Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как купить загородный дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие сегодня, решаясь на покупку собственного земельного участка, предварительно осуществляют работу, которая позволяет знакомиться с юридическими тонкостями оформления документов подобной сделки. Это помогает избегать распространенных типичных ошибок, приводящих к потере большой суммы денег.
Заключение – коротко о главном
Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях – как думаете, трудно ли составить и послать запрос в ЕГРН. Еще, скажите, есть ли среди ваших знакомых хоть один человек, который пострадал и потерял все свои сбережения после приобретения земельного участка с обременением. |
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя
Есть перечень обязательных документов для совершения сделки:
- пacпopтa владельца земли и покупателя;
- договор купли-продажи;
- свидетельство о государственной регистрации права на землю;
- акт приема-передачи участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Также есть дополнительные документы, которые необходимы в ряде случаев:
- кадастровый паспорт, если земля продается впервые;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу, если таковые есть;
- согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;
- письменное согласие залогодержателя;
- кредитный договор с банком и закладная (если участок приобретается в ипотеку).
На что обратить внимание при покупке дома
- Уточните дату постройки и срок владения домом;
- Узнайте о планах развития территории;
- Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
- Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
- Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
- Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
- Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
- Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
- Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
- Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
- Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.
Как правильно составить договор купле-продажи дома
Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:
- Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
- Подписывают договор на каждой странице;
- Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
- Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
- Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
- Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.
Перечень необходимых документов
Насколько бы честным вам ни казался продавец дома, какими бы хорошими рекомендациями он ни располагал, ваша задача как покупателя сводится к обязательной проверке всех необходимых документов, без которых честная и безопасная покупка дома с земельным участком невозможна. С перечнем документов, подлежащих обязательной проверке, а также значимыми сопутствующими пояснениями вам предлагается ознакомиться в следующей таблице.
Таблица. Необходимые документы для покупки дома
| Документы | Пояснения |
|---|---|
| Документы, свидетельствующие о наличии у продавца прав по отношению к предмету сделки | В качестве правоустанавливающих документов на дом рассматриваются свидетельства о выполненной госрегистрации, а также акт приема-передачи, подтверждающий наличие разрешения на ввод дома в эксплуатацию, если его построил непосредственно продавец.
Также в качестве правоустанавливающих документов рассматриваются бумаги, в соответствии с положениями которых у продавца дома возникли права в отношении предмета сделки по иным основаниям, к примеру, договор купли-продажи, нотариальное свидетельство о наследовании и т.д. |
| Техпаспорт домовладения | В документе приводится план участка, экспликация его площади, описание имеющихся построек, а также ключевые сведения в отношении предназначения, состояния и цены строений.
Полномочиями по выдаче таких документов располагают Бюро технической инвентаризации, осуществляющие свою деятельность по месту нахождения земельного участка. |
| Техпаспорт строения | Продавец должен располагать соответствующим документом как для дома, так и для каждой постройки, расположенной на участке. |
| Выписка из домовой книги | В случае если строение использовалось для проживания, продавец должен располагать бумагой с перечнем всех прописанных в доме граждан. В соответствии с действующими законодательными нормативами, все жильцы должны выписаться из дома до его продажи. В противном случае покупателя ждет ряд неприятных сюрпризов и обременений. |
| Правоустанавливающие документы на землю | К изучению данного момента покупатель должен подойти с особой ответственностью.
Важно, чтобы земля, на которой возведено строение, была не только соответствующим образом зарегистрирована на продавца, но и официально считалась его собственностью. То есть продавец должен располагать правом собственности на отчуждаемую землю, а не полномочиями по ее бессрочному/пожизненному использованию. В качестве правоустанавливающих документов в этой ситуации рассматриваются: — свидетельство о госрегистрации; — договор купли-продажи, дарственная и прочие бумаги, предусматривающие смену собственника; — документы, полученные продавцом в процессе приватизации земли (свидетельство о праве собственности и пр.). |
| Кадастровый план территории | Полномочиями выдачи таких документов располагают местные представительства управления Роснедвижимости.
В плане приведены данные о границах территории, ее нормативной стоимости, площади, правообладателях и т.п. |
Необходимые документы на дом от продавца
Всегда проверяйте достоверность и полное наличие всех документов. Неважно, кем вам приходится продавец, родственником или посторонним человеком. Юридически важные действия не терпят родственных уз. При неправильном оформлении документации вы рискуете потерять деньги и недвижимость.
Бумаги на право собственности
Учтите! В первую очередь запросите от продавца бумаги, которые устанавливают право собственности на дом:
- свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость в государственных органах;
- если дом построил продавец собственными силами, без привлечения строительных компаний, следует запросить акт о сдаче недвижимости в эксплуатацию;
- договор купли-продажи, если продавец приобрел право собственности за денежные средства;
- если продавец приобрел право собственности с помощью обмена, то следует запросить договор мены;
- если продавец получил дом по наследству, стоит запросить свидетельство о вступлении в наследство;
- договор приватизации запрашивается в том случае, если раньше дом принадлежал государству.
Как правило, обычно предоставляется выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и свидетельство о регистрации.
Как составить договор купли-продажи?
Оптимальным вариантом будет, если этот документ составит юрист, но законом не запрещено составить «купчую» самостоятельно. В документе должна быть указана следующая информация:
- Полное наименование документа.
- Дата, место и время заключения договора.
- ФИО и паспортные данные участников сделки.
- Объект соглашения, то есть строение с земельным участком.
- Расположение объекта недвижимости и земельного надела.
- Технические характеристики, которые «подтягиваются» из кадастрового паспорта.
- Условия заключения сделки.
- Стоимость сделки, если имел место задаток, то обязательно это указывается в договоре.
- Сроки и способ внесения оплаты за участок с домом.
- Реквизиты сторон.
- Подписи сторон.
Особенности составления договора о купле-продаже дома с участком
Мы уже неоднократно писали об этом, но не разбирали ключевые моменты. И поэтому, сегодня мы остановимся на этой теме более подробно.
Совершение сделки по купле-продаже для некоторых людей является обычным делом, а другие и понятия не имеют об этапах совершения сделки. По этой причине покупатели могут оказаться в затруднительном положении и для того, чтобы этого не случилось следует знать об основных нюансах.
Согласно ДКП недвижимости, продавец должен передать свое имущество покупателю, а он, в свою очередь, должен принять его и выплатить ту стоимость, которая была заведомо установлена. Под недвижимостью мы, в данном случае, подразумеваем земельный участок, коттедж, квартиру, таунхаус и др.
Главной особенностью таких договоров является обязательное документирование в письменном виде и регистрация в Росреестре. Если договор не проходит регистрацию, то такие сделки аннулируются и считаются недействительными.
Рассмотрим более предметно схему оформления договора купли-продажи.
Правоустанавливающие документы на дом — являются основаниями для регистрации права собственности в Росреестре. Это первичные документы, которые устанавливают факт наступления права владения. Разберемся подробнее в первичных и вторичных правоустанавливающих документах на дом(коттедж) — объект индивидуального жилищного строительства.
Кадастровый паспорт (кадастровая выписка)— это выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащая сведения об объекте недвижимости: кадастровый номер, адрес, технические характеристики и кадастровую стоимость. Сведения кадастровой выписки входят в состав Выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, которая еще содержит информацию о правах и обременениях прав.
Список документов для оформления дома в собственность
Минимальный пакт документов понадобится, если предполагается просто смена собственника дома, уже стоящего на учете в Росрестре. Он включает:
- Заявление, составленное по строгой форме. Образцы можно найти здесь, но заранее готовить ничего не нужно. В МФЦ регистратор сам заполнит форму, а при работе с сайтом Госуслуг бланк появится на экране.
- Общегражданский паспорт собственника
- Правоустанавливающие документы на дом и участок, на котором он стоит
- Квитанцию о пошлине
Если порядок оформления дома в собственность подразумевает предварительную постановку на кадастровый учет, необходимы будут также:
- Кадастровые паспорта дома и земельного надела
- Технический план дома
- Декларация на все строения, находящиеся на участке помимо дома
- Согласовательные документы, подписанные местной администрацией
Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.
Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.
Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.
Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.
Как оформить продажу дома с земельным участком
Чтобы оформить продажу дома с земельным участком у владельца должны иметься все бумаги, указывающие то, что он владелец недвижимости. Копии не считаются, должны быть оригиналы.
Для безопасности сделки вносится аванс и происходит заключение предварительного договора, который обязательно заверяется у нотариуса.
В нем отражается: когда будет завершена сделка, в какой форме и каком размере вносится оплата, гарантийная сумма. Она будет приблизительно 5% от стоимости. Если покупатель передумал, деньги остаются у продавца. Если сделка прерывается по вине владельца, то аванс он возвращает и выплачивает штраф, равный такой-же сумме.
Полную и авансовую оплату допускается платить как наличкой, так и банковским переводом, в случае, если рассчитываются физические лица. Аванс отдается в наличной форме и при нотариусе, а вот окончательную оплату лучше производить в безналичной форме.
Расчет проводится тремя способами:
- Перечисляются средства со счета покупателя на счет продавца.
- Вносится наличка в национальной валюте на текущий счет.
- При помощи нотариуса. Он выступает в роли гаранта, сначала покупатель делает перечисление средств на его счет, а затем нотариус переводит их продавцу. Но за эту услугу придется дополнительно платить.
Самый распространенный способ – оплата наличными. В договоре указывается какая сумма передается, в каком эквиваленте и каким способом производится перерасчет. Такой способ рискованный. Поэтому удобнее использовать услуги кассира. Он при помощи оборудования пересчитает деньги и проверит настоящие они или нет. Можно воспользоваться банковской ячейкой, где оставить нужную сумму, а в договоре с банком отразить все возможные условия допуска к ней третьих лиц.
Любые сделки, которые проводятся на территории России, в обязательном порядке должны осуществляться в полном соответствии с нормами Гражданского кодекса. При этом стоит отметить, что, если речь идет об оформлении договора купли-продажи какой-либо недвижимости, действия будут подчиняться главе 30 этого кодекса.
Рассматривая вопросы, связанные с оформлением сделки по купле-продаже земельного участка, нужно в обязательном порядке основываться на тех требований, которые предъявляются к таким сделкам Земельным кодексом, так как именно в этом нормативном акте указываются основные требования.
Этим законом рассматриваются исключительно те вопросы, которые затрагивают земельный оборот, а если рассматривать подобные сделки в целом, то в таком случае все равно ключевое регулирование будет осуществляться Гражданским кодексом.
Оплата общей стоимости и налогов
Расходы, связанные с приобретением такого имущества, в обязательном порядке оплачиваются покупателем, и все необходимые документы он будет получать за свой счет. Продавец в данном случае, соответственно, должен будет потратиться на те документы, которые могут понадобиться для оформления сделки по продаже дома. Таким образом, каждая из сторон имеет определенные траты, которые в обязательном порядке начисляются в государственный бюджет.
Помимо этого, физическим лицам нужно будет в процессе оформления договора купли-продажи совершить следующие платежи:
- государственная пошлина в размере 1%;
- сбор на пенсионное страхование в размере 1%;
- налог, который составляет 0%, если недвижимость использовалась до оформления договора по купле-продаже не менее трех лет или же 5%, если ее использование осуществлялось дольше.
Стоит отметить тот факт, что все перечисленные платежи непосредственно зависят от первоначальной стоимости недвижимого имущества. Также сделка в обязательном порядке облагается государственной пошлиной, которая составляет 6 000 рублей для граждан и 66 000 рублей для юридических лиц.
Особенности документов для продажи доли дома
В случае с долевой собственностью на объекты недвижимости есть ряд особенностей.
Главная из них связана с преимущественным правом остальных дольщиков на покупку продаваемой части дома или участка.
Согласно закону, решив продать долю, её владелец должен уведомить об этом остальных дольщиков. Это нужно делать письменно с указанием цены доли. На ответ на данное уведомление им отводится месяц. Если никто не захотел купить долю в течение этого времени, только тогда продавец может искать покупателя на рынке недвижимости. Но при этом он не может снижать цену. Если же он решит её понизить, то всю процедуру уведомления нужно повторить.
Соответственно, покупая долю в доме или участке нужно удостовериться в наличии согласия совладельцев на продажу.