Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Преимуществом дарения ипотечной квартиры выступает возможность передачи имущества другому лицу без длительного ожидания. Кроме того, заключить сделку очень просто. Потребность в нотариальном заверении договора отсутствует. Заполнить бланк документа также не сложно.

Договор дарения ипотечной квартиры: структура

Для признания действительным договора дарения квартиры документ нужно составить правильно. Рассказываем, как написать дарственную на ипотечную квартиру. Документ следует оформить в письменной форме. В нем надо указать следующие сведения:

• данные об участниках сделки;
• наличие согласия, полученного у кредитора;
• технические характеристики недвижимости, ее точное описание;
• информацию о переходе права собственности;
• указание на нахождение имущества в залоге у банка;
• права и обязанности сторон;
• дата и подписи участников соглашения.

Документы для оформления договора дарения

Для оформления договора дарения (дарственной) нужны будут следующие документы:

1. Паспорт дарителя и одаряемого для подтверждения личности;

2. Выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;

3. Акт приема-передачи недвижимости. По закону акт не нужен, но с ним удастся в будущем обойти проблемы. Акт составляют после оформления сделки и передачи недвижимости собственнику;

4. Техпаспорт на жилую площадь. Он понадобится, если дарится не состоящая на учете кадастра приватизированная собственность.

Налог при дарении квартиры

Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:

• муж, жена;
• дети (также усыновленные);
• отец, мать;
• бабушка, дедушка;
• внуки;
• сестры, братья (также сводные – один общий родитель).

По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.

В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).

При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):

• при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
• при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).

Процесс оформления дарственной на ипотечную квартиру будет производиться последовательно в два этапа, предполагающего первоначально одобрение кредитной организации, при отказе в котором дальнейшее совершение сделки теряет смысл. Процедура оформления заключается в следующем:

1. Обращение в организацию, произведшую ипотечное кредитование за согласием на смену собственника, для получения которого подаётся пакет документов:
   
   • заявление по форме, разработанной банком;
   • документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого и позволяющие провести идентификацию (паспорта, свидетельства СНИЛС, ИНН);
   • справки 2-НДФЛ о полученных доходах, выписки банков о движении денежных средств при осуществлении предпринимательской деятельности;
   • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
   • предварительный вариант договора дарения.

1. Оформление дарения ипотечной квартиры при условии одобрения кредитного учреждения самой процедуры и предварительно составленной дарственной с предоставлением документов:
   
   • общегражданских паспортов дарителя и одаряемого;
   • выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на квартиру с наличием обременения;
   • правоустанавливающего документа дарителя на жильё (договора-купли продажи, участия в долевом строительстве);
   • технической документации на объект недвижимости, выданный бюро технической инвентаризации;
   • заверенного нотариально согласия второго супруга при приобретении недвижимости в период брачного союза;
   • разрешения органов опеки и попечительства при затрагивании прав несовершеннолетних детей;
   • выписки из домовой книги;
   • подтверждения степени родства между дарителем и одаряемым во избежание уплаты НДФЛ в размере 13 % для граждан страны, 30 % при участии нерезидента;
   • официального разрешения банка;
   • окончательного варианта договора дарения;
   • банковской квитанции об оплате государственной пошлины.

Можно ли подарить долю в квартире

Гражданское законодательство подчеркивает, что подарить можно не только жилую площадь целиком, но и какую-то ее часть. Передача в дар доли квартиры – это отчуждение некоторого количества прав на нее другому лицу. Вы передаете не квадратные метры или определенную жилую зону, а только некоторую часть права собственности.

Кроме того, подарить долю вашей квартиры можно любому лицу. Отметим, однако, что налогом не облагается только передача части близкому родственнику.

ГК РФ (ст.572) требует обязательной регистрации передачи собственности. Если соглашение не зарегистрировано, оно является лишь обещанием дарения, которое может быть отозвано до процедуры регистрации, если даритель сможет доказать, что его положение резко ухудшиться при отчуждении доли в жилье.

В каких случаях дарение части жилого имущества невозможно:

• даритель не достиг четырнадцатилетнего возраста или является недееспособным лицом;
• запрещено также дарение родителями, опекунами, другими представителями малолетних детей и недееспособных граждан. Для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства;
• квартира получена по Федеральной программе и дробление площади на части невозможно по условиям ее передачи;
• получатель доли является служащим муниципальных или государственных организаций.

Однако дарение несовершеннолетним и недееспособным лицам, напротив, возможно, так как приумножает их имущество.

При каких условиях это возможно?

Прежде, чем оформлять сам непосредственный договор дарения, вспомните о том, что у вас всё ещё в силе обязательства перед банком.

Это значит, что данная сделка будет произведена несколько иначе, чем происходит обычно, и в ней будет задействовано третье лицо в виде кредитной организации. Банк, который предоставил вам ипотеку, также имеет определенные права на взятую вами квартиру.

Поэтому, не стоит списывать его со счетов, так как его роль в совершении дарения тоже важна и весома. Так как же подарить квартиру, находящуюся в ипотеке и возможно ли это вообще на законодательном уровне? На самом деле, чтобы данная сделка прошла успешно, а главное, вы не остались в невыигрышном положении, необходимо соблюсти ряд условий.

Так как сумма, которую банк одалживает на приобретение недвижимости достаточно большая, а ваш кредитор в виде банковской организации хочет удостовериться в том, что вы возвратите эту сумму вне зависимости от того, какую сделку проведете с недвижимостью.

Именно поэтому, приобретенная вами квартира является не только предметом договора ипотечного кредитования, но и одновременно и залогом. Это значит, что если вы вдруг перестанете выплачивать ежемесячные взносы в счет кредитной организации, банк имеет полное право стать полноправным владельцем вашей недвижимости.

Поэтому, делаем вывод, что пока вы не выплатили все денежные средства по ипотеке, вы не являетесь полноправным владельцем, и значит, делите свои права совместно с банком.

Вам придется смириться с этим фактом, и уделить этому внимание при осуществлении дарения.

Если вы собираетесь дарить недвижимость, которая некоторое время назад была в ипотеке, но на сегодняшний день вы ее уже выплатили, то вы сможете сделать это даже без одобрения банка. Так как вы погасили свой долг, вашу кредитную организацию больше не связывают никакие отношения с вами.

На каких основаниях банк не даст разрешения? Можно ли обжаловать решение банка?

• Банк не даст вам разрешение на дарение в случае, если вы являетесь злостным неплательщиком, и уже несколько раз у вас были неприятные инциденты по поводу невнесения платежей.
• Второй причиной, за которой может последовать отказ, является факт того, какую часть кредита вы погасили. Чем ближе оплата к завершению, тем больше вероятность получить разрешение.
• Если в договоре с кредитной организацией изначально был прописан запрет на осуществление сделок с имуществом, пока не будет погашена ипотека, то с этим никак не поспоришь.
• Еще одной причиной является недоверие к заемщику ввиду отсутствия у него постоянной работы, а следственно, возможности оплаты по ипотеке. Существуют и другие причины, но они встречаются несколько реже, поэтому не будем заострять на них внимание.

Есть ли варианты в обход кредитной организации?

Участие в сделке банка в качестве полновластного собственника создает дополнительные сложности, ведь решающее мнение этой стороны необходимо учитывать. Иногда возникает желание сделать так, чтобы обойти законные условия, оформив документы без ведома кредитора. Подобные действия будут иметь следующие последствия:

• Росреестр не примет на регистрацию документы.
• Банк может осуществить свое право по привлечению нарушителя к ответственности, потребовав назначения штрафных санкций.
• Сделка дарения будет признана недействительной.
• Кредитная организация может затребовать досрочной уплаты всей суммы ипотеки с учетом процентов или отчуждения жилья, являющегося залогом.

Какие документы нужно собрать?

Для того, чтобы оформить дарственную на квартиру в ипотеке нужно подготовить такой пакет документов:

• Заявление на регистрацию – в самом ведомстве, как правило, выдается бланк и образец его заполнения.
• Гражданский паспорт РФ.
• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Если даритель в браке, то письменное согласие супруга на проведение сделки.
• Технический паспорт на квартиру.
• Если есть несовершеннолетний ребенок, который зарегистрирован в ипотечной квартире, то разрешение на проведение сделки от органа опеки и попечительства.
• Справка о количестве зарегистрированных лиц в квартире.
• Письменное разрешение банка на проведение сделки.

Также к пакету документов нужно будет приложить квитанцию об уплате государственной пошлины.

Образец дарственной на ипотечную недвижимость

Типовой образец договора дарения включает в себя обязательные реквизиты сторон (такие, как паспортные данные) и информацию об объекте, указывается право его передачи от одной стороны другой, дата и место заключения договора, общая и жилая площадь квартиры, стоимость. Указывается адрес нахождения квартиры или доли в ней. Подписывается передаточный акт.

🗣 Можно ли Написать Дарственную на Ипотечную Квартиру Подождать около двух месяцев, пока суд, рассмотрев дело и выслушав свидетельские показания, не вынесет решение.
☑ Узнать точно, какие копии и документы на сегодняшний день нужно представить, взять образец самого заявления можно в суде или у адвоката, который будет вести дело и подготовит необходимые бумаги. Можно ли Сделать Дарственную на Ипотечную Квартиру

Перечень прав, которыми наделяется заемщик в отношении собственности, каждый банк определяет самостоятельно. Чаще всего разрешение кредитора не требуется, чтобы прописаться в квартире самому и зарегистрировать там же членов своей семьи.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по дарению квартиры, взятой в ипотеку

Дарение квартиры по ипотеке Такой подход объясняется тем, что при передаче имущества в дар, кредитор потеряет часть своих прав на эту недвижимость. Все действия, связанные со сделкой дарения, регламентируются гл. 32 ГК РФ. Под термином «дарение» подразумевается переход права собственности на личное имущество от одного человека к другому. Сделка является безвозмездной и безвозвратной. Человек, отдающий имущество – это даритель, а лицо, принимающее собственность – одариваемый. Предметом сделки могут являться квартиры, комнаты, дома и даже доли имущества. Если речь идет о последнем варианте, то потребуется письменное согласие всех совладельцев.

Если банк не имеет возражений против проведения данной сделки, то он выдает заемщику соответствующий документ, снабженный необходимыми подписями и печатями.

Список необходимых документов

Когда банк дал согласие, наступает время оформления дарственной на квартиру, взятую по программе ипотечного кредитования. Для госрегистрации договора нужен такой пакет документов:

1. Паспорта граждан РФ, принадлежащие дарителю и одаряемому.
2. Заявление на регистрацию.
3. Документ, подтверждающий право на недвижимое имущество.
4. Технический паспорт на ту жилплощадь, которая дарится одним лицом другому.
5. Одобрение второго супруга, которое необходимо заверить у нотариуса. Это нужно, если жилье покупалось в браке.
6. Выписка из поквартирной книги о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади.
7. Одобрение со стороны опекунского совета. Запрашивается, когда сделка дарения касается прав недееспособных либо несовершеннолетних лиц.
8. Согласие банка.

О том, как оформить дарственную на жилплощадь, вы можете узнать из нашей статьи.

Можно ли обжаловать отказ банка?

Оснований для отрицательного решения по запросу о дарении у банка немало. Наверняка откажут в следующих случаях:

1. клиент неаккуратно вносит платежи по кредиту, имели место просрочки и задержки во внесении платежей;
2. объем выплаченной суммы представляет небольшую часть по сравнению с полной стоимостью квартиры;
3. при составлении договора ипотечного кредита в него был внесен прямой запрет на сделки до полного погашения суммы;
4. одаряемый не является гражданином России, или не зарегистрирован в области расположения банка и ипотечной квартиры;
5. предполагаемый заемщик не изъявляет готовности оплатить задолженности по коммунальным услугам, если таковые имеются;
6. документами зафиксирована частая смена рабочего места одаряемого, что вызывает сомнения в неизменной его платежеспособности;
7. другие причины, которые банк сочтет существенными.

Важно! Обжаловать решение банка можно в судебном порядке.

Можно ли подарить ипотечную квартиру в обход банка?

Не секрет, что нечистые на руку граждане могут попытаться совершить сделку без согласия банковского учреждения. Даже если им каким-то образом удастся тайно оформить дарственную на квартиру в ипотеке и произвести ее отчуждение, банк обязательно примет ответные меры. Возможные варианты:

1. Признание сделки недействительной через суд. При этом в подобных ситуациях закон всегда оказывается на стороне банка.
2. Требование об исполнении ипотечных обязательств. Для его реализации банк даже может продать квартиру вне зависимости от того, кто на данный момент является ее владельцем.

Подытоживая все вышесказанное на тему, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, подчеркнем, что это довольно сложно, но в принципе при стечении определенных обстоятельств возможно. Главное, чтобы:

• такая возможность была оговорена в ипотечном договоре;
• новый заемщик был платежеспособен и согласен на все условия банка;
• сам банк захотел рассмотреть этот вопрос.

Кому разрешат подарить квартиру

Можно ли подарить дом в ипотеке? А квартиру? Для банка смена заемщика — процесс хлопотный. Дарение жилплощади, по которой еще не погашена задолженность, предполагает, что новому собственнику передаются не только квадратные метры, но и обязательства по кредиту. Ему предстоит в дальнейшем вносить ежемесячные платежи, оплачивать страховку и т. д.

Вероятность одобрения сделки повышается, если первоначальный заемщик выплатил более 50% от общей суммы по договору.

Соответственно, кандидатура получателя подлежит тщательному рассмотрению и изучению. Новый заемщик должен быть платежеспособным, укладываться в возрастные рамки, установленные конкретным кредитором. А от «старого» должника обязательно потребуют доказательства разумности и необходимости подобного перевода обязательств.

Если речь идет о наличии серьезной болезни, пригодятся выписка из медкарты, справка от профильного врача. При ухудшении материального положения — приказ об увольнении, копия трудовой книжки или справка 2-НДФЛ.

Важно! Если служба безопасности займодавца решит, что риски невозврата денежных средств повышаются при смене собственника, сделку запретят.

Ниже рассматривается отношение кредитных структур к разным категориям лиц — получателей квартиры.

Рекомендуемая статья: Что делать после одобрения ипотеки

О том, Как переоформить ипотеку на другого человека: порядок и условия, подробно в другой статье.

Похожие записи:

• Новый порядок прохождения водительской комиссии
• Как купить землю: пошаговая инструкция и лайфхаки от риэлторов
• Что такое согласие супруга на продажу квартиры и зачем покупателю его проверять