Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.
Как узаконить перепланировку перед продажей?
Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ. Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы. В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:
-
Обратитесь с документами на квартиру в местную архитектуру.
-
Получите разрешение в БТИ.
-
Комиссия проверит результат работ и если не обнаружит нарушений, получите заключение в БТИ.
Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?
-
Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.
-
Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.
-
Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.
-
Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.
-
Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Сначала нужно сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры. Он должен сам решить, устроит ли его такое положение дел, или нет. Скрывать несогласованные изменения нет смысла: сразу после осмотра жилплощади он попросит техпаспорт, и, сверив его с реальной планировкой, сам все поймет. Утаивание информации может только оттолкнуть.
Как продать квартиру с незаконной перепланировкой:
- Обсудить с покупателем детали сделки. Наверняка он попросит скидку. Ее размер может быть в сумме затрат, которые в дальнейшем понесет новый собственник на узаконивание. Нужно предусмотреть и вариант с возвратом недвижимости в изначальное состояние, если БТИ откажет в узаконивании.
- Составить и подписать договор купли-продажи (далее – ДКП).
- Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую или через МФЦ. В процессе рассмотрения заявки на техпаспорт особого внимания не обращают, поэтому в переоформлении права собственности на основании неузаконенной перепланировки не откажут.
- Подписать акт приема-передачи после регистрации, внести оставшуюся часть денег за квартиру и отдать ключи.
Правила перепланировка квартиры 2020
Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.
- Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
- Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре
К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:
- Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
- Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
- Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
- Вынос элементов центрального отопления на балкон
- Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой
Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.
Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:
- Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
- Замену кухонной плиты
- Перемещение сантехники в пределах санузла
- Установки или разборки гипсокартонных перегородок
- Застекления балкона
- Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
- Переустройства/ликвидации тамбурной зоны
Если Вы выполнили перепланировку незаконно, то узаконить её уже не получится и ремонтные работы придется проделать вновь, но с соблюдением всех норм. Поэтому лучше изначально перед ремонтом согласовать перепланировку и быть уверенным в её легитимности, чем потом приводить её в прежнее состояние. Ответственность за незаконную перепланировку целиком лежит на собственнике недвижимости.
Произведенный незаконный ремонт, если он «засвечен» отмечается на планах БТИ квартиры или помещения в виде красных линий, если объект расположен в Москве. Помимо красных линий рядом с планами также ставится отметка о присутствии в квартире несогласованной перепланировки. В некоторых городах и областях произошедшие изменения рисуют в черных линиях, оставляя лишь соответствующую отметку. Несогласованная перепланировка может быть и не отмеченной в плане БТИ, если не проводилась её инвентаризация (не осуществлялся выход техника на объект), но ниже для наглядности мы привели планы БТИ именно с красными линиями как примеры несогласованных перепланировок. Ниже мы отошли от разделения терминов незаконной и самовольной перепланировки в заголовках примеров, так что ниже приведены те переустройства, которые узаконить невозможно.
Оформление продажи квартиры
Собственнику для этого требуется:
- Посетить БТИ для получения выписки из кадастра (в ней указывают все новые конфигурации в конструкции помещений). Потребуется документ о технических характеристиках жилища и ксерокопия выписки из кадастрового реестра недвижимости (кадастрового паспорта).
- С этими бумагами нужно пойти в управление градостроительства и архитектуры, чтобы вызвать специалиста. Он спроектирует преобразования в квартире, которые уже есть. Этот проект требует согласования с пожарными, муниципалитетом и др.
- Если компетентные службы одобрят новшества, нужно оплатить штраф.
- Далее необходимо пойти к главному архитектору по поводу разрешения, затем позвать сотрудника из БТИ. Последний обязан осмотреть жилплощадь и сделать технические документы.
- Потом совершается сделка купли-продажи, как обычно. Нотариус для подписания сделки дополнительно может запросить:
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Какую перепланировку узаконить невозможно?
Незаконная перепланировка – это изменение конфигурации помещений жилья, которое не допускается законом, так как внесенные изменения не соответствуют его положениям. В таких случаях согласовать свои действия по переустройству не получится. Перепланировку не признают законной, если в результате действий владельца:
- объединена площадь балкона с жилыми помещениями;
- разрушена стена между лоджией и комнатой;
- радиаторы отопления перемещены на балкон или лоджию;
- пострадали несущие стены;
- нарушены нормативы пожарной, санитарной, строительной безопасности;
- комнаты стали непригодными для проживания;
- внесены изменения в вентиляционную и другие инженерные коммуникации.
Влияет ли перепланировка на цену?
Сами по себе сделанные в квартире изменения, как правило, воспринимаются покупателями положительно. Но если они не узаконены, это может сказаться на цене квартиры. Торг возможен, если в квартире была проведена глобальная перепланировка, произошло серьезное вмешательство в конструктив, что потребует существенных затрат на согласование. Цена такой квартиры снижается на 1,5–2 тысячи рублей с квадратного метра.
Кроме того, перепланировка влияет на оценочную стоимость квартиры, которую определяют для банка оценщики. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч составят затраты на оформление перепланировки.
✅ Минусы купли-продажи квартиры с несогласованной перепланировкой
Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, но это сопряжено с некоторыми сложностями при поиске покупателя. Многие люди, ищущие на рынке недвижимости жилье, не желают заниматься согласованием внесенных в план квартиры изменений, ведь это сопряжено с походом по инстанциям (отнимает время) и не во всех случаях приносит положительный результат (некоторые виды перепланировки узаконить невозможно). Обращение в специализированные фирмы, обещающие согласовать самовольные переделки, требует денежных вложений.
С учетом этого продавцу редко удается получить за свое жилье полную цену – чаще всего ему приходится снижать стоимость (в среднем скидка достигает 10-15%). Сознательно решая приобрести квартиру с проведенной без согласования перепланировкой, покупатель соглашается принять на себя все последствия и затраты – это и дает основания просить о снижении стоимости.
Действия для успешной сделки
Нормы жилищного права не смогут запретить сделку купли-продажи, если площадь жилища осталась неизменной, несмотря на самостоятельную неузаконенную перепланировку.
Обязательным условием является соответствие квартиры требованиям противопожарной, строительной и санитарной инспекции. Кроме этого, работы по изменению вида квартиры проводятся в соответствии со СНиП.
При невыполнении указанных условий прежнему хозяину или покупателю, решившемуся на такое приобретение, придется вернуть (полностью или частично) прежний вид квартире.
Будущему покупателю жилья собственник может сообщить о внедренных «новшествах», но может и умолчать о них. В первом случае покупатель в состоянии выторговать значительную скидку и самостоятельно исправить положение:
- путем восстановления жилища в первозданном виде;
- получением согласований и оформлением документов, узаконивающих перепланировку.
Какая бывает перепланировка?
Не всякую перестройку в квартире можно и нужно регистрировать, оформляя внесенные изменения в техпаспорте. Условно все перепланировки подразделяются на те, которые можно производить без соответствующего разрешения, и на требующие специальное разрешение из БТИ.
Обычно о том, что глобальные изменения в квартире нужно обязательно нужно вносить в техпаспорт, собственники жилья обычно вспоминают только при необходимости продажи недвижимости.
Продать недвижимость с незарегистрированной перепланировкой сложно, но можно. Обычно в выявлении таких переделок заинтересованы покупатели. Именно им рекомендуется свериться с техпаспортом.
Узаконенные изменения на схематических документах отмечены красным. Но некоторые переделки не нуждаются в согласовании.
Незаконная перепланировка в ипотечной квартире
Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.
Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.
Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?
Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.
Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:
- Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.;
- Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.;
- Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.
При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:
- Для граждан — до 5 тыс. руб.;
- Для должностных лиц — до 50 тыс. руб.;
- Для юридических лиц — до 300 тыс. руб.
Подробная инструкция и документы
Узаконить процедуру перепланировки возможно либо продавцу до того как он осуществит продажу помещения, либо покупателю уже после совершения сделки. Это осуществить довольно трудно, но все же возможно. Правила легализации реконструированных помещений ничем не отличаются от согласования планируемого изменения.
Для того, чтобы провести эту процедуру, стоит запастись пакетом документов, которые прописаны в Жилищном кодексе:
- заявка на перепланировку;
- план и экспликация имеющихся помещений;
- документы на недвижимость, удостоверенные нотариальными органами;
- согласие всех владельцев квартиры;
- разрешение на планировку от органов архитектурного надзора.
Вместе с этими документами необходимо посетить службу БТИ и ждать специалиста для согласования планируемых изменений. Сроки, отводимые на согласование, зависят от вида вносимых изменений.