленными независимыми сторонами, желающими совершить такую сделку».
Кто обязан использовать ФСБУ 25/2018
ФСБУ 25/2018 необходимо будет применять всем хозяйствующим субъектам с отчетности за 2022 г. Но, по мнению Минфина, они должны использовать по арендным операциям либо новый стандарт, либо МСФО, даже несмотря на обязательность ФСБУ с 2022 г.
Ведомство объясняет свои требования положением по бухгалтерскому учету в отношении учетной политики. В ПБУ указано, что если федеральные стандарты не содержат способа учета конкретных операций, то субъект должен сам его разработать с учетом требований МСФО (п. 7.1 ПБУ 1/2008). Это требование действует с 2017 г.
В действующих на данный момент ПБУ нет конкретного способа, каким образом учитывать аренду. Соответственно, еще в 2017 г. субъекты должны были самостоятельно разработать способ учета арендных операций на основании положений МСФО (IFRS) 16 «Аренда». Разработанный метод требовалось закрепить в учетной политике.
Но есть и другой вариант — применять новый стандарт ФСБУ 25/2018 не с 2022 г., а досрочно. И тогда компаниям не нужно сами разрабатывать и утверждать способ учета аренды.
Когда и как переходить на ФСБУ 25/2018
Организации обязаны переходить на учёт по ФСБУ начиная с отчётности за 2022 год. Те, кто ведут упрощённый учёт, могут применять стандарт только к договорам, заключённым после 1 января 2022 года.
Чтобы перейти на бухучёт аренды по ФСБУ 25/2018, организация принимает решение по каждому договору в отдельности. Арендатор определяет, в отношении каких договоров он вправе применять упрощённый порядок учёта. Арендодатель выделяет договоры, которые относятся к финансовой аренде.
Переходя на ФСБУ 25/2018, сделайте ретроспективный пересчёт данных по всем договорам. Но если действие договора заканчивается в 2022 году, требования нового стандарта к нему можно не применять (п. 51 ФСБУ 25/02018).
Организация вправе облегчить себе переходный период, если вместо ретроспективного пересчёта на 31 декабря признает право пользования активом и обязательство по аренде, как это и обозначено в ФСБУ 25/2018.
Нематериальные активы
По ФСБУ, к нематериальным активам относятся исключительные и неисключительные права пользования. Пользовательские права на лицензионные программы не учитываются на забалансе по счету 01, их отражают на балансе по новым аналитическим счетам к регистру 0 111 00 «Права пользования активами».
Детализировали учет исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, дополнив счет 0 102 00 «Нематериальные активы» новой аналитикой. Для отражения прав пользования нематериальными активами используют новые подстатьи по КОСГУ:
- неисключительные права с определенным сроком полезного использования отражают на подстатьях 352 и 452;
- неисключительные права с неопределенным сроком полезного использования — на подстатьях 353 и 453.
В учете основных средств в учреждениях госсектора изменится группировка объектов ОС: теперь нежилые помещения, здания и сооружения объединят в одну группу, а для многолетних насаждений создали отдельную категорию. Библиотечный фонд учреждения теперь не выделяется в отдельную группу.
ФСБУ ввел абсолютно новое понятие «инвестиционная недвижимость» для недвижимых объектов учреждения, которые сдаются в аренду или увеличивают стоимость остального имущества. Такая недвижимость не используется учреждением для выполнения основных видов деятельности.
С 2018 года основные средства разрешено учитывать комплексно. Например, объединить офисную технику в один объект. Аналогичным образом объединяют офисную мебель (стол, шкаф, кресло) или другие объекты.
Изменены границы стоимости объектов основных средств. Теперь к малоценным будут относиться все объекты стоимостью менее 10 000 рублей. Их следует учитывать на забалансовом счете.
100% амортизация теперь начисляется на ОС стоимостью до 100 000 рублей, как и в налоговом учете. Библиотечный фонд стоимостью до 100 000 рублей учитывается аналогичным образом.
Этот ФСБУ содержит методологию составления и предоставления бухгалтерской отчетности. Некоторые отчетные данные придется раскрывать в обязательном порядке.
Активы и обязательства учреждения будут разделены на краткосрочные и долгосрочные, или оборотные и внеоборотные соответственно.
Также чиновники определили ряд принципов, которым должна отвечать бюджетная отчетность учреждения:
- уместность (релевантность);
- достоверное предоставление (полнота, нейтральность, отсутствие существенных ошибок);
- верификация;
- своевременность;
- существенность;
- сопоставимость;
- понятность.
Как считать амортизацию
Для каждого объекта нематериального актива организация должна определить срок полезного использования (период, в течение которого использование нематериального актива будет приносить экономические выгоды). А для отдельных объектов нематериальных активов срок полезного использования определяется исходя из количества продукции или объёма работ или услуг в натуральном выражении, которое организация планирует получить от использования такого объекта нематериальных активов.
Срок полезного использования можно определить исходя из:
- из срока действия прав организации на результаты интеллектуальной деятельности, средств индивидуализации;
- срока действия разрешения или лицензии на осуществление отдельных видов деятельности;
- ожидаемого периода использования объекта с учётом нормативных, договорных и других ограничений использования и намерений руководства организации в отношении использования такого объекта
- ожидаемого морального устаревания, например, в результате изменения или усовершенствования производственного процесса, рыночного спроса и других факторов;
- срока полезного использования иного актива, с которым НМА связан (например, материального носителя).
Объекты нематериальных активов, для которых срок полезного использования определить нельзя, не подлежат амортизации.
Амортизацию по общему правилу начинают начислять с даты признания объекта в бухгалтерском учёте, а прекращают — с момента его списания. Начисление амортизации можно приостановить, если ликвидационная стоимость объекта становится равной его балансовой стоимости или превышает её.
Способ амортизации нужно выбирать в зависимости от того, каким периодом определяют срок полезного использования.
- Если это период, когда нематериальный актив будет приносить экономические выгоды, выбирают линейный способ или способ уменьшаемого остатка.
- Если исходят из количества продукции (объёма работ или услуг), которые ожидают получить от использования нематериального актива — амортизация проводится пропорционально количеству продукции.
Отдельные упрощения у арендатора
Арендатор вправе не применять единую модель учета с признанием на балансе ППА и ОА в любом из случаев:
-
срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды. Еcли срок аренды 11 месяцев, но есть возможность и намерение продлевать договор, то упрощение не применяется;
-
рыночная стоимость предмета аренды без учета износа (то есть стоимость аналогичного нового объекта) не превышает 300 тыс. руб. и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды преимущественно независимо от других активов;
-
арендатор относится к экономическим субъектам, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность.
Основные положения нового ФСБУ
С 2019 года действует Приказ Минфина России от 16.10.2018 № 208н «Об утверждении Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды». Стандарт разработан на основе МСФО (IFRS) 16 «Аренда». Именно к нему следует обращаться как к вспомогательному при определении учетной политики по учету аренды.
ФСБУ 25/2018 применяется сторонами договора аренды и иных договоров, положения которых предусматривают предоставление за плату имущества во временное пользование.
Совершенно необязательно, чтобы в договоре были слова «аренда», «лизинг», «финансовая аренда», «текущая аренда», «операционная аренда». Даже если вы укажете, что одна сторона предоставляет услуги по обеспечению присутствия персонала в помещении, по новому стандарту это будет классифицироваться как аренда, если в целом договор по совокупности признаков может быть классифицирован как аренда. Привычная гражданско-правовая классификация по Федеральному закону от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» или главе 34 «Аренда» ГК РФ теперь никак не будет влиять на отражение отчетности по стандарту 25/2018. Применение нового стандарта сторонами договора аренды не зависит от того, на чьем балансе по договору числится имущество, — на балансе арендодателя или арендатора.
ФСБУ 25/2018 не распространяется на организации государственного сектора и не применяется при предоставлении:
- участков недр для геологического изучения, разведки, добычи полезных ископаемых;
- результатов интеллектуальной деятельности или средств индивидуализации, а также материальных носителей, в которых эти результаты и средства выражены;
- объектов концессионного соглашения.
Досрочный переход к применению стандарта
Организации могут начать применять новый стандарт до 2022 года. В этом случае свое решение необходимо раскрыть в бухгалтерской отчетности. Кому целесообразно начать сдавать отчетность по новому стандарту досрочно?
Прежде всего речь идет об организациях, которые подлежат обязательному аудиту. При переходе на ФСБУ 25/2018 изменения учетной политики необходимо отражать ретроспективно. Если организация прежде учитывала аренду в соответствии с МСФО, то корректировка процедур не потребуется. В противном случае вас ждет ретроспективный пересчет.
Чтобы не переделывать сформированную отчетность, удобнее вести учет предметов аренды по правилам нового стандарта с начала срока договора, то есть уже сейчас.
Обратите внимание: стандарт применяется к договорам аренды, а не к организации в целом. Это значит, что необходимо анализировать каждый договор на предмет применения стандарта.
Новый стандарт можно не применять в отношении договоров аренды, исполнение которых истекает до конца года, с которого вы решили отчитываться по новым правилам.
Пример: Организация планирует применять стандарт с 2021 года. Есть несколько договоров аренды сроком на 10 лет. Срок одного из договоров истекает в октябре 2020 года. К нему применять новый стандарт не нужно.
Арендаторов и в этом вопросе ждет хорошая новость: они имеют полное право не проводить ретроспективный пересчет при изменении учетной политики. Достаточно лишь накануне перехода на стандарт отразить то состояние вещей, которое сложилось на 31 декабря предшествующего года.
По каждому договору необходимо единовременно признать:
- право пользования активом;
- обязательство по аренде.
Право пользования активом будет оцениваться по справедливой стоимости существующего имущества, обязательство по аренде — по приведенной стоимости оставшихся арендных платежей. Разница между ними относится на счет 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».
Что меняется для арендодателя
ФСБУ 25/2018 предусматривает, что арендодатель должен разделять аренду на финансовую и операционную — от этого зависят проводки.
К финансовой (неоперационной) аренде относятся несколько случаев, в том числе:
- В договоре предусмотрено, что право собственности на предмет аренды переходит к арендатору.
- Срок аренды сопоставим с периодом, когда объект будет годен к использованию.
- На дату заключения договора приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды.
- Без существенных изменений предмет аренды может использовать только арендатор.
- Иные случаи, когда арендатор берет на себя выгоды и риски, связанные с правом собственности.
В пункте 5 ФСБУ 25/2018 установлено, что объекты бухгалтерского учета классифицируются как объекты учета аренды при единовременном выполнении следующих условий:
— арендодатель предоставляет арендатору предмет аренды на определенный срок;
— предмет аренды идентифицируется (предмет аренды определен в договоре аренды, и этим договором не предусмотрено право арендодателя по своему усмотрению заменить предмет аренды в любой момент в течение срока аренды);
— арендатор имеет право на получение экономических выгод от использования предмета аренды в течение срока аренды;
— арендатор имеет право определять, как и для какой цели используется предмет аренды, в той степени, в которой это не предопределено техническими характеристиками предмета аренды.
Если вышеперечисленные условия не выполняются, то стандарт не применяется. То есть в этом случае используются правила ПБУ 9/99 «Доходы организации» и 10/99 «Расходы организации».
Учтите, если вы измените положения договора, то необходимо будет пересмотреть и классификацию объектов аренды на предмет выполнения названных условий (п. 6 ФСБУ 25/2018).
Классификация объектов учета аренды производится на раннюю из двух дат:
— дату, на которую предмет аренды становится доступным для использования арендатором, то есть это момент фактического предоставления имущества арендатору;
— дату заключения договора аренды.
Какие варианты отражения аренды по ФСБУ 25/2018?
Для арендатора ФСБУ 25/2018 предусматривает три способа учета арендованного имущества [1]:
· Способ 1. Основной способ, который предполагает применение стандарта в полной мере. Арендатор отражает в бухучете ППА и обязательство по аренде.
· Способ 2. Упрощенный способ в отношении определенных договоров. Арендатор не отражает в бухучете ППА и обязательство по аренде. Он учитывает в расходах арендные платежи.
· Способ 3. Упрощенный способ расчета фактической стоимости ППА и оценки обязательства по аренде – для арендаторов с упрощенными способами бухучета.
Для арендодателя стандарт предусматривает два способа учета имущества, сдаваемого в аренду, в зависимости от классификации объекта аренды:
· Способ 1. Учет операционной аренды. Арендодатель не отражает в бухучете инвестицию в аренду. В течение срока действия договора аренды арендодатель признает доходы в виде арендных платежей и начисляет по переданным объектам амортизацию.
· Способ 2. Учет неоперационной (финансовой) аренды. Арендодатель отражает в бухучете инвестицию в аренду в размере ее чистой стоимости. В течение срока действия договора арендодатель признает в доходах проценты по инвестиции в аренду, арендные платежи в доходах не учитывает.
В большинстве случаев право пользования активом (ППА) при аренде земли амортизируется в течение срока аренды. Если цели использования объекта у арендатора совпадают с целями использования собственных участков, ППА не амортизируется. То же самое касается аренды в целях инвестирования.
Важно: арендатор должен применять единую учетную политику в отношении ППА. Это касается аренды земли и других похожих активов. Такое требование выдвигает ФСБУ 25/2018. Если схожие по характеру использования активы не амортизируются, не амортизируется и право пользования арендованной землей.
Если земля признается объектом инвестирования, ППА переоцениваются на каждую отчетную дату вместе с инвестиционной недвижимостью. Уценка, дооценка включаются в финансовый результат (ФСБУ 6/2020).
Амортизация ППА обязательна, если объект аренды используется для собственных нужд, будь то строительство производственного здания или, например, выращивание сельскохозяйственных культур. Правда, механизм погашения стоимости ППА стандартами бухучета не уточняется. Нет отдельных норм на этот счет и в МСФО (IFRS) 16. Минфин официальных разъяснений тоже пока не давал. Все, что есть, это позиция Центробанка. Регулятор указывает на то, что срок полезного использования земли как объекта не ограничен. Срок использования актива ограничивается сроком аренды. Соответственно, амортизация ППА начисляется, пока действует договор с арендодателем (письмо ЦБ №17-1-2-6/865 от 24.10.2019).
ФСБУ 25/2018 (п. 17) определяет порядок погашения стоимости ППА посредством амортизации. Что касается срока полезного использования, он может не совпадать со сроком действия договора аренды. Более короткий срок амортизации – обычное дело. Больше он может быть только в одном случае, когда после окончания договора аренды арендатор получает землю в собственность.
Амортизация ППА отражается в учете проводкой Дт20 (23, 25, 26, 91.2, 08) Кт 02.
Некоторые субъекты смогут перейти на стандарт бухучета аренды на два года позже
На портале для общественных обсуждений появился проект федерального стандарта бухучета ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды». Проект прошел антикоррупционную экспертизу.
Напомним, в марте проект этого стандарта был опубликован на сайте Минфина. С тех пор документ претерпел некоторые изменения. Например, в сфере его применения говорилось об аренде (субаренде) отдельных видов имущества. Теперь упоминается “имущество” (а не его отдельные виды).
По-прежнему применение стандарта не будет зависеть от того, на чьем балансе учитывается предмет лизинга. Стандарт не будет касаться госсектора, концессионеров, случаев предоставления участков недр, биологических активов, результатов интеллектуальной деятельности или средств индивидуализации.
Предыдущая версия проекта устанавливала определения трех терминов: срок аренды, срок полезного использования, текущая восстановительная стоимость предмета аренды. Теперь этот блок из проекта удален.
Не меняются условия, при которых объекты бухучета, возникающие в рамках договора аренды, классифицируются как объекты учета аренды. Оговаривается, что объекты бухучета, не удовлетворяющие указанным условиям и не классифицированные как объекты учета аренды, отражаются в соответствии с другими стандартами бухучета (в прежней версии говорилось, что такие объекты отражаются в порядке, предусмотренном для отражения в бухучете доходов и расходов, связанных с оказанием услуг).
Состав арендных платежей остался таким же, как в предыдущей редакции проекта.
По-прежнему арендаторы будут вправе не принимать к бухучету предмет аренды в качестве права пользования активом и не признавать обязательство по аренде в любом из следующих случаев:
- срок аренды не превышает 12 месяцев на дату начала аренды;
- текущая восстановительная стоимость предмета аренды не превышает 300 тысяч рублей и при этом арендатор имеет возможность самостоятельно использовать предмет аренды, и способность предмета аренды приносить арендатору экономические выгоды преимущественно не зависит от других активов;
- арендатор вправе применять упрощенные способы ведения бухучета.
В новой версии проекта расширен раздел, посвященный вступлению стандарта в силу и переходным положениям. Последствия изменений учетной политики в связи с началом применения стандарта должны будут отражаться ретроспективно (как если бы он применялся с момента возникновения затрагиваемых им фактов хозяйственной жизни), при этом новая версия предусматривает альтернативу ретроспективносу пересчету.
Правила применения ФСБУ 25/2018
Предписания ФСБУ 25/2018 станут обязательными в использовании для всех хозяйствующих субъектов начиная с отчетной документации за 2022 год. Однако по утверждению Ведомства, предприниматели при осуществлении арендных операций обязаны применять или нововведеный норматив, или МСФО, вопреки необходимости употребления ФСБУ начиная с 2022 года.
В отношении своих условий Минфин ссылается на утверждения согласно учету бухгалтерии при вырабатывании учетной политики. Кроме того в ПБУ отмечено, то что в случае если региональные нормы не включают методов учитывания определенных мероприятий, тогда ответственная персона обязана самостоятельно их выработать согласно условиям МСФО в согласовании с п. 7.1 ПБУ 1/2008. Начиная с 2017 года функционирует данное условие.
В настоящий период в функционирующих ПБУ отсутствует определенный метод, на основании которого возможно осуществлять учет аренды. Как видим у хозяйствующих субъектов в 2017 году была необходимость своими силами выработать метод учитывания процедур аренды на базе условий МСФО (IFRS) 16 «Аренда». Вдобавок созданный способ необходимо было закрепить в учетной политике.
Необходимо отметить, то что существует альтернативная возможность начать работать по стандарту ФСБУ 25/2018 уже в текущем году преждевременно, а не с 2022 года. В этом случае фирмам не потребуется самостоятельно вырабатывать и подтверждать метод с целью учета аренды.