Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира в подарок. Договор дарения и всё, что с ним связано». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.
Подаренные квартиры продают так же, как купленные. Продавец собирает документы, находит покупателя и заключает с ним сделку.
Если у квартиры один взрослый собственник, для сделки достаточно паспорта и договора купли-продажи. Если квартира в общей собственности или принадлежит ребенку, придется взять согласие других владельцев или разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.
Бывает, что покупатели просят дополнительные документы: выписки из ЕГРН и домовой книги, договор дарения, техпаспорт на квартиру из БТИ, справки от коммунальщиков об отсутствии долгов и даже заключение от нарколога и психиатра о дееспособности продавца.
Они нужны, чтобы убедиться: в квартире никто не прописан, на ней не висят долги, новым владельцам не придется платить штраф за несогласованную перепланировку, а продавец отвечает за свои действия. Лучше собрать эти документы заранее, чтобы не тратить время перед заключением договора.
Когда пакет документов собран, продавец выставляет квартиру на продажу и находит покупателя. Чтобы заключить сделку, обе стороны подписывают договор купли-продажи. В нем фиксируют данные продавца и покупателя, информацию о квартире, условия сделки.
Переход права собственности регистрируют в Росреестре: пишут заявление, платят госпошлину. Покупатель становится полноправным собственником квартиры, когда забирает выписку из ЕГРН.
Покупатель оплачивает стоимость квартиры продавцу на этапе заключения договора или после того, как получит выписку. Расплатиться можно наличными, переводом на счет, через ячейку в банке, депозит у нотариуса, аккредитив.
Иногда у сделки появляются дополнительные этапы: экспертная оценка недвижимости, заключение предварительного договора, регистрация сделки у нотариуса. Это зависит от конкретного случая: например, квартира принадлежит ребенку или ее покупают в ипотеку.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Можно ли сразу продать подаренную квартиру?
Да, новый владелец может продать подаренную ему квартиру сразу же после того, как официально станет собственником, то есть после внесения Росреестром сведений о сделке в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Cроки обновления информации в ЕГРН могут варьироваться от 3 дней (при подаче документов через нотариуса) до 12 дней при личной подаче через МФЦ.
После завершения формальных процедур даритель сможет отменить последующие сделки с недвижимостью только в судебном порядке.
Документы для продажи полученной по договору дарения квартиры
Подготовку пакета документов следует начать с составления договора купли-продажи. Документ готовится в трех экземплярах, один из которых будет храниться в Росреестре. Он удостоверяется у нотариуса по желанию сторон.
Существует два случая, когда без нотариуса не обойтись:
- Продажа долей в квартире, в том числе в случае, когда в качестве продавцов по договору выступают все собственники долей (ч. 1 ст. 42 закона № 218).
- Продажа недвижимости, принадлежащей детям, недееспособным или ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 закона № 218).
Не обойтись без таких документов, как:
- Заявление на регистрацию перехода права. Подписывается при подаче документов в регистрирующий орган обеими сторонами сделки. Возможна подача заявления одной из сторон, если договор удостоверен нотариусом. В случае обращения в МФЦ составлять заявление заранее не нужно — это сделают сотрудники центра.
- Паспорта сторон сделки.
- Документ, подтверждающий право продавца на имущество (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве).
Через сколько времени после дарения можно продать квартиру
Как юрист я могу рассказать, через какое время можно приступить к продаже жилья после того, как оно перешло в дар. Новый собственник квартиры, полученной в дар, может продать квартиру по дарственной сразу после того, как официально вступит в свои права (зарегистрирует переход права собственности).
Итак, когда именно можно начать такую процедуру, как квартиры после дарственной? Продавать полученную в дар квартиру разрешается после внесения Росреестром данных о сделке в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости. После того, как сведения в ЕГРН были поданы, информация в реестре обновится в течение трех – двенадцати дней.
Если новому владельцу недвижимости нужна продажа после дарения как можно скорее, не теряя времени после оформления дарственной, ему надо будет заплатить налог, составляющий 13% от стоимости жилья.
Как продать подаренное имущество: пошаговая инструкция
Проще всего продать транспортное средство: достаточно найти покупателя и оформить договор купли-продажи. Снимать машину с учета в ГИБДД необязательно – он аннулируется с момента регистрации автомобиля новым собственником. Если тот в течение 10 дней не обратится в инспекцию, продавец вправе аннулировать учет самостоятельно, подав соответствующее заявление. Это нужно, чтобы не пришлось платить транспортный налог и штрафы.
Если продается подаренная квартира, процедура состоит из нескольких этапов:
- Отправка уведомлений остальным собственникам. Это нужно, если продается доля в праве. Если они соглашаются на выкуп, процедура производится в общем порядке. Препятствовать сделке они не могут.
- Поиск покупателя, согласование стоимости и иных условий сделки.
- Заключение договора купли-продажи.
- Подача документов на регистрацию в Росреестр. Сделать это можно через МФЦ или при непосредственном обращении в ведомство.
- Получение выписки из ЕГРН. Она выдается новому владельцу по прошествии 10 календарных дней с момента обращения.
Дарственная без права продажи и дарения
Договор дарения не может содержать условий о запрете продажи подаренного имущества — это противоречит законодательству, которое гласит, что дарение не может быть совершено под оговорками, с условиями или со встречным обязательством со стороны одаряемого.
После получения дара путем его передачи, непосредственной или символической (например, в виде вручения ключей) либо в виде правоустанавливающих документов, одаряемый становится собственником подаренного, в соответствии со ст. 572 ГК РФ. Право собственности включает в себя право владения, использования и распоряжения.
Таким образом, продать подаренное имуществом одаряемый может в любом случае, т.к. он является собственником жилья, и ему не требуется разрешение дарителя на проведение любого рода сделок. В силу главы 32 ГК РФ, в дарственной не может быть отмечено условий, которые ограничивали бы свободу одаряемого в распоряжении своим имуществом.
Продажа квартиры до 3 лет после дарения
Если новый владелец дарственной решит продать квартиру ранее, чем через 3 года после фактической регистрации недвижимости в ЗАГСе, он должен будет заплатить налог независимо от вышеупомянутых пунктов, которые связаны с дарственной при подписании сделки купли-продажи. Другими словами, на такую продажу не будут распространяться какие-либо временные ограничения, которые могли бы повлиять на налог.
Следует иметь в виду, что лица, имеющие право на другие налоговые льготы (например, инвалиды или пенсионеры), должны будут уплатить соответствующий налог при покупке квартиры. В то же время, если в качестве дарителя выступает третье лицо, а получатель продает свое дарение до истечения пятилетнего срока — ему придется заплатить двойной налог на дарение при продаже квартиры.
С 2016 года в правила расчета продажной стоимости имущества был внесен ряд существенных изменений. Не имеет значения, как имущество было приобретено владельцем. Это можно объяснить тем, что многие недобросовестные граждане сознательно занижали общую реальную стоимость квартиры на этапе составления договора купли-продажи, чтобы уменьшить сумму налога, подлежащего уплате.
Очень многое зависит от того, насколько стороны заинтересованы в том, чтобы быстро закрыть сделку. При условии, что все документы готовы, можно справится буквально за 1 день. На практике, процедура купли-продажи, включая сюда поиск покупателя, предварительные переговоры, подготовку документов и так далее, отнимает около 1-3 месяцев.
Процедура купли-продажи квартиры сложна вне зависимости от того, была ли квартира получена в дар или нет. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о потенциальных проблемах и подводных камнях. Они же могут сопровождать всю сделку, от начала и до конца, указывая на актуальные именно для данных условий спорные вопросы.
Переоформление квартиры подразумевает образование дохода на стороне одаряемого. Он, не затратив собственных денег, в подарок, получает на праве собственности дорогостоящее имущество – недвижимость. В глазах закона у него появляется налогооблагаемый доход, с которого одаряемый должен самостоятельно рассчитать и заплатить налог в бюджет.
Налог на доходы рассчитывается по ставке 13% по правилам, которые мы подробнее разберем ниже.
От налогообложения подаренной квартиры освобождаются близкие родственники дарителя. Если сделка заключена между физическими лицами, которые входят в круг близкого родства, то взносы за подаренную квартиру платить не нужно. Налоговую декларацию также подавать не требуется.
Список людей, которые по закону не платят налоговые взносы при получении квартиры в дар:
- супруги между собой;
- родители и дети (например, при дарении сыну или дочери);
- усыновители и усыновленные;
- бабушки/дедушки и внуки;
- сестры и братья – по отношению друг к другу. Считаются как родные, так и имеющие одного отца/мать.
Налоговая ставка и освобождение от её оплаты
Налог при продаже квартиры составляет, как и прежде, 13%. Но правила расчёта изменились, так как этот процент высчитывался со стоимости недвижимости, а сейчас с кадастровой оценки, умноженной на корректировочный коэффициент 0,7.
Такое нововведение действует с начала 2016 года и вызвано оно тем, что очень часто происходит занижение стоимости жилья в соглашении о его продаже. Применение же за основу именно кадастровой стоимости имущества позволит рассчитать налог более правильно.
Применение коэффициента обосновано тем, что кадастровая цена обычно значительно выше рыночной. Кстати, несмотря на это, сумма, подлежащая уплате, при этом выше, чем раньше, причём иногда существенно. И такое налогообложение выгодно государству, так как происходит пополнение бюджета.
Как посчитать размер налога?
Пример расчёта. Кадастровая стоимость квартиры составляет 12 миллионов рублей. Рыночная цена при этом роли не играет, так как она налоговой базой не является.
Налоговая ставка в 13% будет высчитываться с размера дохода в 8 400 000 (12 миллионов * 0,7). Таким образом, сумма к уплате составит 1 092 000 рублей.
Чтобы правильно рассчитать налог, необходимо поинтересоваться в Росреестре о кадастровой стоимости квартиры, умножить эту цифру на коэффициент и применить к полученному результату налоговую ставку.
К счастью, не всегда нужно платить столь большой налог.
Рекомендуем ознакомиться:
- если она досталась по договору дарения от близкого родственника более трёх лет назад до того, как была заключена сделка купли-продажи;
- если недвижимость была подарена другим лицом больше чем за 5 лет до решения её продать.
Право на налоговый вычет
У лиц, которые занимаются отчуждением подаренной квартиры до того, как она пробыла у них в собственности положенное время, тоже существует возможность уменьшить сумму сбора.
Граждане, которые исправно платят налоги на доходы, могут претендовать на уменьшение облагаемой налогом базы на один миллион рублей.
Кто обладает таким правом?
- официально устроенные граждане, которые делают постоянные налоговые отчисления в бюджет;
- пенсионеры, которые ещё три года назад работали;
- субъекты, ранее не воспользовавшиеся льготой;
- лица, которые ранее пользовались льготой, но не исчерпали её лимита в два миллиона рублей.
Кроме того, значительно уменьшить налоговую базу можно путём покупки нового жилья на полученные доходы. Налог уплачивается с разницы между полученной суммой и потраченной на новое жильё.
- покупка квартиры, земли или иной недвижимости;
- траты, связанные со строительством или реконструкцией здания либо помещения;
- расходы, связанные с приватизацией.
Может ли одаряемый продать квартиру, если в ней проживает даритель
Согласно нормам законодательства Российской Федерации, проживание в квартире того или иного лица на основании постоянной или временной регистрации не лишает и не ограничивает права собственника жилого помещения на отчуждение принадлежащего ему имущества. При этом, в договоре купли-продажи обязательно необходимо указать, что проживание того или иного гражданина в передаваемом жилом помещении является его обременением.
Подытожим! При получении дар жилого помещения приходится ждать определенное время для того, чтобы продать его без налога. Платить налог придется если сделка была оформлена ранее трех или пяти летнего срока, о чем подробно рассказывалось ранее. Правом на проживание в квартире может обладать и даритель, если он там «прописан». В этой ситуации для того чтобы сделка была правомерна нужно указать в договоре соответствующее обременение.
Cкoлькo cтoит дapcтвeннaя нa дoм
Cтoимocть дapcтвeннoй cклaдывaeтcя из тpex cocтaвляющиx:
- Пoшлинa. Ee oплaчивaть oбязaтeльнo — бeз квитaнции oб oплaтe coтpyдник Pocpeecтpa нe мoжeт зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти к oдapяeмoмy.
- Уcлyги нoтapиyca. Cтoимocть дapcтвeннoй нa дoм y нoтapиyca 7050 p. зa paбoтy тexничecкoгo xapaктepa и 0,5 % oт кaдacтpoвoй cтoимocти дoли cocтaвляeт гocyдapcтвeннaя пoшлинa.
- 13% нaлoгa. Этoт плaтeж oбязaтeлeн, ecли дapитeль и oдapяeмый нe являютcя близкими poдcтвeнникaми. Близкиe poдcтвeнники — этo poдитeли, дeти, cyпpyг, бaбyшки, дeдyшки, cecтpы, бpaтья.
Нaпpимep: Bace пoдapили двa дoмa. Oдин дoм eмy пoдapил бpaт, пpи cocтaвлeнии дoгoвopa poдcтвeнники нe oбpaщaлиcь к нoтapиycy. Bacя зaплaтил 2 000 pyблeй и пoлyчил в coбcтвeннocть нeдвижимocть. Bтopoй дoм Bace пoдapилa тpoюpoднaя cecтpa. Пo зaкoнy oнa нe cчитaeтcя близким poдcтвeнникoм, и Bace нyжнo зaплaтить нaлoг. Кaдacтpoвaя cтoимocть дoмa — 1 500 000 pyблeй. Bacя зaплaтил 2 000 зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти и 195 000 pyблeй в кaчecтвe нaлoгa.