Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить деньги в долг под залог недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Партнёр Центра правовых услуг «Регус» Александр Желватых указывает на нюансы при заключении подобны сделок с недвижимостью. С одной стороны, закон запрещает отнимать единственное жильё, а с другой — разрешает, если оно выступает в качестве обеспечения кредита.
И теперь пришло время рассмотреть более подробно проект Залоговый Дом. Начать стоит с юридической информации. Полных данных на сайте нет, но имеется название компании, которая владеет ресурсом и это ООО «ЭкспертЦентр».
А также, как можно узнать на сайте – компания работает с 2007 года. Но вот одна проблема, такой организации не существует. Из на данный момент работающих компаний, в Москве с таким названием можно найти 5 штук. При этом 4 из них зарегистрированы позднее 2009 года и одна в 2005. Открытых в 2007 нет ни одной.
По указанным на сайте адресам также нет такой компании, что подтверждает ложь. Сюда же стоит выделить то, что сам проект работает с 2021 года (точней этот домен зарегистрирован, а с какого момента он принадлежит этой «компании» неизвестно).
Как итог, никаких подтверждений существования компании и информации о ней в сети.
Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
Залоговый кредит дадут при испорченной кредитной истории
Алексей — индивидуальный предприниматель. Он ремонтирует обувь, одежду и точит ножи. Работает в арендуемом у частного лица подвале площадью 60 м².
Часть помещения использует сам, остальную площадь сдает в субаренду мастеру по пошиву одежды и под склад-магазин одежды. Совокупный доход от работы и сдачи в субаренду площадей — 110 — 120 тыс. рублей.
Алексей решил выкупить помещение. Цена — 5 млн рублей, собственных средств — 2 млн руб. Напрямую взять кредит на покупку мужчина не мог, так как помещение не соответствует требованиям банка (нежилое помещение, подвал). Несколько лет назад были просрочки по кредитным платежам, и поэтому Алексею отказывали в потребительском кредите на большую сумму.
В итоге он обратился за залоговым займом. Банк одобрил кредит под залог двухкомнатной квартиры — 3 млн рублей на 20 лет. Ставка по кредиту — 14% годовых, ежемесячный платеж — 38 500 руб.
Алексей выкупил подвальное помещение и планирует досрочно погасить залоговый кредит.
Оформить залоговый займ можно и при испорченной кредитной истории: если человек пропускал или поздно вносил платежи по кредитам. Главное, чтобы банк убедился в платежеспособности клиента.
У каждого банка своя методика оценки платежеспособности. Общее правило: при оценке финансового положения заемщика использовать отчеты Бюро кредитных историй (БКИ). В них есть информация о том, как потенциальный клиент выплачивал кредиты.
С 2019 года в отчете БКИ указывается кредитный рейтинг человека — это показатель кредитоспособности отдельного клиента. Рейтинг рассчитывается на основании текущей и прошлой финансовой истории (сколько кредитов брал, как платил, когда погасил и пр.).
В отличие от кредитной истории, он содержит обобщенную, а не подробную информацию из разных источников и служит для анализа. В этот рейтинг включена оценка того, сможет ли человек получить кредиты разного типа, — скоринговый балл. Чем он ниже, тем меньше шансов получить займ.
Если у клиента испорчена кредитная история, банк может назначить свои условия, чтобы убедиться в платежеспособности. Например, три месяца не допускать просрочки по текущим кредитам.
Кредит не дадут без обязательного страхования
Чтобы получить кредит под залог недвижимости, нужно оформить три страховых программы. Это обязательное условие — без них займ не одобрят.
Страхование объекта — страховая программа нужна на случай, если со зданием что-то случится (стихийное бедствие, затопили соседи, рухнули конструкции при перепланировке).
Страхование титула — страхование риска того, что правоустанавливающие документы на недвижимость окажутся подделкой, оформлены незаконно, неправильно, с ошибками и пр.
Страхование жизни заемщика — страховая компания оценивает состояние здоровья заемщика и предлагает соответствующую программу.
Как подчеркивает Дмитрий Задонский, программа страхования — не обременение (как ее привыкли воспринимать при потребительских кредитах), а защита на непредвиденный случай. Например, человек получил травму и не может какое-то время работать. По страховой программе он получит деньги, которые сможет направить на выплату кредита пока поправляет здоровье и решает вопрос с работой.
Сумму страховки, которая идет вместе с потребительским кредитом, можно вернуть. При оформлении залогового кредита это сделать нельзя. Можно вернуть ее часть при досрочном погашении кредита, если не произошел страховой случай. Условия и расчет возвращаемой суммы у каждой компании разные, они указаны в правилах страхования.
Все страховые полисы помогает оформить банк — зачастую у него есть несколько компаний-партнеров, которые предлагают такие продукты.
Право на жильё и его неприкосновенность не означает, что единственное жильё нельзя изъять
Конституционный суд сказал: существует конституционное право на жильё и его неприкосновенность. У людей есть потребность в жилище, «достаточном для достойного существования». И конституционное право на жильё нужно для того, чтобы гарантировать гражданам и членам их семей «сохранение обеспеченности жильём на уровне, достаточном для достойного существования» и не более. Право на жилище не означает, что жилищное положение должника не может ухудшаться ни при каких обстоятельствах.
Поэтому запрет на взыскание единственного жилья нужен, чтобы гарантировать должнику и членам его семьи приемлемые жилищные условия, «удовлетворение разумной потребности человека в жилище».
Сам по себе запрет на взыскание единственного жилища не означает, что жилищные условия должника не могут ухудшится. Они могут ухудшиться.
А тем более они могут ухудшиться, если должник систематически не платит по своим долгам при общем размере долга явно несоразмерном имущественному положению должника. Мы считаем, что суд имел в виду ситуацию, когда размер долга намного меньше той недвижимости, которую купил должник. Причём эта недвижимость явно превышает необходимую (например, должник в одиночестве живёт в 5-комнатной квартире).
Последний бастион: насколько законны займы под залог единственного жилья
Фото Pexels
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости. Чем вы владеете по факту и по закону?
Владение долей квартиры — не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей. Если, конечно, они не выделены в натуральном виде, что бывает гораздо реже и трудновыполнимо в условиях, например, городской квартиры. Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению. Например, если речь о жилом доме, то выделить долю в натуральном виде в нем возможно только если у каждого сособственника будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований. Как мы видим, намного сложнее выполнить условия раздела в многокомнатной квартире, и практически невозможно — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.
Это очень важный критерий, по которому могут возникать споры в исполнительном производстве или при банкротстве должника. Жилье признают единственным для должника при следующих условиях:
- если у него в собственности нет других квартир, домов или комнат, пригодных для постоянного проживания;
- если у него нет жилых помещений, полученных от государства или муниципалитета по соц. найму;
- если в собственности нет долей на недвижимости, дающих право проживания;
- если должник и члены его семьи фактически проживают в своей квартире, доме, комнате.
Проверить указанные условия обязаны приставы, управляющий в ходе банкротства. Для этого изучаются правоподтверждающие документы, представленные должником, делаются запросы в Росреестр, муниципальные органы власти. В процессе исполнительного или банкротного дела могут сделать запросы нотариусу, если есть данные, что должник оформляет по наследству объекты недвижимости.
Способ приобретения недвижимости тоже будет важен для отнесения ее к единственному жилью. Если квартира или комната приобретались с использованием ипотечного кредита, автоматически регистрируется залог (обременение) в пользу банка. Такую недвижимость можно реализовать для погашения долгов без каких-либо проблем и без согласия должника. В остальных случаях способ приобретения объекта не важен. Единственным могут признать жилье, приобретенное по сделке купли-продажи или дарения, по приватизации, по наследованию.
Обращение взыскания на единственное жилье должника в 2021 году
Статья 61 ФЗ №127 говорит о том, что даже во время процедуры банкротства должник сохраняет право распоряжения своим единственным жильем. Сделки, совершенные в любое время, не подлежат оспариванию. Однако, если недвижимость приобретена в ипотеку, то она находится в залоге у банка. В отношении заложенной квартиры этот закон не действует.
При стандартной процедуре банкротства финансовый управляющий вначале проводит реструктуризацию и составляет новый график платежей. Прекращается начисление пени и процентов, должнику дается время для погашения долгов или для выхода на нормальный график платежей. Если эти меры не дают желаемого эффекта, переходят к этапу реализации всего имущества (включая ипотечную квартиру), которое выставляют на торги.
Вырученная сумма идет на погашение 80% долга по ипотеке, остаток — на выплаты другим кредиторам в порядке очередности. Если что-то останется, средства переводятся должнику. После этого суд может признать вас несостоятельным и все непогашенные долги списать.
Когда у неплательщика имеется несколько жилых помещений в собственности, то суд вправе решать, какое из них будет подлежать реализации. Судья при этом должен соблюдать баланс между интересами должника и кредиторов. В законодательной базе нет такого правила, что на аукционе должна быть выставлена та собственность, которая больше по площади или имеет большую стоимость. Обычно решение принимается таким образом, чтобы не пострадали интересы всех членов семьи заемщика.
Важно, чтобы то жилое имущество, которое оставляют должнику, имело достаточную площадь для проживания семьи, и судьи учитывают этот нюанс. Кроме того, они принимают во внимание интересы несовершеннолетних. Если дети имеют долю собственности в одном из домов или квартир, то продать такую недвижимость можно только с разрешения органов опеки. Как показывает судебная практика, подобные сделки, в которых затрагиваются интересы несовершеннолетних, почти никогда не разрешаются.
Следует знать разницу между фактом проживания в квартире и правом собственности на нее. Часто случается, что гражданин имеет во владении одну квартиру, а живет совершенно в другом месте. Но это не означает, что он владелец нескольких жилых помещений. Реализации подлежит только та квартира, на которую у него есть право собственности. Запрещено включать в конкурсную массу недвижимость, которую должник арендует.
Единственное жилое имущество не изымается в процессе банкротства, вне зависимости, было оно нажито совместно или нет. Но если кроме жилья существует и другая собственность в совместном владении супругами, то она будет включена в конкурсную массу. После ее продажи на аукционе второму супругу вернут 50% стоимости.
Если муж или жена получили имущество безвозмездно, то изъять его не имеют права, поскольку оно не является совместно нажитым. Это может быть, например, дом, перешедший по наследству от родителей или другая приватизированная недвижимость.
Собственность, которая была приобретена в период брака, считается совместной, даже если оплата за нее была произведена полностью одним из супругов.
По окончанию процесса банкротства единственное жилье, когда оно не залоговое, остается должнику. Данное правило действует при реализации имущества на торгах во время признания несостоятельности, а также при исполнительном производстве.
Если у неплательщика есть несколько жилых помещений в собственности, тогда за арбитражным судом остается право решить, какое из них целесообразно оставить, а какое продать на аукционе. Судьи стараются в равной степени удовлетворять как интересы семьи гражданина, так и займодателей.
Потребительским кредитованием в России заниматься могут не только банки, но и микрофинансовые организации. Последние представляют собой фирмы, официально зарегистрированные и включенные в реестр ЦБ РФ. Выдают МФО микрозаймы на различные цели.
Микрофинансовые организации делятся на 2 категории: микрокредитные и микрофинансовые компании. Вторые несколько крупнее и должны выполнять более строгие правила. Но все они занимаются кредитованием населения и юр. лиц легально.
Замечание. Существует ошибочное мнение, что микрозаймы выдают только на небольшие суммы. Но это не совсем так. МКК может выдать в долг до 500 тыс. р., а МФК для частного лица может предложить займы на сумму до 1 млн рублей.
МФО выдают деньги в долг как без обеспечения, так и под поручительство или с залогом ликвидного имущества (недвижимость, автотранспорт). Основные отличия их продуктов от банковских кредитов:
- менее строгие требования к заемщикам и возможность одобрения заявки практически при любой кредитной истории;
- минимальный комплект документов для выдачи ссуды и возможность ее оформления без анализа платежеспособности;
- максимально ускоренный процесс оформления договора.
Второй документ, который обеспечивает возврат денег по долгу, — это договор займа. В нем тоже, как и в расписке, указывают ФИО, данные паспорта и адреса регистраций по месту жительства сторон. Сумма и срок договора обязательно записываются цифрами и расшифровываются прописью. Прописываются условия полного и частичного досрочного погашения, а также размер процентной ставки по займу. В пункте про проценты рекомендуется указать условия возможного снижения ставки при условии возврата денег раньше установленного срока.
Специалисты по займовым договорам рекомендует указать и орган судебной власти, в который будет обращаться кредитор в случае необходимости.
Одним из необходимых пунктов — это способ погашения займа. Осуществлять погашения можно, как наличные средствами, так и переводом на карту или расчетный счет. Если расчет будет безналичным, то указываются реквизиты для совершения операций.
В документе надо фиксировать и факт передачи денежных средств, когда это происходит в наличной форме.
В договоре займа должен быть раздел про штрафные санкции. Необходимо указать, какие пени будет обязан выплачивать должник при нарушении сроков.
Чтобы договор имел юридическую силу, его надо подписывать в соответствующей форме. Если сумма займа превышает 10 тысяч рублей, то допускается только письменная форма.
Внимание! Когда в договоре прописана процентная ставка, то кредитору придется заплатить 13% подоходного налога.
При подписании документа могут присутствовать два свидетеля, которые подтверждают совершение сделки.
Также рекомендуется нотариальное заверение. Присутствие нотариуса при сделке гарантирует, что стороны договора совершали свои действия добровольно и в дееспособном состоянии. Соответственно, в будущем заемщик уже не сможет сослаться на то, что его вынудили на получение долга или, он не понимал, что делает.
К тому же нотариальная форма заключения отношений позволяет совершить взыскание денежных средств без привлечения органов судебной власти. В случае, если займодатель не получит деньги в указанный срок, он может обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. После проставления соответствующей отметки можно обращаться сразу же к судебным приставам.
Договор займа может быть подкреплен наличием залога, которое будет гарантировать кредитору получение выданных средств в любом случае. Залоговое имущество зависит от суммы займа. Им может выступать гараж, автомобиль, дачный дом или квартира. Но стоит заметить, что стоимость залогового имущества не обязана соответствовать сумме выданного займа. Но она не может быть меньше долга. То есть, она должна покрывать сумму денежных средств, полученных в долг.
Необходимость залога обусловлена тем, что многие люди набирают различное количество кредитов и потом их не возвращают. А чтобы вернуть свои деньги, заимодавцу придется потратить много времени на суд. Если должник не имеет стабильного дохода, то выплата долга может растянуться на длительный промежуток времени.
Важно! Наличие залога значительно защищает кредитора от невозврата денег.
В качестве обеспечения займа можно использовать, как движимое имущество, так и недвижимость. Специалисты рекомендуют использовать именно недвижимость, потому что движимое недобросовестный заемщик может спрятать.
Согласно законодательству, договор залога не требует нотариального заверения. Но если объектом залога выступает недвижимость, его регистрация в органах Росреестра обязательна. Факт передачи денег оформляется в виде расписки. Если возврат проходит в наличной форме, также необходимо ее составление.
Что делать, если долг не возвращают?
Если срок расписки либо договора займа истек, а кредитор не получил обратно денежные средства в полном объеме, он вправе обратиться в судебную инстанцию. Это можно сделать на следующий день после истечения срока. При этом уведомлять заемщика о своих действиях нет необходимости.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, денежные средства, полученные до востребования (без указания срока погашения в договоре), должны быть переданы заимодавцу в течение тридцати дней с даты первого требования. Такое требования оформляется в виде заказного письма и в будущем служит доказательством при судебных разбирательствах.
В случае нарушения заемщиком сроков выплат, кредитор также может обратиться с иском в суд. Перед обращением возможно подача претензии должнику, но этот момент не является обязательным с точки зрения закона.
В ситуации, когда был подписан залоговый договор, а заемщик допускает наступление просрочек более трех раз за год, заимодавец тоже может подать исковое заявление в суд за взысканием долга за счет объекта залога.
Если оценочная стоимость залогового имущества превышает сумму долга, то кредитор обязан вернуть оставшуюся сумму заемщику. Если объект залога не будет продан, заимодавец может оставить его себе, при этом вернуть второй стороне 25% стоимости.
Перед обращением к нотариусу за исполнительной надписью кредитор должен уведомить заемщика о своем намерении. Это совершается путем отправления заказного письма. Далее следует подождать четырнадцать дней и, если в течение этого срока займодатель не получил свои деньги, он вправе обратиться к любому нотариусу.
При обращении нотариус не только осуществит исполнительную надпись, но и проверит документы, подтвердив их правомерность. Данная нотариальная услуга платная. Сбор составляет 1⁄2 процента от суммы задолженности.
Внимание! Наличие исполнительной надписи освобождает должника от уплаты штрафов за нарушение сроков по договору.
Кредиторы должны организовать собрание
Верховный суд разъяснил, что новое жильё может быть куплено на деньги кредиторов, что потом компенсируется, либо недвижимость должен купить финансовый управляющий на средства, полученные от реализации старого жилья. Но банкрот должен сначала вступить в права собственности на новое жильё, а потом уже лишаться прав на старое. Замещение жилья должно одобрить собрание кредиторов, а потом — суд.
Верховный суд указал, что в деле Владимира Балыкова финансовый управляющий должен был провести собрание кредиторов, чтобы оценить рыночную стоимость дома с землёй, определить издержки на реализацию недвижимости и покупку нового жилья, посчитать сумму, которая перейдёт в конкурсную массу и проверить на «малозначительность», то есть оценить, покроет ли остаток средств от продажи дома долг перед банком.
Совместное имущество супругов при банкротстве
Первое, что делает суд при инициации процедуры банкротства — описывает имущество должника, формируя конкурсную массу. Здесь нужно учитывать тот факт, что некоторые объекты, формальным собственником которых является супруг, будут принадлежать мужу и жене поровну (или в иных пропорциях, указанных в брачном договоре).
Также нужно уточнить, может ли банк забрать единственное жилье, принадлежащее мужу и жене одновременно, но записанное на одного из них. Да, такое право у него есть, если квартира является ипотечной. Но в таком случае обязательно учитываются права второго супруга, который также является собственником. Он вправе требовать взыскания компенсации после продажи.
Есть несколько оснований, которые позволяют исключить из конкурсной массы совместно нажитое имущество:
- Получено безвозмездно. Например, по договору дарения или по наследству.
- Указано в брачном договоре в качестве личного имущества.
- Приобретено за счет личных средств. Например, за счет продажи объекта, полученного в дар.
Как банкроту сохранить квартиру?
Есть несколько способов сохранить жилую недвижимости:
- Договориться с кредиторами. Например, предложить реструктуризацию. В ряде случаев это позволяет закрыть долг, не прибегая к процедуре банкротства.
- Продать жилье заранее. Не стоит массово использовать данный метод — он слишком рискованный. Сделка может быть отменена, а продавец — привлечен к ответственности за сокрытие имущества.
- Заключить брачный договор. О нем необходимо предупреждать всех кредиторов. Рекомендуется оформлять его заранее, в противном случае он также может быть признан фиктивной сделкой.
- Зарегистрировать на территории жилья детей и супруга. Если есть возможность выделить им свои доли в собственность — шансы на сохранение объекта возрастают.
Какая недвижимость принимается к залогу?
Помимо требований к заемщику, банки предъявляют требования к имуществу, которое выступит обеспечением. У каждого кредитора свой перечень критериев, по которому оценивается недвижимость.
Рассмотрим требования к недвижимому имуществу:
-
заемщик является собственником;
-
квартира не заложена и не под арестом;
-
год постройки дома, в котором находится квартира, — не ранее 1950-1975 годов;
-
износ здания не превышает 60%;
-
в квартире должны быть все удобства — санузел, канализация, электричество, отопление, водоснабжение.
Залог единственного жилья по договору займа
Запрета непосредственно на залог единственного жилья как такового нет. Закон перечисляет недвижимое имущество в качестве возможного предмета залога, при этом закон не указывает, что единственное жилье заложить нельзя.
Поэтому залог единственного жилья — это прямой риск самого заемщика, ведь ему в случае неплатежей придется отвечать единственной жилой площадью.
Но какой смысл залогодержателю брать в залог единственное жилье заемщика, если закон прямо указывает на то, что в случае ЧП обращать взыскание на такое имущество нельзя?
Просто залогодатель знает, что новая судебная практика складывается таким образом, что и единственное жилье должника можно отобрать, особенно если оно находится в залоге у банка.
Так, например, может произойти при ипотеке. Покупаемая в ипотеку единственная квартира физ. лица находится в залоге у банка до тех пор, пока человек не выплатит кредит в полном объеме. Только после погашения долга снимается залог на квартиру, и она переходит в собственность лица.
Поэтому в период, пока ипотечная квартира находится в собственности банка, даже если она является единственным жильем гражданина, банк ее может у заемщика забрать. Но лишь в случае неисполнения физ. лицом своих обязательств по договору ипотеки. И это все в силу прямого указания закона.
Чем фактически владеет собственник доли
Фото Pexels
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости. Чем вы владеете по факту и по закону?
Владение долей квартиры — не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей. Если, конечно, они не выделены в натуральном виде, что бывает гораздо реже и трудновыполнимо в условиях, например, городской квартиры. Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению. Например, если речь о жилом доме, то выделить долю в натуральном виде в нем возможно только если у каждого сособственника будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований. Как мы видим, намного сложнее выполнить условия раздела в многокомнатной квартире, и практически невозможно — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.