Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2023. Изменения в сфере недвижимости, вступающие в силу в новом году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Напомним, что ранее Постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 года № 419 были утверждены Правила определения цены земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, (далее Правила).
Власти Ивановской области установят льготную стоимость выкупа земли под объектами недвижимости
«Неоднократно продлеваемый федеральными законодателями период выкупа земельных участков по льготным ставкам истек 1 июля 2022 года, и сейчас цена при покупке земли определяется ее кадастровой стоимостью, значительно выросшей с момента проведения последней кадастровой оценки», — сказал А.Степанов.
А.Степанов сказал, что законопроект, предусматривающий для покупателей земли более щадящий способ определения ее цены, принят облдумой в первом чтении. В нем определены три категории лиц, имеющих право на льготы: граждане и некоммерческие организации, предприниматели, а также собственники строений и сооружений, расположенных на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, Минобороны и иного специального назначения.
ВРЕМЕННОЕ СНИЖЕНИЕ СТАВКОК ВЫКУПА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРОДЛЕНО
После проведения нескольких совещаний в областном правительстве был выработан нормативно правовой акт, который внес изменения в ранее принятые Правила. Данные изменения введены в силу Постановлением Правительства Нижегородской области от 28.09.2015 года № 613 и действуют в период с 28.09.2015 года до 01 января 2022 года. Постановлением Правительства Нижегородской области от 03.10.2017 года № 712 данный льготный период выкупа продлен до 01.01.2022 года.
Что представляет собой процедура выкупа земли из аренды
Данная процедура включает в себя ряд этапов, число которых может быть различным в зависимости от месторасположения участка, региона или муниципалитета, к которому относится участок, вида разрешенного использования земли, особенностей выкупающего ее субъекта и множества других факторов.
Выкуп земельного участка может быть произведен с единовременной выплатой полной стоимости или с рассрочкой платежа.
Основные этапы процедуры выкупа, как правило, следующие:
- заключение договора, предусматривающего уплату авансового взноса за приобретение земельного участка;
- оценка рыночной стоимости земли и сравнение ее с кадастровой стоимостью;
- принятие решения о купле-продаже земли;
- составление договора купли-продажи, а также его нотариальное заверение;
- оформление государственного акта на землю.
Если изначально отсутствовал проект землеотвода земельного участка, то в первую очередь необходимо подать заявление для получения разрешения на разработку такого проекта. После получения разрешения происходит собственно разработка и согласование проекта землеотвода с последующей государственной экспертизой проекта.
В случае, если кадастровая стоимость участка окажется выше рыночной, то необходимо провести ее переоценку, для чего можно обратиться в территориальный орган Росреестра.
Порядок выкупа земельного участка под объектом недвижимости в 2022 году
Требования по передаче земельного участка ЛПХ государством в собственность для ведения хозяйства из аренды зависит от места размещения надела. В черте города допускается строительство жилого дома для проживания одной семьи целый год. За городом территория предоставляется только для сельскохозяйственной деятельности. На таких объектах запрещено строительство жилых домов.
Если арендуется площадь для строительства жилья, то нужно постараться возвести его в течение трех лет с момента предоставления участка, и оформить его в личное владение, хотя бы как объект незавершенного строительства.
Если у вас есть участок на праве аренды и на нем построен объект недвижимости, то вы попадаете под выкуп земельного участка из аренды в собственность.
При выполнении всех требований, владелец дома может начать процедуру. Подав соответствующее заявление.
Написать в Администрации заявление о выкупе земельного участка под объектом собственности. Согласно Правилам выкупа земли, которое устанавливает муниципалитет или Правительство РФ (для земель в федеральной собственности), выкуп земельного участка проходит без торгов (аукциона), так как вы обладаете приоритетным правом.
Загорская МПМК заключила договор аренды 10 сентября 2014 года, а потому, решил Арбитражный суд Московской области (Людмила Федулова), права на льготы у нее нет.
ВС исправил еще одну ошибку со льготным выкупом земли
Например, «Закон Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (с изменениями на 18 февраля 2020 года) закрепляет условия продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» — устанавливает порядок определения цены (стоимости) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно постановления Правительства Московской области от 10 октября 2018 года N 743/34 стоимость выкупа земель под объектом строительства равна 3-15% от кадастровой стоимости для земель с назначением под ИЖС, ЛПХ, садоводство, дачное хозяйство, гаражное строительство, сельхоз-производство, а также для категории сельскохозяйственных земель.
Недавно на сайте Госуслуг появился калькулятор, который рассчитывает стоимость выкупа автоматически, но как показывает практика, особо доверять таким расчетам не стоит — лучше перестраховаться письменным разъяснением о стоимости выкупа в Администрации.
Для собственников зданий и сооружений стоимость выкупа земельного участка под объектом строительства из аренды в собственность составляет фиксированный процент от кадастровой стоимости.
| Город | Стоимость выкупа земельного участка под объектом строительства |
| Города с численностью населения более 3 млн. человек |
Москва — 40% от кадастровой стоимости; Санкт-Петербург — 19,5% от кадастровой стоимости; В некоторых случаях Федеральную землю (принадлежит государству, а не муниципалитету) можно выкупить только за полную кадастровую стоимость. |
| Города с населением от 500 тыс. до 3 млн. человек (Екатеринбург, Казань, Омск и другие города миллионники) | 7.5-24% от кадастровой стоимости (5-17 ставок земельного налога, который составляет 1.5% от кадастровой стоимости) |
| Московская область | 3-15% от кадастровой стоимости |
| Населенные пункты до 500 тыс. человек, а также земли за пределами границ населенных пунктов | 3-15% от кадастровой стоимости (2-10 ставок земельного налога) |
| В поселках, деревнях и селах | 0.1-3% от кадастровой стоимости |
Кто имеет право претендовать на получение земельных участков в собственность? Процессы передачи арендуемых площадей в собственность временных пользователей регламентированы статьями 39.9, 39.18 и 39.20 Земельного кодекса РФ, а также нормативно-правовыми документами различных уровней.
Правительство Омской области продлило льготы на выкуп земель
Проведение торгов является обязательным условием для продажи имущества, в том числе земельных участков, которые принадлежат государству или муниципалитету. При выкупе арендованной земли у государственных и муниципальных властей, гражданин освобождается от участия в торгах. Арендатор имеет преимущественное право выкупа перед другими лицами и организациями при покупке определенных категорий земель:
- участки, выделенные под дачи;
- земельные наделы для личного подсобного хозяйства;
- участок для ведения фермерского хозяйства;
- земельные наделы для разведения огородов;
- сельскохозяйственные участки.
Земли других назначений выкупаются на основании обязательных торгов. В них выигрывает лицо, предложившее большую цену и лучшие условия. Таким образом, собственником может стать и не арендатор.
Закон предусматривает для арендатора возможность приоритетного выкупа земельного участка, относящегося к землям сельхоз назначения, если:
- он находится в арене не менее 3 лет;
- арендатор использует землю в соответствии с назначением;
- в течение срока аренды гражданин не допускал нарушения законодательства по использованию объекта.
Для арендатора будет целесообразно подать документы на выкуп до окончания срока аренды. Для сельскохозяйственных предприятий и КФХ (Крестьянское (фермерское) хозяйство) предусмотрены льготные цены на выкуп земель, принадлежащих муниципалитету. Она составляет не более 15% от кадастровой стоимости. Такие предприятия имеют право выкупа без торгов.
Важно! Запрещено возводить капитальные строения на землях сельхоз назначения.
Если арендатор состоит в садовом или огородническом товариществе, а также имеет на участке постройку, оформленную в собственность, то он имеет право на выкуп земли по льготным условиям.
Платное оформление участка
Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.
Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.
Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:
- Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
- Получение согласия на передачу участка.
- Внесение платы.
- Заключение договора.
- Регистрация права собственности через Росреестр.
Когда выкуп невозможен по закону и могут отказать
Прежде чем обратится в администрацию следует помнить о существовании реальных причин отказа в приобретении участка.
Выкупу не подлежат следующие территории (даже, если участки на них используются долгое время):
- Арендуемый участок внесен в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
- Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
- Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
- Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
- Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России
Отсутствие законодательных ограничений на арендуемый вами участок позволяет воспользоваться ниже изложенной пошаговой инструкцией.
Процент выкупа земельного участка от кадастровой стоимости
На сегодняшний день для многих собственников объектов недвижимости в Санкт-Петербурге остаётся актуальным вопрос выкупа земельных участков, находящихся в государственной собственности. Прежде всего, задуматься стоит тем, кому земля принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования, поскольку до первого января 2010 года нужно успеть переоформить свою «бессрочку» на право собственности или аренды.
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ. Федеральный закон № 212-ФЗ в ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» устанавливает льготную цену земельного участка при его выкупе собственниками зданий, строений и сооружений и обладателями права постоянного (бессрочного)
Понятие стоимости выкупа земельного участка от кадастровой стоимости в 2022 году
Поэтому любое незначительное увеличение в плате дает значительный рост издержек бизнеса. А это значит, что совет профессионала, данный вовремя, а еще лучше, заранее, может оказаться просто бесценным. О рисках и возможностях для собственников земли и недвижимости в 2022 году «Авант-Партнер» попросил рассказать председателя коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрия Малинина . Основная специализация компании «Юрпроект» – снижение платежей за землю и недвижимость.
Например, если цены наделов поздней осенью и ранней зимой могут снижаться, то с приближением весеннего периода продавцы наделов не идут на уступки, постепенно поднимая планку установленных цен. Кадастровая стоимость изменяется приблизительно один раз в 5 лет после проведения инвентаризации земель. Также собственник может по усмотрению изменить стоимость ЗУ, если это необходимо.Этот прецедент не означает, что выкупная стоимость попадает в непосредственную зависимость от процедуры переоценки земельного массива.
Законодательное регулирование
В дополнениях к Земельному кодексу, которые вышли в марте 2022 г., россиянам на законных основаниях была дана возможность выкупать муниципальную собственность, т. е. приобретать на платной основе или получать на бесплатной. На последний вариант имеют право только определенные категории лиц.
Возможность выкупа появилась и у юридических лиц, они могут использовать землю в коммерческих целях. Вступать в правовые отношения участники сделки (муниципалитет и другое лицо) могут через публичные торги, когда участок выставляется на продажу, или в частном порядке.
Кроме того у физических и юридических лиц с введением поправок к Земельному кодексу появилась возможность брать участки в:
- аренду на непродолжительный срок, т. е. оплачивать за пользование;
- безвозмездное пользование также на определенный срок;
- возмездное пользование;
- пользование на неопределенный срок, т. е. заключать бессрочный договор.
Законодатель указывает, что порядок выкупа земельного участка у администрации включает рассмотрение заявления, принятие решения и заключение с покупателем договора купли-продажи. В то же время необходимо учесть, что законодатель дает небольшую оговорку: без участия в торгах приобрести участок может далеко не каждое лицо.
Есть и другие оговорки:
- у комплексных застройщиков перед теми, кто желает заняться индивидуальным строительством, есть преимущества по выкупу из-за того, что они делают вложения в инфраструктуру;
- если участок имеет вид разрешенного использования, согласно которому необходимо только возводить здания и сооружения, то аукцион проводить можно в отношении аренды.
Порядок выкупа земельного участка у администрации
Обычно распоряжается землей в населенном пункте (городе, поселке, деревне, селе) исполнительный орган местного самоуправления, поэтому обращаться следует туда.
Потребуется обратить внимание на такие нюансы:
- Юридические и физические лица могут быть претендентами на приобретение государственной собственности за деньги. Местные власти не могут отказывать за исключение случаев, если конкретная территория:
- изъята из оборота;
- ее запрещено приватизировать;
- зарезервирована для муниципальных нужд.
- Цель приобретения – это строительство и иные нужды.
- Если претендент желает взять участок под строительство, то у него есть 2 варианта:
- он проводит предварительное согласование о размещении на участке строительного объекта (выкуп осуществляется без торгов);
- не проводит согласования о размещении строительных объектов, тогда покупка возможна только через торги.
Во втором случае следует определить вид разрешенного использования участка, выяснить, как строительный объект подключить к инженерным сетям, а только потом принимать участие в торгах. Лицо, которое планирует заниматься на участке строительством, должно располагать определенными знаниями, если это частник, то ему лучше пригласить специалистов. Для возведения строения любого типа необходим технический проект. Претендент на покупку земли должен сначала убедиться, что у него получится его реализовать конкретно на данной земле, ведь помимо строения участок обычно дополнительно облагораживается. По результатам торгом необходимо будет заключить договор купли-продажи на землю, а затем оформить ее в собственность.
- Приобрести участок можно и не под строительство, все равно заявление подается в администрацию с указанием цели покупки, размеров необходимой территории и приблизительного места ее расположения. Если администрация утвердить прошение, то она выдаст схему расположения конкретного участка, который подходит заявителю. Последнему будет необходимо провести кадастровые работы, т. е. отмежевать свою часть и поставить землю на учет в Кадастровой палате. После этого заключает договор купли-продажи.
Выкуп определенного земельного участка в частную собственность у администрации предусматривает необходимость в проведении определенного ряда юридических процедур, результатом которых является передача прав собственности от текущего собственника тому гражданину, которым оформляется выкуп.
Выкуп территории из аренды содержит в себе огромнейшее количество различных особенностей, которые полезно будет узнать в процессе взаимодействия с государственными органами.
В частности, масса нюансов появилась после того, как в 2022 году законодательство было подвержено массе корректировок, большинство из которых затронули именно процедуру выкупа недвижимости у государственных или муниципальных органов.
Цена, по которой будет осуществляться выкуп земельного участка в частную собственность, рассчитывается в виде процента, но основывается расчет не на рыночной, а на кадастровой стоимости, которая существенно ниже по сравнению с рыночной.
Данное изменение затронуло исключительно те участки, которые предназначаются для сельскохозяйственной деятельности и были предоставлены гражданам в аренду при соблюдении некоторых ключевых условий:
- указанный земельный участок находится в аренде у данного гражданина на протяжении не менее трех лет;
- заявление на выкуп земельного участка, использующегося на основании договора аренды, подается до того момента, как закончился срок действия данного соглашения;
- не должны наблюдаться никакие нарушения условий договора, допущенные арендатором.
Право юридических или физических лиц на приобретение земельного участка, который находится у них в аренде, прописан в Земельном и Гражданском кодексах, а также в различных федеральных законодательных актах. Таким образом, реализовать данное право в соответствии с действующим законодательством может любой гражданин.
Сама по себе процедура предусматривает передачу права собственности на определенный участок в частное владение за определенную сумму, размер которой определяется на основании различных нормативных актов.
В отдельных ситуациях предусматривается возможность внесения требуемой суммы выплаты в рассрочку, которая при необходимости может растягиваться на несколько лет.
Покупка арендованного земельного участка в частную собственность осуществляется только в том случае, если на земле находится какая-либо недвижимость, а в договоре аренды изначально предусматривалась возможность последующего выкупа предоставленной недвижимости.
Образец межевого плана земельного участка
Перед тем, как выкупать указанную территорию, нужно оформить на себя строение, которое на ней находится, в частную собственность, и для этого нужно сделать следующее:
- Обратиться в Бюро технической инвентаризации и запросить технический паспорт на указанную постройку. Скачать образец технического паспорта
- Разработать план недвижимости в соответствии с данными технического паспорта — Скачать кадастровый паспорт помещения.
- Зарегистрировать указанную недвижимость в государственном кадастре.
- Провести процедуру государственной регистрации прав владения на это имущество.
После того, как будет проведена процедура официальной регистрации, можно будет подавать соответствующее обращение в местную администрацию, чтобы оформить выкуп участка, который находится под этим строением.
Выкуп земельного участка: когда это возможно
Выкупу земельных участков из федеральной и муниципальной собственности посвящена Глава 5.1 ЗК РФ. Так в ст. 39.1 указанного акта сказано, что на основании договора купли-продажи (далее – ДКП) можно получить землю в частную собственность. Такая возможность предоставляется всем гражданам России, ИП и юридическим лицам при соблюдении определенных условий.
Вас может заинтересовать: что нужно, чтобы оформить выкуп земли.
Условия для выкупа земли из государственной и муниципальной собственности:
- Отсутствие ограничений на покупку земли.
- Использование земель должно осуществляться в соответствии с ее назначением и видом разрешенного пользования.
- Участие в аукционе, а в некоторых случаях выкуп производится без торгов по фиксированной сумме.
- Межевание и постановка на кадастровый учет производится за счет покупателя.
К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2018 г.
Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.
В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность. Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района. Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.
Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано. Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны.
Т.е. иск был удовлетворен. Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.