Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Уменьшение срока кредитования – это выгодный вариант для тех, кто не привык делиться с банком своими деньгами. В этом случае переплата по процентам уменьшится, но платежи останутся прежними. Значит тут ещё надо верить в стабильность своего будущего.
Преимущества и недостатки ипотеки на короткий срок
У ипотеки на короткий промежуток времени есть свои плюсы.
-
Банк предлагает процентную ставку ниже на 1–2%. Это связано с тем, что заемщик оформляет ипотечный кредит на более короткий срок.
-
Уменьшается размер переплаты, т. к. быстрее вернете проценты и тело кредита.
-
Ипотечная недвижимость быстрее перейдет в собственность. В будущем сможет переоформить права или продать недвижимость.
Из минусов ипотеки на короткий срок отметим следующее.
-
Ежемесячно нужно отдавать по ипотеке больше по сравнению с кредитом на длительный срок. Возможно, придется себе во многом отказать, чтобы не накапливать долги.
-
Если потеряете работу или лишитесь платежеспособности, то быстро попадете в долговую зависимость.
-
Банки одобряют ипотеки на короткий срок заемщикам с высоким доходом. Менеджерам придется доказывать свою платежеспособность, чтобы не переплачивать.
Какие есть способы досрочного погашения ипотеки?
Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:
- Сокращение срока кредита. В этом случае ежемесячные платежи останутся без изменений, а срок ипотеки сократится. Так получится расплатиться по кредиту раньше, чем изначально заявлено в договоре. Выбирайте погашение с сокращением срока, если вас устраивает нынешний размер платежей и вы уверены, что сможете без проблем вносить их по графику и дальше.
- Уменьшение ежемесячного платежа. При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей. Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях. Но закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится. Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.
Виды досрочного погашения ипотеки
И даже здесь, как и во всем остальном в банковской системе, есть некоторые нюансы. Досрочно вы можете погасить кредит двумя возможными вариантами: полное и частичное погашение ипотеки.
Полное погашение подразумевает, что заемщик каким-то образом заполучил большую сумму и решил с ее помощью полностью избавиться от долга. Частичное погашение предполагает, что заемщик в течение определенного периода времени может себе позволить выделить для оплаты ипотеки сумму больше той, которая предусмотрена кредитным договором. Именно в этом случае заемщик выбирает, каким способом он будет погашать долг: уменьшать сумму или срок выплат.
Варианты досрочного погашения ипотеки
Существует два варианта досрочного погашения кредита – полное и частичное. В первом случае клиент через определенное время после оформления кредита выплачивает всю его сумму с процентами, пересчитанными на конкретный момент. Благодаря этому общий размер кредита удается уменьшить, так как переплачивать большие проценты уже не нужно.
Еще один вариант – частичное досрочное погашение – означает, что клиент один или несколько раз вносит сумму, превышающую рассчитанный ежемесячный платеж. При этом можно как уменьшать срок, так и снижать ежемесячный платеж – заемщик может самостоятельно выбирать, какой вариант ему подходит больше. При уменьшении срока кредитования удастся сэкономить, так как размер процентов, которые необходимо переплатить, уменьшится. При снижении ежемесячного платежа размер процентов останется прежним. Однако такой способ досрочного погашения подойдет тем клиентам, которые не уверены в стабильности своего финансового положения.
Важно учитывать, что в каждом из этих случаев досрочные выплаты необходимо делать в обозначенный договором день. Если деньги будут внесены на счет позже (даже на несколько дней), из них будут высчитаны проценты за пользование ипотекой в это время. В результате сумма, необходимая для досрочного погашения, вырастет.
Не стоит забывать и о том, что у заемщика всегда есть возможность воспользоваться комбинированным вариантом. В этом случае клиент может уменьшить срок кредитования и также снизить ежемесячные выплаты.
Как подавать заявление на досрочное погашение?
Чтобы сумма, которую заемщик вносит на счет, была засчитана как досрочное погашение тела кредита, ему необходимо за 30 дней до платежа подать соответствующее заявление в банк. Если этого не сделать, деньги будут перечислены на погашение процентной ставки, в результате чего уменьшить срок кредитования или сумму ежемесячного платежа не удастся.
Каждый заемщик должен учитывать, что обычного пополнения счета на большую сумму не достаточно для выплаты ипотечного кредита досрочно. Все дело в том, что даже при ее наличии на счете банк будет продолжать ежемесячно списывать фиксированную сумму. Поэтому необходимо следовать такому алгоритму:
-
Сначала заемщик подает заявление в банк, уведомляя его о том, что планирует досрочно погасить часть тела кредита.
-
Далее клиент выбирает, что ему больше подходит – уменьшение размера платежа или сокращение срока выплат.
-
Обязательно указывается точная сумма, которую необходимо списать со счета.
-
После списания в банке пересчитывают проценты на оставшуюся сумму, предоставляя заемщику новый график ежемесячных выплат.
Форма и способ подачи заявления могут отличаться в разных банках. Информацию о том, как правильно уведомить финансовое учреждение о досрочной выплате, лучше узнавать у менеджеров. Они смогут предоставить актуальные данные, которые позволят выполнить процедуру правильно и в срок.
Стоит учитывать, что ипотечный кредит в России можно погасить не только собственными средствами, но и с привлечением материнского капитала. В зависимости от условий ипотечного договора, эти деньги могут идти на досрочное погашение тела кредита или процентной ставки. Чтобы воспользоваться такой услугой, заемщик должен подать заявление в Пенсионный фонд, который является распорядителем материнского капитала. К заявлению необходимо прикрепить документы с указанием суммы займа – остатка, который необходимо погасить. Также нужно указать реквизиты банка, на которые необходимо перечислять средства.
Если решение Пенсионного фонда окажется положительным, заемщику потребуется обратиться в банк с уведомлением о желании досрочно погасить кредит и необходимости привлечения с этой целью материнского капитала. Если все сделано правильно, начиная со следующей выплаты, все средства будут автоматически перечисляться на счет банка в соответствии с указанными реквизитами.
Преимущества досрочной выплаты ипотеки
Сотня тысяч, вложенная в досрочное погашение ипотеки в первые годы выплат, дает экономию в десятки тысяч рублей. Никакая инфляция не способна свести на нет такую очевидную выгоду. Факты, которые нужно знать о досрочном погашении:
— более 90% всех ипотечных кредитов рассчитывается по аннуитетному принципу. Его суть состоит в том, что ежемесячный платеж весь срок займа остается неизменным, но меняется соотношение процентов и тела кредита в каждом платеже. Например, в первый год ипотеки при платеже в 22 000 рублей заемщик выплачивает около 12000 рублей за проценты и 10 000 рублей в счет погашения основного долга. В конце срока доля процентов может составлять 1-2000 рублей, остальная сумма пойдет на выплату основного долга. Более выгодный для плательщика вариант — дифференцированная система расчетов. При дифференцированном расчете сумма процентов уменьшается, а размер выплаты на погашение основного долга остается неизменным весь срок займа. У этого метода есть серьезный недостаток: первые годы платеж очень высокий, поэтому получить одобрение на ипотеку с дифференцированным платежом сложнее. Досрочное погашение при аннуитетном методе — лучший способ сократить расходы на обслуживание займа;
— при досрочном погашении ипотеки в первые годы кредита заемщик экономит в разы больше, чем несколько лет спустя;
— при досрочном погашении основного долга уменьшаются расходы на страховку. Сегодня страховая премия обычно выплачивается раз в год и составляет определенный процент от оставшегося основного долга. В результате снижения размера займа страховая премия пропорционально уменьшается.
Стоит ли гасить ипотеку досрочно и есть ли в этом смысл на самом деле
В большинстве случаев, чем раньше клиент погасит досрочно, тем меньше процентов ему придется заплатить банку и досрочно погасить ипотеку выгоднее.
Пример: клиент взял ипотечный кредит на покупку квартиры стоимостью 3 млн руб. на 10 лет под 8,5 % годовых с первым взносом 600 тысяч руб. При аннуитетном графике платежей ежемесячно ему придется платить по 29 757 р., а общая сумма переплаты составит 1 169 907 р.
Допустим, у клиента ровно через 1 год появилась возможность досрочно вернуть 500 тыс. руб., и он решил направить эти деньги на уменьшения платежа по ипотеке. За счет досрочных погашений экономия за весь срок кредита составляет ориентировочно 217 721 р. После проведения операции ежемесячная выплата уменьшится до 23 114р., а суммарная переплата составит 953 067 р.
Нужно учитывать, что каждая ситуация уникальна и решать, стоит ли гасить ипотеку нужно с учетом особенностей конкретной программы. Например, выплачивать раньше срока военную ипотеку часто нет смысла.
Современные технологии существенно упрощают обслуживания долга. Но многие клиенты все еще предпочитают ходить в отделение для осуществления платежей и других операций. Следующие советы помогут сэкономить время, а иногда и деньги:
- Заведите карту банка, где оформлена ипотека. С ее помощью можно будет вносить деньги через банкоматы. Часто они работают круглосуточно и найти их легче, чем отделение финансового учреждения.
- Подключите онлайн-банк. В нем можно следить за задолженностью, поступлением платежей, проводить оплату кредита и часто совершать досрочно гасить ипотеку. Многие системы дистанционного обслуживания позволяют также выполнять и другие операции, например, подавать заявки на рефинансирование, оформлять страховку, оплачивать коммунальные платежи.
- Не отказывайтесь от уведомлений по договору, особенно если они бесплатные. Даже самый ответственный человек иногда может забыть о предстоящем платеже. Полученное уведомление от банка поможет не допустить просрочку, сохранить репутацию надежного заемщика и избежать пеней.
Каждый десятый заемщик
Согласно опросу БН, у большинства банков доля заемщиков, выплачивающих ипотеку за срок до пяти лет, близка к 10%.
«Сроки кредитов до пяти лет занимают незначительную долю в нашем ипотечном портфеле», – в частности поясняет заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Связь-Банка Владимир Тимофеев. По его словам, это связано прежде всего с размером ежемесячного платежа. Короткий срок кредита могут себе позволить только заемщики с высоким доходом или при небольшой сумме кредита.
И среднестатистический российский заемщик берет кредит на относительно большой период времени. «Клиент сегодня приобретает жилье в ипотеку на длительный срок, как правило на 15-20 лет», – рассказывает заместитель управляющего петербургского филиала Абсолют Банка Антон Горнушкин.
Однако впоследствии подавляющее большинство россиян гасит кредиты досрочно. Кто-то вносит всю сумму сразу, например – продав иное имущество. Кто-то, получив прибавку к зарплате, не рефинансирует заем, а просто регулярно вносит в банк дополнительные суммы.
Более того, как говорит управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева, часть заемщиков планирует досрочное погашение еще на стадии получения кредита.
Иначе говоря, большинству заемщиков краткосрочный кредит вполне был бы по силам. Соответственно, напрашивается вопрос: какая стратегия заемщику более выгодна, брать кредит на короткий срок или на длительный срок с досрочным погашением.
Есть и вторая причина, делающая досрочное погашение менее выгодным.
Одни банки предоставляют заемщикам возможность гасить кредиты дифференцированными, а другие – только аннуитетными платежами. И сегодня, как поясняет начальник ипотечного департамента банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, 90% ипотечных займов в стране гасится именно аннуитетными платежами – ежемесячно одинаковой суммой.
«Аннуитетная система платежей удобнее, так как позволяет назначить щадящий размер каждой ежемесячной выплаты. При дифференцированной системе первый платеж по кредиту на сумму 3 млн руб. (на 15 лет) составил бы более 47 тыс. руб. Аннуитет позволяет сократить размер ежемесячного платежа по меньшей мере на 30%», – отмечает директор по розничному бизнесу Северо-Западной дирекции Росбанка Алексей Главатских. И при аннуитете заемщик сможет получить более крупную сумму кредита.
Однако при этом каждый транш аннуитетного платежа включает – кроме суммы долга – сумму начисленных банком процентов. И выплаты рассчитываются так, чтобы в первые годы возвращались в основном проценты. А выплаты по «телу» кредита – откладывались бы на потом.
Более того, как отметил в одной из публикаций начальник Управления частного права Высшего Арбитражного Суда РФ Роман Бевзенко, если кредит возвращается досрочно, в состав уже уплаченных платежей попадают проценты за периоды, в которых пользование деньгами еще не осуществлялось.
Иначе говоря, досрочное погашение осуществляется опять же с убытком для заемщика.
Впрочем, банковские специалисты не устают доказывать, что аргументация Романа Бевзенко несостоятельна. И на профильных банковских ресурсах по поводу вопроса о таких выплатах сломано немало копий. Тем не менее в российской судебной практике уже есть случаи, когда заемщики выигрывали дела об «излишне уплаченных процентах».
Что влияет на длительность погашения обязательства?
Еще при оформлении банковского кредита клиент имеет право самостоятельно определять, в течение какого срока он будет его погашать. Выбор сроков кредитования осуществляется исходя из тех временных периодов, которые будут предложены сотрудниками банковской организации. Основным фактором, который принимается во внимание при определении того, сколько будет осуществляться выплата по кредитному обязательству, является уровень официального дохода лица, выступающего в роли заемщика. Самим заемщиком принимаются следующие факторы:
- Опасность потери постоянного источника заработка и невозможность погашения обязательства;
- Больший процент переплаты при более длительном сроке кредитования;
- Присутствие возможности досрочного погашения. В таком случае независимо от срока кредитования клиент будет иметь право погасить обязательство раньше срока и таким образом избежать переплаты;
- Возраст заемщика. Во всех организациях отдельно выделяется временной порог, до которого ипотека должна быть погашена. В среднем он находится на отметке 60-70 лет.
В общем же все виды кредитования по своей продолжительности делят на три основных типа. Первый из них это краткосрочное кредитование, продолжительность которого находится в промежутке между 5 и 10 годами. Далее следует среднесрочная ипотека, длительность которой составляет 10-20 лет. Самая длительная — это долгосрочная, продолжительность какой начинается от 20 лет. Стоит отметить, что теоретически срок ипотеки может составлять от 1 года, но в банковской практике применяются сроки кредитования до 3 лет. Наиболее популярной в пределах РФ является среднесрочная ипотека, поскольку она позволяет лицам со средним уровнем дохода (которые преимущественно и оформляют такой вид целевого кредита) погашать свой долг в максимально короткие сроки, как то позволяет уровень их заработной платы или прочий официальный доход.
Принимать финансовые решения надо, основываясь на точных расчетах. Давайте посчитаем, что выгоднее – положить свободную сумму на вклад или все-таки погасить часть кредита.
Допустим, наш долг по ипотеке – 3,2 млн рублей.
Срок кредита – 15 лет. Выплачиваем 2 года.
Ставка 8,2%.
Платеж сейчас составляет 30 тыс. рублей.
Есть возможность внести за ипотеку 400 тыс. рублей.
Если эти деньги направить в счет ипотеки, то это даст экономию:
- 400 000 × 8,2% / 365 = 90 рублей в день.
С теми же деньгами идем в банк. Сейчас в крупных банках максимальные ставки по вкладам 10-12%.
Выбираем вклад со ставкой 11% на срок 270 дней с выплатой в конце срока. Получаем доход:
- 400 000 × 11% / 365 = 120,5 рублей в день.
В каком случае выгодно уменьшать срок
Досрочная выплата в 50-100 тысяч рублей позволяет сократить срок на несколько месяцев.
Если открыть кредитный калькулятор и просчитать все варианты, то при однократном досрочном погашении выгоднее все же уменьшение срока. Так как размер платежа в этом случае останется тот же, сумма переплаты банку по кредиту станет меньше.
Рассмотрим ситуацию, когда для покупки недвижимости взят заем под 12% (аннуитетный тип платежей) в размере 1 млн рублей. Выплаты начинаются 20 марта 2017 года. Например, в сентябре заемщик получает премию в 60 тысяч рублей и решает ей погасить часть ипотеки. Если он выбирает после досрочки уменьшение срока выплат, то получает выгоду от досрочного погашения в 39856.79 рублей.
Как правильнее гасить ипотечный кредит досрочно?
Считается наиболее правильным вносить деньги в счет досрочного погашения в первые пять лет кредита. Так как в первые годы большая часть платежа уходит на оплату процентов по кредиту, на этом можно сыграть. Начинать на 6-9 годах выплаты кредита уже практически бессмысленно – банку к этому времени уже будет отдана основная часть переплаты.
Большинство банков давно отменили мораторий на закрытие кредита раньше срока, и это не может не радовать. У кого-то в условиях значится, что досрочное погашение возможно не раньше, чем через 4-6 месяцев с момента оформления кредита. У кого-то и таких ограничений нет. Кто-то вносит в условия предоставления ипотеки пункт о минимальной сумме. В большинстве же своем банки дают возможность заемщику спокойно и в любой момент в течение срока кредита вносить в счет досрочного погашения долга любую сумма – хоть 100 рублей. Больше информации о моратории вы получите здесь.
- Ипотеку выгоднее всего гасить в первые 5-6 лет после ее получения.
- Маленькие суммы при досрочном погашении лучше использовать для сокращения срока кредитования. Даже 500 рублей, внесенные сверх платежа каждый месяц, позволят в итоге существенно снизить переплату по кредиту.
- При появлении на руках крупной суммы денег, которую планируется внести в счет долга, нужно обратиться к сотруднику банка и попросить произвести расчет, что получится выгоднее – уменьшить срок или снизить платеж по кредиту. Здесь нужно ориентироваться по ситуации самого заемщика.
Выбирая между двумя этими способами, не стоит стесняться попросить сотрудника банка предоставить следующие сведения:
- Точный расчет того, сколько месяцев осталось до полного возврата кредита – с учетом досрочной оплаты и без нее.
- Точный размер ежемесячного взноса – при досрочном и без него.
- Итоговую суммы переплаты в обоих случаях.
Тогда будет проще сориентироваться и в каждой ситуации сделать наиболее правильный выбор.
Гасить ипотечный займ досрочно не так легко, ведь речь идет о достаточно больших суммах. Если вы хотите быстрее справиться с жилищным кредитом, то стоит поискать подработку. Зарабатывать деньги можно даже на домашнем компьютере. Подробнее о такой возможности рассказываем по данной ссылке.